XXXX紧缩政策环境下的营销解困

深圳世联地产顾问股份有限公司紧缩政策环境下的营销解困30/03/2011特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。主要内容政策对楼市影响分析十二五规划影响分析楼市困境的应对策略123政策对楼市的影响分析12010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前国十一条国十条国五条国八条力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行确保完成2010年580万套保障房限制有违法违规企业购地房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行丌到位将问责约谈保障房（促供给）：11年保障房建设1000万套增加公兯租赁住房供应信贷（抑需求）：庭购二套房首付6成，利率1.1倍税收：个人住房丌足5年转手交易的全额征收营业税限购（抑需求）：要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市限购戒更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，幵要2月中旬前出台细则宽松2009年楼市的突飞猛进，带来了前所未有的调控2011年政策重点。。。保障房信贷调控政策无房户拥有1套房及以上社保证明合条件的无房户条件，有1套房及可购买可购买可购买以上可购买国八条后，陆续有40个大中城市出台限购令城市是否包括二手房备注本市户籍家庭非本市户籍家庭拥有2套无纳税、纳税、社保证明纳税、社保证明合可购买房可购买社保及个税缴纳证明要求未更新限购令未更新限购令未更新限购令永康合肥舟山长沙*银川、乌鲁木齐1套1套1套2套2套1套1套1套1套1套1套1套1套暂停购买暂停购买1套1套1套1套1套1套1套1套1套1套1套1套1套暂停购买暂停购买无前2年内累计1年以上前2年内累计1年以上无无——是否—成都2套1套暂停购买暂停购买1套暂停购买有证明即可，无时间要求是贵阳截止2011年12月30日石家庄截止2011年12月31日青岛、长春截止2011年12月31日，南宁截止2012年2月29日深圳不认可社保及税单的补缴厦门截止2011年12月31日贵阳天津、南京、武汉、石家庄、三亚太原、无锡、西宁青岛、长春、南宁、哈尔滨、海口、南昌、西安、福州、大连、沈阳、郑州、深圳、佛山温州宁波、上海、厦门、广州、济南、杭州、苏州、昆明、兮州北京2套2套2套2套1套2套2套2套1套1套1套1套1套1套1套1套暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停购买暂停购买暂停售房暂停售房禁止购买禁止购买暂停售房暂停售房1套1套1套1套1套1套1套1套暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停购买暂停售房禁止购买暂停售房1年（含）以上1年（含）以上1年以上1年以上1年以上前2年内累计1年以上前2年连续2年连续5年(含)以上—是—是是是是是35个点名城市（重庆及呼和浩特除外），加上无锡、三亚、永康、舟山、苏州、温州、佛山，共有40个城市。住建部官员表示，第三批限购令城市名单已定，并且撤限购令暂无时间表。10-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4911-W111-W411-W711-W1010-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5211-W311-W611-W910-W4910-W5211-W311-W611-W910-W4910-W5211-W311-W611-W901020403060502010306050408070015105202503020104050限购会导致一线城市成交量明显的回落，其中首次限购影响时间为两至三个月，二次限购与春节、两会叠加，让成交量低位徘徊+202%-33%7W10W13W-81%+108%-67%-91%0数据来源：世联数据平台春节周春节周春节周春节周13W首次限购北京商品住宅成交面积_万平方米二次限购深圳商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购广州商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购首次限购上海商品住宅成交面积_万平方米二次限购二限后周均同比↓36%二限后周均同比↓4%二限后周均同比相当二限后周均同比↑27%10-W1210-W1410-W1610-W1810-W2010-W2210-W2410-W2610-W2810-W3010-W3210-W3410-W3610-W3810-W4010-W4210-W4410-W4610-W4810-W5010-W5211-W211-W411-W611-W811-W1011-W1210-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W511-W711-W911-W1110-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5210-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2610-W2910-W3210-W3510-W3810-W4110-W4410-W4710-W5011-W111-W311-W611-W911-W511-W811-W11二限后周均同比↓16%50403070602010040306050051015302520024612108限购令导致部分二三线城市成交下降，其中首次限购影响时间在两个月以内，而其它受限二三线城市成交量照涨，二次限购适逢春节，成交量在限购之前或之后有增长-59%8W5W+284%20100数据来源：世联数据平台+545%春节周春节周春节周+142%首次限购天津商品住宅成交面积_万平方米二次限购首次限购厦门商品住宅成交面积_万平方米春节周二次限购南京商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购+71%-59%大连商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购二次限购3月28日实施二次限购前成交量快速上涨二次限购后成交量上涨二限后周均同比↑89%10-w1310-w1510-w1710-w1910-w2110-w2410-w2610-w2810-w3110-w3310-w3510-w3710-w3910-w4110-w4310-w4610-w4810-w5011-w211-w411-w611-w811-w1010-w310-w510-w810-w1010-w1210-w1410-w1610-w1810-w2010-w2210-w2410-w2610-w2810-w3010-w3210-w3410-w3610-w3810-w4210-w4410-w4610-w4810-w5010-w5211-w211-w411-w611-w811-w1010-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1610-W1810-W2010-W2210-W2410-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W511-W711-W911-W1110-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5211-W311-W611-W9首次限购城市，对成交量的影响各异，影响期限有待观察10050403020605020151025长春商品住宅成交面积_万平方米604020010080长沙商品住宅成交面积_万平方米201510503025无锡商品住宅成交面积_万平方米春节周春节周春节周春节周首次限购首次限购首次限购青岛商品住宅成交面积_万平方米首次限购限后周均同比↓13%限后周均同比↑1成限后周均同比↓5成限购令对限购城市成交量的短期影响明显。首次限购对丌同城市的影响如下：一线限购城市成交有明显回落，影响时间为2-3个月；部分二三线城市成交量回落，但影响时间在2个月以内。限购令会带来楼市反常表现：1、楼市购买力外溢，带来限购城市周边楼市成交量增长；2、部分城市限购前伴随有成交量的大幅增长（如深圳、广州等）；3、个别二三线城市在限购后成交量大幅增长（如天津）；4、限购带来补缴社保税单及假离婚现象。第二轮限购，因不春节、两会叠加，及限购城市的增加，其对楼市的影响时间估计比上一轮要长。限购令对楼市的影响保障房信贷调控政策元/平方米保障房的缺失，迫使广大中低收入群体在商品住房市场释放需求中国经济适用房供应占比情况80%60%100%各国及地区公共租赁住房占比40%20%0%新香荷波奥瑞英捷丹澳法芬日爱比中瑞德意挪葡美西加港兰兰地典国克麦大国兰本尔利国士国大威萄国班坡利利兰时利牙牙亚数据来源：国家统计局，HousingStatisticsintheEuropeanUnion2004，CECODHAS-HousingEuropean200724.9%28.2%25.0%20.5%14.8%12.3%7.8%8.4%8.1%7.2%7.2%12.7%1000050004000300020005%0%30%25%20%15%10%1999200020012002200320042005200620072008200999-09累计经适房占商品住宅的竣工套数比商品住宅价格十二五末中国目标近两年，保障房建设力度空前2010年“新国十条”目标：2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。目标：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。完成：2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超过预期目标。构成：棚房区改造住房：400万套，经适房和两限房：近200万套，廉租房：160多万套，公租房：近220万套；合计需投资1.3万亿。2011年“国八条”保障房类型占比套数（万套）假定分流的有效需求套数（万套）分流比例