XX年2月南京市溧水康利·华府全程营销简报

康利·华府全程营销简报南京新润城[新润·智业机构之一]出品2011.2我们，是来改变的！改变，从读懂市场开始恒大金碧天下小高层/洋房住宅：4590元/㎡起商业：7000元/㎡爱涛天逸园多层住宅：均价5000元/㎡时代景城高层/多层/洋房/商业琴韵华庭多层塞纳名邸多层住宅:5000元/㎡印象花园小高层住宅：均价4000元/㎡一品骊城多层/洋房住宅：洋房6000-6500元/㎡多层4700元/㎡万辰广场小高层/高层住宅：均价6000-6200元/㎡商业：17000-18000元/㎡金东城世家小高层住宅：均价4700元/㎡金庭国际花园花园洋房住宅：洋房5000-6000元/㎡商业：8000-8300元/㎡百美山庄独栋独栋：13000-16000元/㎡凤凰小镇独栋/双拼独栋：11000元/㎡双拼：8500元/㎡待售在售人民医院水岸新都花苑小高层住宅：均价5600元/㎡水岸康城小高层住宅：均价5500元/㎡蓝湖西岸公寓/洋房/别墅体育馆省重点中学和园高层城南区域溧水主要商业街溧水县政府溧水城区楼市地图本案2010年溧水城区11个在售项目市场监测楼盘上市成交可售细项套数面积（㎡）套数面积（㎡）套数面积（㎡）爱涛天逸园367222823082052048948金东城世家3583004626124740975306宏进锦绣家园46840969341326721278297南方新城406475682833241412315154荣昌花园240312471121499012816257万辰广场5096522950353052612177学府雅苑4304840940144550293859金湖家园住宅小区47459410954373640亚东同城印象家园200194061881843412972琴韵华庭108109541081095400珍珠佳苑5459695153713598合计31873266732566258651610672082010年，溧水城区主要在售住宅项目供求比1.26，上市量同比增长200.47%，成交量同比增长168.85%，供求关系良好2010年溧水城区市场状况整体市场分析时间成交套数成交面积2011年1月份532631762011年2月份6174282011年溧水城区市场成交状况2月份成交大跌一是因为春节传统淡季，二是受新政影响，三是市场供应量较小。整体市场分析项目名称当前均价在售项目后续上市量水岸新都花苑5600--5900元/㎡水岸康城5400--5800元/㎡爱涛天逸园5000元/㎡金东城世家4700--5200元/㎡万辰广场均价6200--6500元/㎡一品骊城多层4700元/㎡未来上市楼盘蓝湖西岸价格待定时代景城预计6000-6500元/㎡和园6000--6200元/㎡溧水城区主要在售项目价格走势价格已经破6000大关，价格空间已经打开整体市场分析溧水城区存量房面积分析市场存量大多去化完毕，余下均为130以上大户型本案产品130平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战80889689809570100128230209142142143050100150200250300350水岸新都万辰广场金东城世家一品骊城爱涛天逸园和园本案销售抗性较大产品整体市场分析项目名称待开发量在售项目后续上市量水岸新都花苑10万方水岸康城8万方爱涛天逸园24万方未来上市楼盘蓝湖西岸9.26万方时代景城13.7万方和园7万方合计72万方区域市场分析溧水城南区域待开发量区域未来待开发体量达到72万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈溧水城南区域供求关系2010年区域内仅水岸新都推出1.17万方，全部去化完毕，2011年潜在市场供给压力较大，未来竞争激烈。楼盘上市2010年成交备注水岸新都11704.6211704.622010年推出房源当年去化完毕水岸康城无上市量无成交2010年未有房源推出时代景园项目尚未开盘前期蓄水项目从2010年8月份开始，全盘蓄水和园项目尚未开盘前期蓄水一期尚未开盘，已全部内部认购完毕区域市场分析项目名称物业形态预计上市时间在售项目后续上市量水岸新都花苑高层待定水岸康城高层/小高层5、6月份爱涛天逸园小高层今年开盘未来上市楼盘蓝湖西岸公寓/洋房/别墅与本案同期时代景城高层/多层/洋房/商业4、5月份和园多层/小高层5、6月份溧水城南区域未来上市量区域内未来上市以高层小高层产品为主，大部分楼盘集中在2011年5月份前后开盘，具体上市面积待定本案7月份开盘，面临客户被市场分流局面区域市场分析竞争项目对比分析楼盘选取说明主要选取区域内项目万辰广场作为当前溧水市场标杆项目，我司认为具有研究价值项目说明案名开发公司开发公司背景品牌影响力老城区标杆万辰广场江苏万辰投资置业有限公司在扬州、淮安及南京开发商业+住宅项目★★区域已开发项目水岸新都南京鸿盛房地产有限公司★水岸康城南京中孚置业发展有限公司公司以房地产经营开发为主★爱涛天逸园南京爱涛置地有限公司投资商为国企江苏宏业集团，公司主营食品★★★区域将上市项目时代景城溧水新时代房地产开发有限公司★和园南京银都置业有限公司★康利华府南京康利置业有限公司品牌对比目前溧水城区市场上无品牌开发公司十二大要素对比分析形象定位对比形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段项目说明案名定位语推广口号老城区标杆万辰广场城市中央巅峰生活场你的一步，与世界同步区域已开发项目水岸新都人文美境自在生活守望幸福升起的地方月是故乡明幸福水岸家水岸康城暂无暂无爱涛天逸园西班牙风情美域暂无区域将上市项目时代景城新行政中心、公园式、水岸欧洲庄园暂无和园溧水首席全功能暂无康利华府待定待定十二大要素对比分析项目说明案名项目规模已去化老城区标杆万辰广场8.2万平方米8万平方米区域已开发项目水岸新都20万平方米10万平方米水岸康城24万平方米19万平方米爱涛天逸园26万平方米2万平方米区域将上市项目时代景城13.7万平方米0和园10万平方米3万平方米本案30万平方米0项目开发规模对比区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区十二大要素对比分析项目说明案名建筑设计公司容积率绿化率老城区标杆万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司2.1938%区域已开发项目水岸新都北京保利达建筑设计有限公司1.335%水岸康城南京溧水建筑设计院1.1940%爱涛天逸园南京市建筑设计研究院1.2541%区域将上市项目时代景城未上市和园未上市康利华府容积率2.2，建筑密度13%整体规划对比市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象。十二大要素对比分析项目说明案名建筑风格老城区标杆万辰广场现代区域已开发项目水岸新都欧式风格水岸康城简欧爱涛天逸园西班牙区域将上市项目时代景城欧式和园现代康利华府ARTDECO本案使用ARTDECO风格，品质感强建筑风格对比十二大要素对比分析立面及建材对比作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作为产品升级的方向，但还需要加强项目说明案名立面材质智能化与节能材料老城区标杆万辰广场大理石、面砖、涂料一卡通门禁系统、节能保温墙体、断桥隔热中空玻璃、挤塑保温板区域已开发项目水岸新都面砖、涂料红外线防盗系统水岸康城涂料、面砖可视对讲系统爱涛天逸园涂料可视对讲、红外监控、外墙保温、中空玻璃区域将上市项目时代景城待定待定和园涂料待定康利华府待定待定十二大要素对比分析景观规划对比大部分项目都有中央水系景观但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺景观规划水平不高项目说明案名景观设计公司景观规划老城区标杆万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司打造主题社区公园，社区中央水系区域已开发项目水岸新都南京枫和林环境设计有限公司中央水景水岸康城上海江南建筑设计院有限公司四川分公司大型水系爱涛天逸园美国21世纪景观公司中央台地花园区域将上市项目时代景城未上市中央水系景观和园未上市无特色景观康利华府上海绿茵景观公司十二大要素对比分析项目说明案名外部配套内部配套老城区标杆万辰广场苏果超市、KFC、医院、学校、步行街、购物中心、各大银行KFC、超市、大型商业、主题社区公园区域已开发项目水岸新都政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆无水岸康城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆幼儿园、沿马路商铺爱涛天逸园溧水县中、集贸市场、银行、医院社区幼儿园区域将上市项目时代景城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定和园政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定康利华府政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆综合商业、会所内外配套对比本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势十二大要素对比分析营销中心对比市场上营销水平较低，售楼处装修普通，服务水准不高项目说明案名面积装修服务老城区标杆万辰广场约150★★★售楼处配备保勤，由于项目处于尾盘，置业顾问接待缺乏热情区域已开发项目水岸新都约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员水岸康城约250★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员爱涛天逸园临建约60★置业顾问热情主动区域将上市项目时代景城约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员和园约100★置业顾问接待客户很随便，无工装，无其他服务人员康利华府待定待定待定十二大要素对比分析项目说明案名物管公司物业费老城区标杆万辰广场银城物业物业费暂定为1元/平方米·月区域已开发项目水岸新都南京好管家物业有限公司0.45元/平方米·月水岸康城南京好管家物业有限公司0.4元/平方米·月爱涛天逸园爱涛物业0.4元/平方米·月区域将上市项目时代景城待定待定和园待定待定康利华府待定待定物业管理对比仅万辰广场物业公司有品牌十二大要素对比分析10911388958070100230135142145131050100150200250300350水岸新都水岸康城万辰广场和园爱涛天逸园本案面积对比本案主力产品与市场主力吻合，但本案大面积户型比重较大，对销售提出了挑战主力区间十二大要素对比分析项目说明案名地下停车老城区标杆万辰广场地下停车场，电梯入户区域已开发项目水岸新都地下停车场，无电梯入户水岸康城没有爱涛天逸园地下停车场，电梯入户区域将上市项目时代景城地下停车场，电梯入户和园地下停车场，无电梯入户康利华府地下停车场，电梯入户地下车位对比大部分项目都有地下停车位，中高端项目设置双大堂十二大要素对比分析市场小结2010年以来，溧水市场供求关系良好。溧水城区滞销产品为大户型产品，本案有较大比例户型面积超过130平方米，这对本案销售提出了挑战。溧水城南区新推出房源价格纷纷突破6000元，价格上涨空间已经打开。区域市场未来上市量大，且区域楼盘集中在4，5月份集中开盘放量，客户分流与区域内同质竞争不可避免。新润城观点溧水城区没有真正意义上的标杆项目改变，和而不同PART2[产品]不同引领市场和迎合市场，切合市场我们的现状（产品透视）产品篇项目经济指标产品篇项目占地：210亩住宅总建：25万㎡（不含地下）商业综合体：6万㎡（4万招商，2万销售）纯高层、art-deco风格建筑容积率：2.2住宅建筑密度：13%总体建筑密度：29.8%产品特征：溧水第一高的高层住宅项目外部配套：体育中心、人民医院、溧水高级中学（省重点）；内部配套：社区服务中心，文化活动站，会所&商业区，居住、商业零干扰建材特色：节能低碳，充分利用太阳能节能技术，小区环境照明采用太阳能电池草坪灯，以节约电能。项目现期4大特点产品篇四大创意主题社区中心：以中轴景观带，绿地与列植乔木交织成多功能核心活动场地，为社区活动中心提供开放性的空间枢纽，兼具日月四季风情且具高独特性公共空间，展现出本社区空间文化内涵特征。组团中庭：将住宅组团依植被及风格设置为四个大型组团社区。以景观小品手法凸显半私密性开放空间特征，同时满足消费、救护及避灾等要求。建筑体既有现代简约的纯美舒适（高品质），又饱蕴楼盘气质上的从容高远（高视野），表达日常平淡世界的距离的生活，一种有差距