公共建筑运行管理节能

公共建筑运行管理节能朱颖心清华大学建筑学院建筑技术科学系2006年6月2建筑节能中被忽视的部分人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的，却往往忽略管理上的节能潜力。通过技术改造实现节能，节能效果容易量化（回收期预测），但管理节能比较困难为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能，但却由于种种原因不能实施？为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果？3常见现象：过滤器阻塞严重风机能耗增加，风量不足4我国建筑运营阶段存在的问题建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接导致建筑运行能耗偏高技术问题？体制问题（管理模式）？人才问题？资金问题？5物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。6组织机构工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。办公室财务部开发部业务管理部工程部经营服务部大厦管理处——经理室办公室财务部开发部业务管理部工程部经营服务部大厦管理处——经理室7设施管理FacilityManagement是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段建筑能耗管理的核心落后的原因业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工作的开展缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是历来的难点8运行管理存在的问题缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明得利方不明确责任不明确有利益关系的没有权利调控服务对象不明：业主还是租户？设备管理观念落后缺乏合格的运行管理技术人员运行管理技术含量低设计与施工方缺乏有关运行的交接资料9设备管理观念落后不舍得投资进行运行维护、更新和改造只考虑如何节省一次投资目标定位于只要设备设施无故障、还能运行不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是“管”，服务是第二位的忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾及节能问题节能以损失环境质量为代价不开新风机组限制冷水机组开启的台数空调设定温度升高——应该仅是对客户节能意识的号召，不能替代运行者的责任10缺乏合格的运行管理技术人员现状运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识只会开机关机和简单记录运行数据只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）经常错误操作，导致高能耗运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统，有充分的专业知识，受过专门的培训懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行能够发现问题、分析问题、解决问题善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家11致命的问题——缺乏合理的节能管理机制关键：责、权、利不明责任不明确谁该对节能负责？业主、物业还是客户？节能得利方不明确客户得利——业主和物业不会投资或者下力气业主得利，但和物业利益无关——物业不会用心去管有利益关系的没有权利调控物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用12对10个设施管理样本的调查结果业主主动节能、物业潜在节能意识统计结果1010210024681012业主是否主动节能物业管是否有潜在节能动力样本数样本数符合条件数物业是否有潜在节能能力13能耗计量水平调研建筑的能耗计量水平统计037012345678档次3档次2档次1能耗计量水平样本数能统计全楼的能源消耗量，但不能按照各个设备子系统分开。可以按照各子系统分开（空调、办公照明与办公用电、电梯、公共照明等）不仅可以按照各设备系统分开，并且在各系统内部可根据各重要环节分开。如冷热源、输配系统、空调箱等分开，公共区域用电可以按照各主要区域分开，办公用电可以按照用户严格分开。14商用办公楼A：运行、管理模式1“1”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入√运行成本对业主收入影响不大物业管理是业主直属单位或部门√业主聘请物业管理进行管理业主也是用户的重要组成部分业主不是使用者或所占比重很小√否档次“1”15不节能的原因业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成本。物业方不关心节能工作物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需求即可。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。16商用办公楼B：运行、管理模式2“2”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入√运行成本对业主收入影响不大物业管理是业主直属单位或部门业主聘请物业管理企业进行管理√业主也是用户的重要组成部分业主不是使用者或所占比重很小√否档次“2”症结：业主方和物业之间关于节能运行并无明确的、有效的得益分配，所以物业方对节能工作也没有主观动力。17综合商用办公楼C：模式4“4”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入运行成本对业主收入影响不大√物业管理是业主直属单位或部门业主聘请物业管理进行管理√业主也是用户的重要组成部分业主不是使用者或所占比重很小√否档次“1”18问题分析功能：集办公、商贸、金融、饮食、观光于一体问题：电耗177.1kWh/m2年一层裙房占全楼空调面积不到7％，但空调负荷占全楼1/3左右一层能耗的付费方式将实际用电直接按面积平摊向租户收取电费原因：玻璃材质反射、断热性能都不好，太阳辐射导致高能耗19没有可用的措施吗？工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟悉，有较强的节能意识。工程部曾经提过一些节能措施玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，保守估算此部分夏季空调负荷可降低30％以上，尤其是可以降低峰值负荷。管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约的空调运行费用在30万元以上。20全部没有得到落实——根本原因？玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对收入有影响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅以实际奖惩措施来达到节能的目的。业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运转满足用户要求，对能耗使用的量没有具体要求，对节能没有任何奖、惩措施。21国企办公楼B：运行、管理模式5“5”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入运行成本对业主收入影响不大√物业管理是业主直属单位或部门√业主聘请物业管理企业进行管理业主也是用户的重要组成部分√业主不是使用者或所占比重很小否档次“1”22建筑B的各方关系国有单位O中央控制室QO的直属单位冷热源设备、管道维修等设备班RO的直属单位S的下属单位R国有单位O，使用60％下属单位P，使用40％用户业主管理方国有单位O国有单位O中央控制室QO的直属单位冷热源设备、管道维修等设备班RO的直属单位S的下属单位R中央控制室QO的直属单位中央控制室QO的直属单位冷热源设备、管道维修等设备班RO的直属单位S的下属单位R冷热源设备、管道维修等设备班RO的直属单位S的下属单位R国有单位O，使用60％下属单位P，使用40％国有单位O，使用60％下属单位P，使用40％用户业主管理方用户业主管理方建筑节能所带来的开支节约并不会反映到其工作成绩中，不会对业主的收益、收入产生明显影响。因此，业主只追求室内环境舒适性而不重视节能。23酒店D：运行、管理模式1“1”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入√运行成本对业主收入影响不大物业管理是业主直属单位或部门√业主聘请物业管理进行管理业主也是用户的重要组成部分业主不是使用者或所占比重很小√否档次“1”业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去了有效的监督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近“瘫痪”。24商用办公楼C：运行、管理模式1“1”型模式业主收入与运行节能的关系业主与物业的合作模式业主与用户的构成关系业主是否主动节能能耗计量水平运行成本直接关系到业主收入√运行成本对业主收入影响不大物业管理是业主直属单位或部门√业主聘请物业管理进行管理业主也是用户的重要组成部分业主不是使用者或所占比重很小√是档次“2”25好的实例——商用办公楼C业主与物业的关系：为同一机构用电分表计量(由2档升级到接近3档)客户用电独立计量：办公＋用电设备＋照明大厦自用电分类计量：冷热源、空调箱、电梯、公共/应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用电设备收费方式客户用电：客户自己付费大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户投诉率低，节余归己运行管理人员送到国外进行业务培训北京发展大厦（中日合资）1.节能对业主与物业有利2.调控权与交费责任统一26好的现象业主、物业均非常重视节能工作，自2001年起逐步对大厦影响节能的问题进行改造，包括：新风系统改造（2001）18层变风量系统改造、外墙改造（2003）12层变风量系统改造（2004）各层变风量系统改造（2005）冷热源系统改造（2006计划中）节能效果显著，客户投诉率下降主动开展节能研究课题27运行管理水平多年运行数据记录全面、完备、翔实，保存完整故障记录准确，有定量分析设备维护良好运行管理人员有一定的节能故障诊断能力自己解决不了的问题，积极寻求专家咨询解决与改造工程施工方配合很好，及时反馈现有的问题2003～2005年与日本山武控制公司配合工程改造28能耗的变化——自用电在下降97～04年用电比较010020030040050060070080090097年98年99年00年01年02年03年04年万kwh总用电量自用电量客户用电量29北京商用写字楼的单位面积用电量为130－175kWh/m2(风机盘管)单位面积用电量05010015020025097年98年99年00年01年02年03年04年单位面积用电量KWh/m2130kwh/m2175kwh/m2采用全空气系统的该商用写字楼单位面积用电量已接近130kWh/m2138kWh/m230业主有节能动力的样本特点业主是开发商或主营投资开发、建筑租赁运营的企业，对建筑节能有认识节能与否对业主收入有直接影响（收费政策）物业是业主直属单位（存在潜在节能契约？）业主不是用户能耗分项计量水平较高31业主没有节能动力的样本特点业主是非建筑行业背景的企业，对建筑节能的重要性和好处不清楚节能运行可能带来的收益占其主营业务收入比重不大或没有影响业主与物业之间没有关于节能方面的契约要求能耗分项计量水平较低32建筑运行节能与各方的关系业主物业（设施管理）获得：租金收入如何收费？用户售出：服务（舒适便利的工作环境，如空调、照明、保安等）如何评判物业工作？评：关系复杂评：服务与租金的定价关系？成本＝？？评：成本强烈受到管理方的影响业主物业（设施管理）获得：租金收入如何收费？用户售出：服务（舒适便利的工作环境，如空调、照明、保安等）如何评判物业工作？评：关系复杂评：服务与租金的定价关系？成本＝？？评：成本强烈受到管理方的影响33建筑运行节能与各方的关系设施管理与业主关系模式及节能动力办公建筑宾馆、酒店、商场（其他商业建筑