西 彭 项 目 营 销 推 广 方 案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料[悦盛阳光花园]营销推广方案目录一、项目用地周边环境分析二、区域市场现状及其判断三、土地SWOT分析四、项目市场定位五、项目推广路演附件：香港美联精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查（1）、地理位置[悦盛阳光花园]位于重庆市九龙坡区西彭镇规划新区，现西彭镇新政府大楼右侧，仅一街之隔。（2）、地质地貌状况项目面积100余亩，融合了多种地貌，但以丘陵为主。项目内有小型山坡、人工堰塘及草地。土壤为水稻土和黄壤土的混合。（3）、土地规划使用性质从目前的土地规划使用来看，该地块属于住宅规划用地，与新区的居住规划功能相融合。（4）、七通一平现状目前尚未进行七通一平的建设，地块仍处于原始状态。2、项目用地周边环境调查（1）地块周边的建筑物项目周边以北？部分为自然原始的丘陵地带，植物覆盖茂盛，间或夹杂少量农舍；项目以南区域则为新兴开发的新区，目前已形成大面积住宅楼宇，以拆迁安置房及职工集资房的多层为主。修建年代都较近，仅有一两年的修建时间。（2）、绿化景观除镇政府大楼前的小型花园广场外，新区有数条步行街，植有少量树木及花卉盆景，并配有一定的雕塑和健身设施。但总体来讲档次都比较低，设计显得比较粗糙。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（3）、自然景观这里的自然景观相对缺乏。除了大面积的丘陵地带茂密的低矮植被外，没有具规模的景观景色。（4）、历史人文景观西彭镇为重庆市府重点打造的中国铝都，历来都是重庆市的金属工业重镇，在全国乃至亚洲都享有很高的声誉。这里的历史人文也多和西南铝加工厂有着千丝万缕的联系，可在今后的推广中加以充分利用。（5）、环境污染状况项目所在地地势平坦，视野开阔，空气流通。但因西南铝加工厂的大本营在西彭，会在一定程度对该区域的空气质量产生负面影响。3、地块交通条件调查（1）、地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划园区紧靠重庆绕城高速和成渝铁路。白彭公路、西九公路、渝津公路横贯园区启动区及拓展区境内；建有成渝铁路大型货运站一座，华福大道已于2005年4月建成通车，园区到杨家坪的距离将由现在的40公里缩短为30余公里。（2）、项目的水、空交通状况西彭镇是重庆都市区西南部的交通枢纽，水陆路交通优势明显。水路：园区紧邻长江，建有铜罐驿、黄磏两个货运码头，年运力可达100万吨以上。白市驿机场已经换为军用，空运条件较之以前下降。因而对这一区域的地段价值提升帮助不大。4、周边市政配套设施调查周边市政配套设施均处于规划建设中，但新区已初步成型，有部分配套。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料购物：祥宏购物中心、新时代百货，前者距离项目所在地路程为10分钟左右，后者在老城，但步行也仅有15分钟左右。邮政服务：项目对街有邮政局的网点，可处理一般的信件及存款业务。文化教育：铝城中学作为该区域信誉及教育质量最好的学校位于项目月200米处；医疗卫生：二甲医院西铝医院在老城转盘处，步行十余分钟可到；金融服务：中国人民邮政、中国工商银行都在新区及老城有网点；娱乐：新区的步行街上有大大小小酒吧、卡拉OK厅数十个，分布在新区的各个小区外；餐饮：新区的餐饮多以社区型的小门面，规模都比较小，而且种类单一，多为火锅、川菜，有部分小型咖啡厅，但经营水平偏差。娱乐休闲设施：新区的住宅已形成一定规模，小区与小区之间有不少简易健身设施，可供业主及游人适用；二、区域市场现状及其趋势判断1、重庆市宏观经济运行状况2002年全市完成国内生产总值1971亿元；固定资产投资达到995亿元；房地产业投资为260.2亿元。2003年全市完成国内生产总值2245亿元，比上年增长了11.4%。全市完成固定资产投入1260亿元，比上年增长27.5%。其中，房地产开发投资327.89亿元，增长33.3%。2004年全市完成国内生产总值2665.69亿元，比上年增长12.2%。房产开发投资达到393.09亿元。2004年11月底，我市固定资产投资总额为1175精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料亿元，其中房地产开发完成315.5亿，占投资总额的24.1％。从以上数据不难看出，我市的经济环境运行是良好而健康的，并已进入了经济发展的快车道。经济环境的良好运作也必将推动我市其他各行业快速而健康的发展。预计今年我市房产投资将达到450亿元左右。2、重庆市房地产开发状况2004年主城区商品房成交金额287.21亿元，同比增长22.5%。成交面积1209.77万平方米。其中住宅成交面积1091.83万平方米。主城区商品房成交均价2184元/㎡，同比增长13.7%。重庆市房产状况一直呈需求态势，增长趋势明显。旧城改造、拆迁重庆房价的逆市上扬与城市化建设加快，拆迁量大幅提升有关。今年渝中区形象设计出炉、九龙坡旧城区改造、杨公桥地区旧城改造所造成的拆迁人口增加都便得重庆商品房的需求急增，特别是渝中区在半岛形象设计中将会有400万方拆迁量，其迁出人口都将流入外区楼盘，对重庆楼盘的销售打了一记强心针。2004年拆迁区域表现较为突出的是江北城和化龙桥片区。从去年开始的江北城拆迁投资30多个亿，共有1.6万户居民、100多万平方米房屋拆除；而化龙桥片区拆迁安置工作也开始启动，共有1.62万户居民，建筑面积达100多万平方米的房屋拆除。拆迁直接能够带来新资金投入到楼市中一级或二级市场中，释放出巨大的需求市场，直接刺激楼市交易量的上幅空间。今后5年内，重庆旧城改精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料造拆迁面积400万方，预计近48亿资金回笼楼市，很多拆迁户是揣着钱排队等房买。3、国家及地方宏观房产政策：2002年7月1日，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地方法规的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。2003年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。2004年我市将全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》。“两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1—2倍的办事效率4、九龙坡区地方房产发展状况：区域年度重庆市九龙坡区房地产开发完成投资（万元）20033278881387180同比增幅（％）200333.323.8施工房屋面积（平方米）2003528780005181417精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料同比增幅（％）200319.810竣工面积2003167697001716848同比增幅（％）200320.61.7实际销售面积2003131682691265512同比增幅（％）200329.512.4住宅销售面积（万平米）20031132.95别墅、高档公寓销售面积（万平米）200326.12经济适用房屋销售面积（万平米）2003126.69办公楼销售面积（万平米）200332实际销售额20032102260226142同比增幅（％）200332.915.3住宅销售额（亿元）2003150别墅、高档公寓销售额（亿元）20038.78经济适用房屋销售额（亿元）200311.28办公楼销售额（亿元）20037.93销售均价200315961787同比增幅（％）20032.572.52住宅销售额（元）20031324别墅、高档公寓销售额（元）20033361经济适用房屋销售额（元）2003890办公楼销售额（元）20032478产销率（％）200378.5373.71商品房空置面积（万平米）2003551.28住宅空置面积（万平米）2003225.62别墅、高档公寓空置面积（万平米）20032.59经济适用房屋空置面积（万平米）20038.8办公楼空置面积（万平米）200344.72成交面积20041209.77住宅成交面积(万平米）20041091.83开工面积2004203竣工面积2004104销售面积2004销售金额2004二手房转让面积2004394.98同比增长20045.90%二手房转让均价（元）20041328同比增长200423%非住宅转让面积200478.11同比增长200441.50%精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料主城区商品房成交均价（元）20042184同比增长200413.70%主城区商品房成交金额2004287.21亿元同比增长200422.50%批准预售面积20041382.38别墅、高档公寓均价20045392元同比增长200439.00%普通住宅20042151元同比增长200413.20%商品房施工面积（万平米）2004-1-24459.68同比增长2004-1-247.90%商品房销售面积（万平米）2004-1-2216.93同比增长2004-1-275.60%住宅销售面积2004-1-2196.32同比增长2004-1-277.90%商品房销售额（亿元）2004-1-240.7同比增长2004-1-2124.80%以上有关江重庆市及九龙坡区2004年度的统计数据表明：在全市及地区经济发展的强力带动下，九龙坡区的房地产市场也迸发出勃勃生机。几大重要指标都呈上升趋势。5、西彭地区微观房产发展状况西彭镇作为市首批启动的45个中心镇，投资近2600万元用于改善基础设施。完成了西彭镇中心农贸市场、主城人行道改造、绿化及白彭路（陶家至西彭段）路灯建设；成功引进家满福大型百货超市落户世纪商业中心；投资2000万元的钢化标准件厂房已开工建设；西彭镇二环路城市景观风貌设计正在进行。白市驿镇今年先后投入580万元用于中心街道路下排及人行道建设，改建新店村至黄麻村道路8.3公里。西彭地区2004年新开盘4个项目预售面积达113862.78平方米，除非住宅90%以上滞销外，住宅部分基本销售一空。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三、土地SWOT分析1、项目地块的优势(Strength)A、交通优势：西彭镇是重庆都市区西南部的交通枢纽，水陆路交通优势明显。水路：园区紧邻长江，建有铜罐驿、黄磏两个货运码头，年运力可达100万吨以上。在陆路方面，园区紧靠重庆绕城高速和成渝铁路。白彭公路、西九公路、渝津公路横贯园区启动区及拓展区境内；建有成渝铁路大型货运站一座，华福大道已于2005年4月建成通车，园区到杨家坪的距离将由现在的40公里缩短为30余公里，并彻底摆脱高速公路收费“