北京天竺别墅区水木兰亭内廊商业街营销思路汇报

水木兰亭内廊商业街水木兰亭内廊商业街营销思路汇报（二次）营销思路汇报（二次）商业街汇报提纲1、回顾三月份汇报（着重客户消费力、周边商业状况）2、苏州邻里中心发想（说明生活配套类业态在此的必要性）3、广泛的商业市调4、面积销控、业态分布、初步价格5、排号认购期原则6、现有客户积累状况回顾三月份汇报目录一、项目基本情况二、周边商业环境三、消费力构成四、消费力分析五、综合分析六、商业定位的几种假设七、营销计划一、商业街基本情况•规模：总建面4.2万平米，地上三层，地下二层，地下一层10490平米，地下二层10490平米，一层7378平米，二层6791平米，三层6696平米。•车位：地下停车，总车位291个，由于与住宅共享车位，可用车用待定。•建筑形式：独体内廊式全框架结构，垂直交通部分为开敞空间。二、周边商业物业机场家属区中低档配套普尔斯马特超市机场中低档配套欧洲商业街天竺花园底商2、潜在商业物业17#地沿街商业澳大利亚超市天竺花园待建底商英才8000平米公园临河商业3、区域空白中高档的购物场所集中的外向型的餐饮、娱乐、服务、康体类商业设施三、消费力构成1、常住人口别墅区：长期住户和租户共计3000余户，本项目叠拼业主326户（暂定）天竺花园住户及办公人员（1000余人）机场住宅（5——6万人）酒店式公寓带来的恒定流动人口2、办公人口天竺工业区（现入主空港工业区A、B区和出口加工区共计100余家企业）天竺物流新国展人流京顺路流客四、消费力分析1、别墅区：目前以欧洲商业街为主要消费场所，消费力高，消费频次和消费人群少，主要以在此居住的妇女、儿童带来的家庭生活消费为主。对业种的规划应突出特色、主题性，并适当增加高档次服务性行业。2、机场住宅区：消费能力普遍居中，消费频次和消费人群均较大，此生活区中低档次的日常生活型配套完善。突出档次、特色和主题3、办公区日常在本区域办公公司职员：主要的消费需求以餐饮为主，并有部分的对办公用品、电子用品方面的需求。由于空港物流吸引，在此区域有业务往来的消费人群：主要的消费需求包括餐饮、娱乐、服务。五、综合分析区域商业氛围不成熟，区域消费力构成比较特殊，消费力存在两极分化明显现象本区域存在一定量的过客型消费人群，其消费性质可能为一次性消费，但消费力较高。本商业市场定位的关键问题是综合考虑各类人群的不同消费需求，通过业态和业种的规划使商业更具主题性和特色性，扩大商业的辐射范围增加商业的有效消费人口，位于大山子附近的“798”厂的文化主题可以借鉴。六、商业街定位的四种假设（一）商业定位假设之一：整售1、目标客户定位：大型商业运作集团联系接洽商业大型运作集团做某品牌店分店，类似赛特之西单赛特，西单商场之西单天通苑店，华联之阜成门华联、安贞华联，燕莎之燕莎OUTLETS。该定位的消费力支持为，机场社区、空港办公区、周边别墅区、货运办公人员、机场乘机旅客，新国展人流有希望成为“人流形成商业类业态”的人流支持。2、主题形象定位及案名方向由于整售的对象多为商业运作经验丰富的集团，通常会针对自己运作的业态有明确的主张。在此我们之提出可以作为其后縀的主张————3、宣传推广旨在解决一个沟通途径的问题可以针对目标大客户做“招商书上门直销“，配合次假设可以与顺义、天竺政府联系是否有意向合作进行定向招商或对本项目招商提供政策支持（如免税等）。此假设可以在规划方案各项设计指标及相应施工和投入使用时间节点确定后制作“招商书”，开始直销。目标客户名录（部分）赛特、燕莎、新天地等泰国的正大易初莲花（大型连锁超市）德国的麦德龙（超级仓储式批发市场）……4、招商书构架（折手小样）社区总平面、平面图、立面图、效果图、建筑规划指标等；区域近期、远期规划、顺义区政府目标规划，首都机场扩建、新国展规划、道路规划（包括轻轨）等（二）商业定位假设之二：主题餐饮街1、目标客户定位高档精致异国风情或民族气质浓郁的主题餐饮营业主。异国风情餐饮一条街（地上1——3层约2.1万平米），按每家营业店面和备餐间共300平米考虑需招商70家。该定位充分利用首都机场客流、别墅区3000家住户奢侈消费习惯，酒店式公寓的商务客户、机场社区的部分有高端消费需求的住户和本案低密度部分300余住户的消费力。更重要的是通过上述食客的口碑效应和纯正的主题经营品质最终达到商业形成人流的目的，尤其是2006年新国展部分展馆投入使用将带来更大的短期有消费能力和消费需求的食客。目标客户建议名录（部分）•TANDOOR:即坦道印度餐厅，从厨师到服务人员均为印度人，只讲英文和少量的中文，中文水平仅限于“好吃”“好吃妈”，常见到印度人在那里吃饭，中午套餐为每人68元送饮料，地点在东三环长虹桥下，兆龙饭店一层。•海棠花和月香：月香状况较好，朝鲜人餐馆，从厨师到服务人员均为朝鲜人。月香在朝鲜使馆东门附近，从BANANA所在路口向南即是。•隐泉日本料理（英文名字HARSUNE)：有北京不多见的纸火锅，地点在光华大厦一层。•青叶日本料理、千代香日本料理、明阁、浅草等。•泰辣椒、为人民服务等泰国餐馆•老巴刹：南洋菜，在幸福三村路口。•庆云楼：越南菜，地点在后海。•咸亨酒店、孔乙己等江南菜馆（三）商业定位假设之三：主题礼品街1、目标客户定位：民族特色浓郁的各国手工艺品、饰品、礼品经销商。该定位充分利用首都机场客流、别墅区3000家住户奢侈]消费习惯，酒店式公寓的商务客户、尤其是2006年新国展部分展馆投入使用将带来更大的短期有消费能力和消费需求的客户，也有望通过上述人群的口碑效应达到商业形成人流的效果。另外需强调的是，从招商阶段即做明确主题宣传，设立高门槛定向招商，配合交易在商业街一层设立邮局、银行、商务中心方便顾客和业主邮寄货品。为保证前期招商工作的顺畅，同时实现该商业街后期的保值增值，需引进商业经营管理公司，以商业街的整体形象进行主题商业推广，达到商业形成人流的效应，像北京乃至外埠传达主题商业街的信息（可以充分利用机场渠道），做成“三里屯”、“秀水”、“雅宝路边贸街”、“潘家园古玩市场”第二。2、主题形象定位及案名方向中国没有过北京没见过我是卖东西的我是卖鲜东西的保鲜箱内廊的人性规划、装饰装修，使我们的购物空间是健康的、会呼吸的；我们的思维，我们的让这些人一起来制造紧迫感投资不是谈出来的回报不是看出来的打开箱子吧制造紧迫感首都机场在扩建新国展2006年部分投入使用奥运会36块金牌在此产生这些你都看不到？？？？只要你想让你的钱生钱，你真的一定不能忽视这里的一切制造紧迫感格调高是卖出来的打破高尚消费必矜持的怪圈制造紧迫感商业价值第一时间体现中国的包容与冷静——园子讲消费层次大都市的人的生活是消费人在大都市的生活是矛盾的消费讲品质大都市里在别处你是行走的在园子你不知道是你在走时间在走还是空间在走这里没有创新、没有时尚、没有冲击力，只有自然不知道这里的自然可否让你的心也软了讲环境这里的光线、气氛、精致的绿、更高远的天空、更亮的星星自己的来处和归处这里的灵感和粉墨成就舞台上独一无二的你（四）商业定位假设之四：大综合1、目标客户定位餐饮和生活配套设施经营者考虑前期降低风险（但可能后期经营管理风险会较大）本商业街定位为大综合，综合考虑别墅区的消费需求和空港等居民的承受能力，在对本区域进行了市调的前提下对三层商业街的业态进行假设。3、业态及面积指标假设生活配套1、银行600*2=1200平米2、邮局500*1=500平米3、药店300*1=300平米4、书店（200—500）*1平米5、音像店（100—200）*1平米合计2500平米超市6、超市7700平米合计7700平米服务类7、洗衣店8、修理铺9、鲜花礼品10、彩扩11、便利店合计500平米餐饮12、中型中餐500*4=2000平米13、中型西餐500*3=1500平米14、快餐店500*2=1000平米15、食街500*1=500平米16、休闲/轻型餐饮17、面包房、酒吧、咖啡厅、冰淇淋1500平米18、大型中餐正餐类1500平米合计8000平米轻型办公18、诊所19、宠物店20、网吧21、汽车、家具饰品展示合计3000平米主题店22、画廊200平米23、乐器200平米24、体育用品500平米25、儿童玩具300平米26、钟表眼镜、摄影器材200平米合计1400平米类会所27、类似会所功能店1000平米28、美容院500*2=1000平米合计2000平米风情店29、风情特色店100*15=1500平米总计：26600平米（其中地上部分18900平米）时间进度表时间项目3——5月6——8月9——11月整售主题餐饮主题礼品大综合注：红色为工作重点，蓝色为客户积累阶段，销售方向将根据市场反映调整。七、营销计划营销计划形象包装形象包装是商业销售必不可少的工序，对于没有来过现场的客户来说，形象包装是他们能接触到的唯一的渠道，是留给他们的第一印象。所以，独特的有创意性的形象包装，不但能很快树立项目的知名度，而且在一定程度上增加商业的附加价值，对销售有很大的促进作用。营销计划形象包装设计制作本项目独有的LOGO和标志物，在所有宣传品上出现；现场包装：工地围挡做成宝丽布喷绘，外打灯，内容为商铺实际外立面效果图，比例1：2，让客户对商铺的规划一目了然，提前把商业氛围营造起来。道路包装：京顺路沿线增加灯箱、京顺路擎天柱和杨林出口路牌更换商业信息画面。外围包装：由于目前大部分有实力客户集中在东部地区，而且对商业需求量较大的客户群也集中在东部地区，因此在东三环沿线以及安慧桥附近做半年时间的户外看板，以吸引客户来现场。营销计划销售方式(1)利用品牌专卖店吸引小客户购买在正式开盘销售之前，以较优惠的价格，与2----3家品牌店签定合作协议，通过该品牌店的集客力解决短期客流问题。营销计划销售方式(2)拍卖2002年我公司参股的写字楼项目“左岸工社”和位于CBD的“建外SOHO”项目对外拍卖，在市场上引起很大的轰动，不但使最终成交价比预期价格高出很多，而且使“东拍建外SOHO，西拍左岸工社”成为京城商业销售的佳话。由于本项目未来的升值潜力巨大。尤其是目前的天竺区域内还没有如此大规模集中式、有特色的商业街对外销售，所以，本项目如果通过拍卖的方法，既能达到制定市场指导价格，又能迅速打开市场知名度的效果。使“北拍某某”亦成为商场美谈。营销计划销售方式(3)与5I5J联合互动对于资金不足，又想投资商铺的客户，5I5J可提供卖旧买新、押旧买新、租旧养新和转按买新服务，使投资商业由梦想变现实。营销计划1、带租约的形式出售，降低购买者的风险（第五大道）2、包租及回购形式，前期承诺投资回报率（例如承诺3——5年，8%/年——10%/年回报率），到期后开发商回购已售物业（朝外门、碧溪家居）3、承诺最低回报率：针对新国展的时差承诺2——3年的最低的商业回报为8%。销售方式营销计划利用5I5J连锁店进行铺点宣传在北京市50多家5I5J网络连锁店内张贴宣传海报，业务人员也将积极给客户介绍商铺的情况，迅速在市场上传播。营销推广营销计划全国媒体与北京本地媒体有机结合常规宣传：在正式开盘销售之初，进行全方位的广告轰炸。建议在开盘之初，在全国性的媒体上如《中国经营报》、《中央电视台经济半小时》栏目等做形象广告，在《北京青年报》等北京本地大众媒体上做重点轰炸。除此之外进行非常规宣传，可选择在《精品购物指南》的《旺铺出租》版面做阶段宣传推广，也会起到很大的市场效果。营销推广营销计划销售现场举办促销活动，聚集现场人气在销售现场不断举办活动，在销售现场，举行各种活动，以吸引人流、吸引意向客户来访聚集人气。营销推广营销计划总之，利用一切有效的推广方式，给客户以信心的同时，让他们对未来的商业有很好的预期心理，最终达到既很快销售出了商业，也为商业开业后的有足够多的人气铺垫了坚实的市场基础，起到“一箭双雕”的作用。苏州邻里中心发想苏州邻里中心描述•苏州工业园邻里中心是集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。苏州邻里中心描述•邻里中心必备12项功能：超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店