《同创国际生态城》总体定位及营销(二)

样板房开放鉴赏活动寻找？新余最宜人居环境实景板块展示区现场体验活动在确定主打体验营销的同时，通过有节奏的营销活动安排，实现项目去化的目的。现场体验中心炫耀开放一期VIP卡认筹活动一期VIP解筹及开盘活动营销整体策略3总体营销策略项目产品推介会分期规模的确定必须充分考虑市场实现度项目整体规模巨大，各物业市场实现度均被看好；新余高层产品从推售来看，小幅快走为上；分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要需要考虑同期各物业的相互影响以降低市场风险；需要考虑适当地控制推售节奏利于制造项目溢价；启动区的选择必须充分考虑现场展示体验的效果；分期次序的确定受到项目周边条件的制约启动区受到项目周边道路交通及公交等的制约；启动区将重点考虑与城北城市配套相连便捷区域。启动区尽可能设置于昭示性好的区域启动区需标杆物业提升项目整体形象高价值物业适量推迟销售增加溢价项目各期尽可能包括各种产品户型后期项目与前期推售项目考虑相互的影响干扰项目分期充分考虑客户目标、市场实现度、营销可行性及项目未来发展空间营销整体策略3项目分期综合体商业综合体商业高层物业营销整体策略3项目分期联排等低密度物业营销整体策略3整体分期项目一期项目二期项目三期一期启动区一期现场实景展示区现场售楼部营销整体策略3启动策略通过活动举办“寻找？新余最好的空气！”由电视全程追踪活动，由权威部门，对新余片区空气质量进行检测，寻找出“新余最宜人居区域”，并进行授牌仪式。通过项目现场实景及低碳科技的展示，增强目标客户对本项目的体验感受，争取目标客户对本项目的认同感。寻找？新余最好的空气！现场体验中心及实景展示策略1：电视录制专栏节目“寻找？新余最好的空气！”配合由权威部门，对新余各片区空气质量进行现场检测，最终项目在新余城市中的最宜居形象。策略2：现场启动区，率先进行实景现场展示区的打造，通过现场实景与体验中心的包装，最终开启目标客户对本项目的倾目心扉。项目启动策略营销时间节点建议营销推广策略营销篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略形象挂帅整体品牌形象的宣传，旨在迅速树立并维系项目的入市整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目进入销售阶段做铺垫。软性铺路通过前期由电视台“寻找？新余最好空气”专题栏目软性炒作，来不断强化客户对于项目及片区的认同及向往。硬广强攻硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效果。推广主线：形象挂帅，软性铺路，硬广强攻阶段营销策略3营销推广策略户外抢占阵地步步为营户外广告主要以高炮、道旗、工地围墙等形式，以项目基地为据点，以广告为阵地，形成点、面、线的远程辐射，大纵深的吸引客户，保证信息达到率。大众媒体远程轰炸大众媒体主要以平面和网络两种形式，平面媒体主要以新余日报、每日新余及新余电视台为主，网络媒体主要以中国新余网、新余信息港等为主，通过上述大众媒体进行全市范围的广告传播，与户外宣传有机结合。媒体选择：户外抢占阵地步步为营，大众媒体远程轰炸阶段营销策略3营销推广策略面市时机4-5月份项目正式面市，主题为形象展示，主要以中心城区、城北、城南、青原区四个中心位广告户外为主。全面铺开5-6月份售楼处进场，现场体验中心正式对外开放，媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。售楼部开放前可印制本案代表性的小饰品连同手提袋一起予以派发。5月底项目周边干道沿线道旗、高炮等全面启动，其他各种媒体加大投放力度频繁出击•户外等长效媒体全程贯穿，在强销期予以强化；•网络媒体即时更新项目进度；•6月份起大众平面媒体保持每周一次的投放频度。推广节奏：高调面市，频繁出击，重点轰炸阶段营销策略3营销推广策略前期造势3-4月份联合新余电视台制作专题栏目“寻找？新余最好空气！”为项目入市铺垫造势。阶段营销策略3营销售时间节点建议结合本项目工程进度情况，作出如下营销节点建议:0102030405060708091011121月前期项目沟通（项目发展策略报告）2月前期准备（项目定位营销报告）3月方案确定（方案确定、前期项目造势入市准备）4月入市准备（体验中心装修、户外形象确立、销售物料到位）5月正式入市（体验中心开放，立体推广宣传铺开）6月客户认筹（VIP卡认筹活动、产品推介会）7月-8月客户积累（七夕相亲会）一期启动区解筹入市准备期形象导入期客户积累期正式入市客户积累期客户认筹期持续积累期一期第一批房源开盘后续房源开盘以5月份中下旬体验中心开放，10月份一期首批房源开盘为时间点。10-11月后续房源开盘阶段营销策略3阶段营销策略形象导入期客户积累期开盘热销期持续热销期阶段时间：2010年3月－4月份阶段目的：前期造势，为项目的形象导入做前期铺垫，完成项目区域形象的树立，让客户认知本项目的生态属性阶段工作内容：①电视专题栏目“寻找，新余最好的空气”②售楼处选址及装修设计包装③项目形象包装：户外及围墙形象包装展示项目基本形象④销售物料落实准备：楼书、折页、单页、沙盘及分户模型的制作营销活动安排：“寻找，新余最好的空气”电视专题栏目推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市阶段营销策略3阶段营销策略活动主题：“寻找？新余最好的空气！”电视专题栏目活动时间：2010年3月-4月举办单位：新余电视台、新余仰天岗新区管委会、云南盛世同创活动目的：以寻找新余最好空气为契机，由权威部门专家对新余市各区空气质量进行检测，电视台设专题栏目进行全程直播。形象导入期阶段营销策略3阶段营销策略形象宣传包装形象导入期客户积累期开盘热销期持续热销期阶段营销策略3阶段营销策略•为配合项目销售，接送到访客户，暂设看楼专车一部，并根据总体项目形象风格进行设计包装，达到流动宣传作用•楼书•折页•户型手册•项目CD宣传片•海报•促销礼品阶段时间：2010年5-6月份阶段目的：项目正式入市，体验中心正式开放及媒体宣传全面铺开，吸引潜在目标客户上访，积累意向客户营销活动安排：一期启动区实景样板展示区对外开放现场体验中心开放典礼阶段工作内容：①项目体验中心开放②立体推广宣传铺开：短信、电视、报纸硬广及软文诉求推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市形象导入期客户积累期开盘热销期持续热销期阶段营销策略3阶段营销策略活动主题：现场体验中心对外开放仪式由政府部门授牌“低碳建筑建设金牌试点单位”“新余最宜人居环境”活动时间：2010年5月活动地点：现场体验中心活动目的：通过现场体验中心的正式开放及现场实景展示区的开放体验，增强目标客户对项目的认同感；由政府相关部门进行授牌，增加项目含金量。形象导入期阶段营销策略3阶段营销策略形象导入期由政府部门授牌“金牌建设试点单位”结合前期电视专题栏目“寻找，新余最好的空气？”最终揭晓，由相关部门授牌“新余市最宜人居环境”阶段营销策略3阶段营销策略阶段时间：2010年7-8月阶段目的：形象包装及媒体宣传全面铺开，吸引潜在目标客户上访，积累意向客户营销活动安排：一期启动区VIP卡认筹及产品推介会阶段工作内容：①项目客户VIP卡认筹活动暨产品推介会②立体宣传：短信、电视、报纸硬广及软文诉求，户外及工地现场形象包装推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市形象导入期客户积累期开盘准备期开盘热销期阶段营销策略3阶段营销策略项目产品推介会暨VIP卡认筹20阶段时间：2010年9月-10月阶段目的：释放前期积累意向客户，迅速实现销售阶段工作内容：①项目开盘工作准备②中秋晚会工作准备③开盘前立体宣传：短信、电视、报纸硬广及软文诉求，户外及工地现场形象包装形象导入期客户积累期开盘准备期开盘热销期阶段营销策略3阶段营销策略营销活动安排：中秋晚会及一期启动区开盘推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市项目启动策略营销时间节点建议营销推广策略营销篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略项目VI形象展示——方案一项目VI形象展示——方案二项目VI形象展示——方案三项目VI形象展示——方案四