合肥恒盛蒙城北路地块定位及营销设想_179PPT_天启_XXXX

合肥因我而完整——恒盛蒙城北路地块定位及营销设想核心思路提炼【贰、品地】------出城？入城？中心之争！【肆、定位】------动与静的分离：城市印象、欧洲印象【伍、谋略】------淡市下的高瞻、慎思与奇谋【陆、战役】------冰河期的引爆之战【壹、读城】------不完整的合肥、被遗忘的北城！【叁、问市】------5000元/平米，合肥置业何处？【壹、读城】不完整的合肥、被遗忘的北城【城市的衍变、大合肥的梦想】【北城启动，城市的最后一块拼图，合肥因我而完整】【长丰，合肥北大门，三县最后的进城梦想实现】【城市实现均衡发展，北城价值将被重新定义】“大合肥”建设促使城市功能分散，未来城市呈现“一主城、四组团、一个滨湖新区”城市空间发展格局。合肥“141”发展策略旨在改变以往中心城区单中心和县城、乡镇分散无序粗放发展的模式。结合产业布局，以城市公共交通发展为纽带，促进设施共享、资源集聚、用地节约集约，构建多中心、组团式、紧凑型融合协调的发展模式。全面提升主城区，发展四组团，打造城市副中心。1、一主城：即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。2、四组团：分布主城周边，分别为东部组团、西南组团、西部组团和北部组团。3、滨湖新区：建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。北部组团，大合肥梦想的最后拼图一心多核，城市呈“蛙跳式”向外拓展，而非“渐进式”逐层发展。城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐渐形成多中心是城市趋势，但老城中心地位与向心力不可取代老城中心东城中心南城中心北城中心滨湖新区中心高新区中心西区中心经开区中心作为城市发展规划的重点片区之一，本项目所属北区将迎来良好的发展机遇。合肥规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区；老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。北部组团规划属中心城区，与老城关系密切，具地缘优势“北城新区”是合肥“141”空间发展战略的重要组成部分，北区将成为未来土地供应的重点区域。北城新区本案位置北城新区规划今后3年，合肥市北部将建起一座100平方公里，集“居住、休闲、政务服务、商务办公、商贸物流、文化教育”为一体的“北部新城“。作为合肥“141“城市发展空间重要组成部分，建成后的“北城新区“，将聚集50余万人口，成为合肥北部的新中心。北区也势必成为未来土地供应的重点区域。蒙城北路：一条路，打通两座城。衔接老城与北部组团合肥因我而完整合肥市“以老城为中心，沿几条对外交通放射线向五个方向伸展，形成星形的空间形态”的城市空间发展战略。本地块充分利用放射性道路的轴向拓展性，带动蒙城北路周边的地区的开发建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。探索交通性干道与城市空间、景观塑造的结合方式，创造“体验型交通”的空间塑造模型。塑造蒙城北路沿城市形象和提升城市品位，打造合肥北部门户的迎宾景观大道。合肥北大门，进城首站蒙城北路、阜阳北路（高速入口）通达性佳长丰入城客，皖西、皖北省城置业客必经之地至阜阳至六安至淮南至徐州至西安至武汉至南京至芜湖至安庆至九江至铜陵至成都城市的均衡性发展是大势所趋合肥北大门、离主城核心区较近的区位优势是北城大发展的重要引擎遗忘的北城，价值将被重新定义【结论一】【贰、品地】出城？入城？中心之争！【地块现状——城市飞地】2-3公里城市化发展断层，短期内缺乏眼见为实的配套支撑市场对板块的认知停留在相对低端的价值层面【竞争策略——前期求量、后期求利】区域市场：基础客源做保障，求安全和保量延伸市场：中端客源做成长，求利润深度和长远价值【客源之辨——出城？入城？】启动客源：建立项目的城市印象，吸引区域客、截留长丰入城客价值客源：以产品力和区域热点形成实现客源结构换血，达成价格突破【中心之争——舆论占位】北城中心、舍我其谁？结合政府规划、配合媒体炒作，实现舆论占位树立恒盛地产“城市中心缔造者”品牌形象本案2公里城市断层主城范围［区域现状的核心认知］2-3公里的城市化发展断层，短期缺乏眼见为实的配套支撑市场对板块的认知停留在相对低端的价值阶面本案蒙城北路阜阳北路合六高速中心城区综合交通规划图［一环、一线、二轴，主干道通达性佳］一条城市环线、2条市级主干道，10分钟车程上合六高速入市、出城均极为便捷，具备节点性交通优势南：时雨路，无公交线路，对面为未开发地块北：连水路，无公交线路，对面为未开发地块西：蒙城路，目前仅5路公交车通过。目前周边配套较差，仅西边有少数超市等东：丽水路，无公交线路。丽水路东为荣城花园廉租房，目前正在建。地块现状：城市飞地——通达性佳、配套缺失、远景向好核心劣势：区域陌生感强核心优势：区域开发空白、易树标杆丽水路灵溪路连水路时雨路政府要求规划路，未来连接东西向，人流量大规划绿地荣城花园为合肥市“十一五”大建设最大的回迁安置点，未来可容纳万余人入住蒙城北路为城市主干道，连接主城区与北城，双向6车道，车流量大规划菱湖公园菱湖公园规划面积版约202亩，整体划分为绿地运动园艺交流区、生态文化休闲娱乐区和水景三大区规划远景：周边大量待出让住宅地块，城市形成毋庸置疑，公园、绿地、水库提升区域居住品质。2公里距大房郢水库2公里，虽无一线湖景、但在水资源较为稀缺的合肥可称作难得的滨湖生态区域在城市中央，遗忘城市50万平米城中央湖畔生态城地块毗邻的庐阳工业区产业水准相对较低，但是产业工人是项目中前期客源的重要保障。庐阳工业区处于合肥市“141”发展战略中主城区与北部组团结合部，紧邻国家级新站综合开发试验区和省级双凤开发区，本项目位于园区内。庐阳工业区为省级开发区，是省发改委批准的合肥市唯一一家循环经济园区建设试点；园区行业主要集中在印刷、钢材剪切精加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶塑料、服装、三产服务等七大行业；园区产业特色一是以省新华印刷、省图书发行集团、杏花印务为主的出版印刷业组团，二是以上海宝钢及徽商集团为核心的钢材加工组团，三是以天威集团为龙头的电工电器制造业组团。目前园区已建成投产企业70家，园区工业总产值累计完成117.55亿元，工业增加值38.13亿元，固定资产投资98.71亿元。竞争策略——前期保量、后期求利区域市场：基础客源做保障，求安全和保量延伸市场：中端客源做成长，求利润深度和长远价值区域市场延伸市场价值市场立足于项目的城市属性、大盘的成长性，最终达成区域盘升级为全市盘的凤凰涅槃实现从价格到价值的华丽转身【结论一】价值客源基础客源延伸客源类型：高端首置、舒适型改善、价值投资者主要覆盖：全市置业特征：对性价比高度认可，区域概念淡职业特征：高级白领（有车）、企业管理人员、私营业主。类型：类型置业或中高端首置、首改，拆迁户主要覆盖：北一二环间置业特征：有购房经验、理性置业、资源占有职业特征：白领、企业员工、经营户类型：首置或首改主要覆盖：北二环至长丰县置业特征：置业目的明确、首置与功能型改善职业特征：乡镇居民、产业工人、被拆迁农民、长丰入城客，省内合肥置业客客源之辨——出城？入城？启动客源：建立项目的城市印象，吸引区域客、截留长丰入城客价值客源：以产品升级和区域热点形成实现客源结构换血，达成价格突破城市属性是项目的核心属性项目“出尘”而不“出城”，避免主动郊区化（“小镇”定位）因此要大声地告诉客户：这是城市，我在中央【结论二】中心之争——区域破冰项目——SWOT关键点——舆论占位区域破冰项目S优势O机会T威胁W劣势配套缺失大盘云起率先启动竞争空白板块内首个开发项目无直接竞争项目生活配套严重缺失后继开发量大单盘体量大作为区域率先启动项目，项目配套即为区域配套容易出现“前人栽树、后人乘凉”局面因此我们应利用配套建设营造项目区域中心价值舆论占位：北城中心、舍我其谁【结论三】恒盛地产：三盘联动，实现品牌合力恒盛地产，城市中心缔造者恒盛豪庭坝上街项目蒙城北路项目老地方、新中心开创城市中心在中心，再造中心恒盛地产，城市中心缔造者【叁、问市】5000元/平米，合肥置业何处？【5500元/平米置业何处？5000元/平米置业何处？】【典型个案分析——中铁国际城】【区域客户构成】【本案客户构成预判】【区域竞品扫描】合肥楼市呈现不均衡发展格局，北城（二环北）至长丰片区地产项目几乎空白。属庐阳板块，北二环至长丰段出现开发断层空白该类楼盘多集中在城市沿北二环沿线及绕城高速南段外，板块开发较迟，商配相对不成熟，但均为合肥市产证。该类楼盘多集中在与主城较为接近的三县区域，其中以北部双凤开发区和南部靠近经开区以及龙岗板块为最多，由于其离市区较近，价格较市区有很大的竞争力，三县人口比较认可此类产品，大部分为三县产证。5500元/平米个案基本位于城区二环内，与本案相比区位优势明显5000元/平米个案除龙岗片区外，基本位于三县落入混战还是杀出重围，500元是个问题【结论一】项目中国铁建国际城群盛共和城恒泰城品半岛1号金都华庭北环阳光规模占地53万㎡、总建面200万㎡占地510500㎡、总建面72万㎡占地108218㎡、总建面约25万㎡占地1500亩、总建面76万㎡占地47811.39㎡、总建面50万㎡占地104382㎡、总建面190330㎡容积率3.121.782.30.891.851.82均价5500元/㎡4300元/㎡4500元/㎡住宅4700元/㎡洋房5400元/㎡别墅10000元/㎡5500元/㎡5000元/㎡总价段40万-75万30万-60万32万-60万55万-70万（住宅）39万-65万40万-65万物业类型高层（最高34层）小高层（18层）、高层（21层）小高层、高层双拼、联排、洋房、小高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层产证合肥长丰长丰长丰合肥合肥户型面积段78㎡-142㎡79㎡-106㎡81㎡-126㎡小高层128㎡-140㎡、洋房113㎡—151㎡、别墅220㎡-370㎡72㎡-112㎡85㎡-134㎡开发商中国铁建房地产集团合肥置业有限公司福建群盛集团长丰联华置业有限公司安徽省恒泰房地产开发有限责任公司安徽西湖新城置业有限公司合肥市恒兴房地产开发有限公司合肥市金马房地产开发公司区域整体价值低中小户型大盘、超级大牌北二环至长丰项目空白【竞争个案总表】项目名称中国铁建国际城群盛共和城恒泰城品半岛1号金都华庭北环阳光本项目产品面积1、产品丰富（78-148㎡）2、合肥产证3、大城社区（200万㎡）4、新古典立面1、中小户型产品（79-106㎡）2、长丰产证3、产品覆盖面广（多层、小高层、高层）4、普通立面1、中小户型产品（81-126㎡）2、长丰产证3、准现房产品4、普通立面1、差异化产品（小高层120-140㎡），长丰产证2、高端产品线（别墅、洋房、小高层）3、英伦建筑外立面1、中小户型产品（72-112㎡）2、合肥产证3、普通外立面1、中小户型产品（85-134㎡）2、合肥产证3、普通外立面合肥产证欧式立面中小面积段商业配套1、商业配套（后期有社区星级酒店、社区商业街区2、明发商业广（未启用）1、暂无配套（后期社区内配置）2、现主要依靠北二环配套1、商业配套（后期社区内配好又多超市、金珠路商业街）1、暂无商业配套2、后期主要依靠周边1、商业配套暂无2、周边商业配套（华孚城隍庙、社区超市）1、商业配套暂无2、周边商业配套（华孚城隍庙、社区超市）大型配套目前主要依靠北二环景观设计结合绿色水岸，打造主城区纯水岸国际生活区以大型环绕水系置景依托自然环境打造生态社区依托梅冲水库、湿地公园，水景和绿景结合的英式生活区结合现代水景设计打造“江南风韵，亲水园林”围合院落式布景欧式皇家园林景观围合景观附加值有面积赠送（阳台半送、花架全赠送）有面积赠送（阳台半送、入户花园全赠送）1、有面积赠送（阳台半送）小高层无赠送