开发商现场调查融资与快速销售决定存亡

开发商现场调查--融资与快速销售决定存亡随着上半年国家接连出台有关房地产的宏观调控政策，狂飚的长三角房价终现疲软。虽然楼市没有出现崩盘或大的降幅，但自宏观调控后，长三角的楼市迅速降温，成交量大幅萎缩。长三角泡沫之说也随即占了上风自2005年3月份以来，国家宏观调控政策频出，时至今日调控实施已经9个多月，那么遭遇宏观调控的开发商究竟如何看待楼市？开发商应对市场的对策又将如何？针对这些问题，世联地产研发中心在2005年12月16日～18日上海举办的第七届“中国住交会”上，对参展的房地产业内人士进行了调查。一、被调查人士基本情况接受此次调查的人士主要来自房地产开发企业，占总数的45.1%；房地产咨询和中介机构位居第二，占36.3%；房地产管理部门和相关行业学会、协会、研究会基本持平，分别为7.7%和8.8%；学术研究机构相对较少，只有2.2%。被调查人士所属公司业务覆盖区域以长三角为主；中西部区域参加展会的比例占到了18.1%；环渤海和珠三角区域的比例相同，均为11.1%。二、调查问题设置及答案比例1.您认为长三角房地产市场是否存在泡沫？认为长三角房地产市场局部存在泡沫的观点已得到普遍认同，达到了67.3%；认为已接近警戒线的也有不少比重，为22.8%；持不存在泡沫和泡沫即将破裂两种对立观点的各占5%。调查结果表明，长三角房地产局部存在泡沫已成共识。就整个长三角而言，2004年国家统计局的数据表明，在35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市共有9个，其中长三角就有上海、南京、杭州、宁波4个城市入围。特别是从2004年10月份开始，在上海、杭州、南京等地，人们为买一套房而几昼夜排队的现象到处可见。但2005年下半年，在上海一些楼盘刚买房的业主宁愿支付违约金而要求退房的情况不在少数。这两种极端反差现象说明房地产市场的确存在一定的泡沫成份。2.二手房交易征收个人所得税的政策在长三角会不会实施？二手房交易征收个人所得税的政策在长三角即将实施已得到大部分业内人士的认同，只不过是时间问题。将近51%的被调查者认为会在3年～5年后实施，18.6%的人士认为很难确定，只有5.9%认为不会。对个人二手住房交易所得征收个人所得税并非一项新的税收政策，在我国的税法中早已有明确规定。2004年杭州也实行过，但是实行不到半年就取消了。主要原因有三：一是区位差异征税的高低很难考虑到位；二是征税的细节没有做明确规定，存在细节上的漏洞，使一些人通过改变交易方式逃避税收；三是部分卖方把税费转嫁给买方，间接抬高房价。3.2006年长三角房地产市场的供求走势如何？近50%的人士认为2006年长三角房地产市场供大于求，价格将持续下跌；认为供略大于求，价格微涨的也不在少数，为29.7%；认为供求平衡、价格平稳的相对较少，为14.9%。还有5.9%认为供不应求，价格将大幅上涨。就上海而言，自2005年3月起，买方开始持币观望，交易量大幅度萎缩，单天成交套数跌破200套。这与2004年底每天成交1000多套的情况形成鲜明对比，供大于求的局面开始显现，致使上海的可售面积一度超过了1500万平方米。在杭州，许多开发商为了拯救萎缩的交易量，开盘即采取打折、团购、买房送车等各种促销手段，完全是买方市场。在南京，新政出台后，许多投资客开始抛售手头的楼盘，致使二手房供应量巨增；一手房市场虽然成交均价与2005年5月相比大幅下降，但成交量并没有发生很大改观。4.开征物业税是否会对房价产生影响？关于开征物业税对房价的影响，相当一部分人认为很难下定论；持下跌和上涨相反观点的分别为26.0%和15.4%；14.4%认为房价不变。征收物业税是将现行的房产税、土地增值税、城市房产税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，从现在的一次性收取改为分年分期收取，这样做一方面可以清除不合理收费，另一方面也避免了重复征税，从而起到增加税收、抑制投机、减轻开发商负担、降低居民购房门槛的作用。但是从现行的房价结构看，除去建筑成本和营销费用，开发商的利润和税费占到50%。而改为征收物业税后，房价势必会下降20%以上；房屋总价的下降将带来首付款的下降和购房门槛的降低，这必将引起新一轮的购房热潮。如果中长期回报率高于物业税，同样会吸引投资客，最终导致房价上升。因此，物业税在没有明文出台前，房价的涨与跌确实很难下定论。5.宏观调控下，开发商应采取何种对策？宏观调控是对开发商的一次严峻考验，许多开发商都把寻求新的融资渠道摆在第一位，以解决自身的资金困难。也有30.4%的开发商认为应该快速回笼资金以保存实力。另有14.8%实力较强的开发商认为应当适当扩大土地储备，以取得长期稳定的发展。房地产作为资金密集型行业，企业的开发资金主要依赖于银行，但央行已对开发商自有资金的比例做了严格规定，即至少占项目总投资额的35%。由于宏观调控导致销售速度大幅回落，拓展融资渠道及快速销售回笼资金已成为大多数开发商的不二选择，也是决定其生死的关键。但对资金雄厚的大开发商而言，土地储备则成为其在低迷市场行情下，拓展版图的良好时机。对于其他行业一些领军企业来说，现在更是他们介入房地产行业的契机。6.2006年房地产市场热点区域的利好来自于哪些方面？对于2006年的房地产市场，认为规划前景和区域经济将是区域利好最重要因素的比例较大，分别占到36.6%和33%；认为区域供求和区域位置为利好因素的比例相对要小些，分别为17.9%和12.5%。就房地产市场而言，规划前景和区域经济的确是最重要的因素，原因有二：一是项目周边的配套必将随着规划方案的落实得以实现，为增加项目的卖点添砖加瓦，这一点也是目前客户购房时普遍重点考虑的因素之一；二是区域经济的利好，将为项目销售带来有利的客户支撑。7.宏观调控后的房地产市场，哪些物业最具投资潜力？宏观调控后，开发商普遍认为商业和写字楼物业是最具投资潜力的，分别达到了43%和31.6%；从租金回报率来看，商业和写字楼要远远高于其他物业。如果有实力的开发商开发后自己持有，一方面有利于树立公司的品牌形象，另一方面，不仅每年可以得到固定的租金回报，而且可以随着区域经济的腾飞获取土地升值带来的收益。8.宏观调控后政策频出的长三角房地产市场，开发商的营销重点有哪些方面？宏观调控后，在房产销量大幅下滑的情况下，开发商普遍认为产品的品质才是营销的核心；其次是地段的升值潜力和开发商的品牌，分别为17.6%和16.8%；采用价格策略的占绝对少数，只有8.4%。虽然大多数开发商认为降价并非项目营销的重点，但长三角市场下半年却频频出现降价促销，这说明开发商认为原来的价格的确虚高。在疯涨的市场大势面前，图纸卖房比比皆是，导致开发商在市场观望气氛浓厚的情况下，开始回归到营销的本原——产品品质。9.宏观调控后，开发商认为专业代理公司的哪些优势最重要？宏观调控后，开发商对代理公司的专业水平非常关注，占到50%的比例；对客户资源和服务质量的要求基本持平，为21.1%和19.3%；对销售团队的认同比例最低，只有9.6%。