普定楼市调研及营销建议-戚-617

普定房地产市场调研报告鑫旺大市场营销推广建议中国商业地产营销专家久亿福报告逻辑框架目标界定市场分析核心问题战略方向营销策略营销执行团队配置目标界定三大方向定义：争取可售部分10个月内清盘战略方向项目方向销售方向打破传统房地产市场认知，树立第一综合体地产形象。打响鑫旺置业地产品牌。报告逻辑框架目标界定市场分析核心问题战略方向营销策略营销执行团队配置二孩政策楼市三大影响1、影响住房需求结构，利好上海改善型二手房。2、改善型需求功能性要求更高，细节更多。3、提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑。政策方面差别化信贷，多地收紧公积金政策。中央坚持有保有压，差别化信贷。多地收紧公积金政策。长效机制建立，房产税扩围预期再现。货币政策长江三角洲地区各用途地价环比增速回升，工业地价增速最快；珠江三角洲商服、住宅地价环比增速上扬，同比继续放缓，工业地价环比增幅有所收窄，同比依然温和上行；环渤海地区商服、住宅地价环比增速高于长江三角洲地区、低于珠江三角洲地区，工业地价环比增速最低，地价保持平稳运行态势；一、二、三线城市住宅地价环比增速有所上升，一线城市升幅超过二、三线城市；全国主要监测城市中，综合、住宅地价环比下降的城市个数继续增加。市场方面全国综合地价水平继续上涨，环比增速上升、同比增速持续放缓市场方面地理概况：普定县位于素有“黔之腹，滇之喉”之称的黔中腹地普定县位于贵州省西部。总面积1091.6平方千米。2003年末总人口41.11万人。人口较多的少数民族有苗族、布依族、仡佬族、彝族等。普定县辖5个镇、2个乡、4个民族乡：城关镇、马官镇、化处镇、马场镇、白岩镇、龙场乡、鸡场坡乡、坪上苗族彝族布依族乡、补郎苗族乡、猴场苗族仡佬族乡、猫洞苗族仡佬族乡。市场方面自然资源：普定矿产资源十分丰富煤炭是主要矿产，预测储量53.28亿吨，分布地区有补郎向斜、白果寨向斜、轿子山区、六枝向斜等4个构造单元。普定煤炭煤质好，发热量大，现已探明7.8亿吨。普定境内已建成装机容量120万千瓦的现代化火电厂――安顺发电厂，年煤炭需求量达400万吨，安顺发电厂成为国家西电东送的重点工程。早在20世纪90年代，普定就建成了乌江干流上的第一座梯级水电站——普定水电站，该电站的大坝是我国第一座靠碾压混凝土自身防渗的大坝，源源不断的电能输往东部广大地区，普定已成为名副其实的黔中电力重镇，西电东送的主战场之一。市场方面自然资源：普定矿产资源十分丰富普定县处于贵州西线旅游中心的普定县，境内山川秀美，旅游资源丰富。境内的古迹、名胜、洞穴与红枫湖、黄果树、龙宫、织金洞等一批国家级风境名胜区连成一片。省级风景名胜区夜郎湖蜿蜒42公里，水域面积21平方公里，湖光山色如诗如画，集山、水、林、洞、民族风情为一体，已成为旅游休闲的好地方。境内有一万六千多年历史的穿洞古人类文化遗址，莲花古洞、化处空山、玉真山寺、西堡古屯、猴场“平讼摩崖”石刻、“大明定南所”石刻等景点将随着普定旅游业的开发和兴起重放光彩。北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市与去年十月份相比，环比不能上涨，如果没有意外调控期内这些城市房价如果上涨，很容易会再次加码调控。2017年房价未增反跌市场方面城镇化战略冲击巨大“刚需”人群被唤醒党的“十八大”明确将推进新型城镇化作为重要目标，中央经济工作会议更将城镇化作为“中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。”显然，新一届中央政府对城镇化作了新定位，也赋予了城镇化“扩大内需的战略性作用”。新型城镇化，不仅将成为中国“二次房改”窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房地产最大的红利！新型城镇化，必将带来住房格局的变化。中国房地产市场有望借助新型城镇化，革新中国房地产市场面貌。城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。市场方面市场方面电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业模式中国商业地产6大现状：现状1：商业地产增速迅猛。现状2：大型商业体开发集中在二线线城市，错峰竞争造成高空置率风险。现状3：商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”的转变。现状4：增强商场体验感的主题活动尤为热门。现状5：购物中心业态进行试探性逐层调整。现状6：从“大而全”走向“小而精”。商业地产发展8大趋势：趋势1：技术推动商业变革，新科技运用将成为商业新发力点。赢商网趋势2：商业地产全面向体验式倾斜，体验方式更多元化。趋势3：刚需配套需求越来越大。趋势4：百货业前三季度关店创历史之最，转型根本方向在于发展自有品牌。趋势5：外资超市增速放缓。趋势6：快时尚以二线城市开店为主，慎重选择三线。趋势7：餐饮回暖，轻餐饮，快时尚餐饮成为购物中心招商大热门。趋势8：家庭消费逐渐成为购物中心的主流，儿童体验业态能带来更多的家庭成员，所以家庭消费占比越来越大，所以这也造成了儿童业态在综合性购物中心占的面积在提升。商业地产的竞争仍然非常激烈，供应量也非常大，更多的新型商业模式结合互联网的产品，他们甚至举着要颠覆的旗号冲击传统商业。所以电商、O2O、体验、文化等是2017年商业地产发展的核心关键词。1、经济增长预期不明，宏观政策以稳为主整体宏观环境趋于中性。货币信贷政策以稳为主。新一届政府更加注重长效机制。2、首次购房需求将得到信贷等方面的稳定支持信贷税收支持首套自住需求。持续限购抑制投资需求3、房价理性上涨仍是政府调控的重点目标国五条落实完善是重点。房产税瞄准扩围。4、新型城镇化加快推动土地制度改革进程新型城镇化规划年内有望出台。土地制度改革破冰提供发展基础。5、调控基调是保证房地产业的健康发展房地产作为中国经济的支柱产业，中央政府的基调一定是保证房地产业的健康发展，而不是打压。6、政府要曷制的是过快增长的房地产价格及泡沫，不是整体房地产行业。市场研判市场与竞争2Competition普定市场空间结构：中心城区为集中紧凑的组团布局，形成“两区六组团”的结构形态。划分为老城片区和新城片区，老城片区包括两个组团，即旧城组团和龙潭组团；新城片区包括四个组团，即火车站组团、叶家坝组团、工业组团和教育科研组团。普定县城城市性质为贵阳经济圈中的重要节点，安顺中心城市的组成部分，黔中重要的能源工业和循环经济工业服务基地，安顺市西部重要的物流服务中心，大力发展旅游服务业的综合性城市。鑫旺大市场普罗旺斯星博国际广场普翼新城p明升暗降，推货节奏加快。ü从2017年市场成交走势来看，普定市场整体成交好过市场预期，由刚需主导下的市场整体均价略有跌落。预计2017年下半年市场成交量将会继续保持走量回升态势，市场整体成交较2016年将稳中有升。p以价换量，营销手段变化多样。ü在国家坚持调控政策不动摇的情况下，“以价换量”策略依然是2017年开发商所采取的核心策略，刚需产品竞争尤为激烈，中高端产品在2017年整体销售会出现一定回暖局面。普定市场目前普定地产市场处于较快发展阶段，开发项目逐渐增多，开发面积逐年加大，主要集中在老城区和新城片区，主要以CBD、学区房和环境为卖点，老城区楼盘较多，档次较高，凯旋城、星博国际广场等在售和准备销售楼盘逐渐增多。普定县城市场稳步发展上升阶段，截止到6.17在销售或准备销售楼盘为13个。房产市场概况本案普定市场进入稳步发展阶段，销售均价2017年情况相比2016年整体降幅达13.7%！房产市场概况2017年上半年较2016年普定房价环比下降11%，同比下降13.7%由于普定楼市推货量的增加，2017年下半年房价仍然看跌。拆迁款如在下半年实现赔付，将有利于促进楼市部分去化销售。然随着安顺全面开发建设，更多的就业机会和更好的居住环境，流出性置业加剧了普定楼市以价量的恶性竞争，市场明升暗降。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。星博国际广场，目前已入驻品牌：苏宁电器，米高美国际影城，周大生珠宝、周大福珠宝、海澜之家、米兰婚纱等国内一线品牌等等。销售政策采用极端的10年包租，每年8.8%，10年返88%，目前住宅均价2900元/㎡，商铺均价10000元/㎡至20000元/㎡不等。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　凯旋城项目位于普定中心大道与安织大道、普化路与两四路四条大道交汇处，是凯旋投资集团与中国联美投资集团在普定斥资12.5亿联合打造的50万平方西班牙风情生活大城。集星级酒店、大型超市、主题购物中心、西班牙洋房、商业风情街、18000平方休闲广场、原生态山体公园、高层住宅及幼儿园等城市配套于一体，从而成为一个生活、娱乐相互渗透和融合的庞大健全的高沿生活社区。目前住房均价3100元/㎡，商业均价8000元/㎡至30000元/㎡不等。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　筑佳首府，项目雄踞普定新城中心区域安普城市大道与普化路交汇处，置身于普定新政务中心旁，是新政务中心区开篇之作，更是城市首屈一指的高端大盘。项目作为贵州100个城市综合体之一，精心打造了普定首席婚庆寿庆亲子主题公园、幸福里主题休闲漫游商业街区等超一流物业，并以城市地标级建筑、欧式风情园林、五星级智能人居系统、国际标准星级物管等奢侈手法，代表普定高端居住形象。2015年5月份认筹政策首付1万得三房，首付5000得两房。住房销售均价2800元/㎡。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　普罗旺斯占地面积约23857.19㎡，总建筑面积约83389.36㎡，由3栋花园洋房，3栋瞰景高层公寓和12栋联排花园别墅围合而成;35%的小区绿化率及普定首个配置地下停车场的花园社区。在景观设计上，非常注重视觉感受，保障户户有景;加之万余平方米的地下地车场和完善的商业配套及教育资源，普罗旺斯打造高端人居新标杆!目前该楼盘住房已经基本售清，住房销售均价：3200元/㎡在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　“新城名苑I号楼”项目位于普定县中心大道，建设总用地面积6453.31平方米。用地沿西北至东南方向呈一长方形，分为西北与东南两块地，地势高差小。用地北面为两四公路，邻近中心大道，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。“新城名苑I号楼”为电梯楼，地下一层为停车库及设备房，地上1-3层为商业，4-13层为住宅，户型建筑面积90-140平方左右。“新城名苑II号楼”项目位于普定县中心大道，建设总用地面积2255.5平方米。总建筑面积7718.44，其中商业建筑面积2621平方米，住宅建筑面积4807.78，架空层停车位面积289.15，容积率3.29，绿地率36.4%，建筑密度64.5%。住房销售均价2900元/㎡。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　君天·朗泊湾项目位于普定县安织路万丰酒店后面八角洞片区，东临安织大道，南接富强路，北临环城路，其地理位置较为优越，交通便捷。总占地面积近1000亩，总建筑面积近80万平方米，是贵州省重点招商引资“5个100”工程项目之一，也是缔造普定县未来城市形象的一张名片，更是普定县的北大门之最。四川君天投资有限公司及贵州雍氏置业有限公司对该项目的总投资高达15亿元，倾力创普定最具有影响力的城市综合体项目。该项目滞销。在售项目普定在售项目较多，以各类商业产品、各类住宅产品为主。　鑫旺大市场建设总占地600余亩，总建筑面积62万平方米，总投资15亿元人民币。项目周边另有由鑫旺地产投资建设的6000余亩的生态农业种植园，建成后鑫旺大市场将成为及居住、商业、休闲度假为一体的大型城市综合体项目。目前该楼盘商铺均价在1万元左右每平方，安置小区住宅认筹2880元/简装修拎包入住，商业认筹交一万抵两万。商铺销售政策前三年一次性返租18%，招商交1万元保证金用三年。客户分析