销售推售思维导图

201003五爱深港客运美博商业项目1五爱深港客运项目营销策略思维导图制定方向利益最大化风险最低化利益均衡化应对策略推售2层，蓄客5、6层推售5、6层，蓄客2层推售2、5层，蓄客6层收支测算营销策略推广策略开发预期201003五爱深港客运美博商业项目2方案一\推售2层，5-6层大量蓄客。策略原则：经营稳定为核心，利益最大化为原则策略分析：1.项目直接竞品——五联商厦，现阶段预推售5-7层产品利用竞品带动项目5-6层价格攀升，产品溢价化，谋取最大利益。2.项目3-4层租售完毕，2层为首层，又坐享3-4层面市带来的稳定客源，利用首层关注率高，热度叫卖，抢占市场。3.后期利用2-4层成熟运营，带动5-6层产品溢价，既稳定市场，又为项目升值提供有效保障。价格分析：项目2层均价60000元/㎡，竞品项目首层均价A：65000元/㎡B：60000元/㎡C：55000元/㎡所以2层销售价格和市场相吻合，在竞品调整5-7层价格体系时对项目无直接负面影响。同时项目本身的首层优势优于竞品，利于销售。5-6层面积套内面积较大，后期价格提升，敏感度不高。最终净收益：10.24亿（刨除返租费用后）可实现回款：11.15亿思维导图：思考点利益最大化利益分析5.6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2层推售，5、6层蓄客收支测算201003五爱深港客运美博商业项目3方案二\5-6层推售，积累2层客群。策略原则：以市场竞争策略为依据，后期营销风险最低化为原则策略分析：1.与竞品同期发售“相似楼层”产品，分流竞品客群。2.低价入市，低开高走抢占市场关注，赢得市场份额。3.后期利用3-6层成熟运营，带动2层价格不断攀升，进而实现更高溢价。价格分析：项目5-6层均价40000元/㎡竞品已售4层均价：A：53000元/㎡B：48000元/㎡C：33000元/㎡销售良好，预计将对5-7层进行价格调改。本项目5-6层价格优势明显。但2层套内面积较小，后期价格提升时，会存在客户对价格敏感度较高的风险。最终净收益：9.76亿（刨除返租费用后）可实现回款：11.89亿思维导图：思考点风险最低化利益分析2层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略5、6层推售，2层蓄客收支测算201003五爱深港客运美博商业项目4方案三\2、5层同时推售，6层蓄客策略原则：竞争与利益均衡化原则策略分析：1.与竞品比较，既有“相似楼层”产品推售，也有“首层”稀缺产品推售，利于抢占市场。2.低价入市与稀缺产品推出的策略相辅相成，既强调竞争优势，又成功分流了竞品客群。3.后期利用2-5层成熟运营带动6层产品价格不断攀升，进而形成产品更高溢价，价格分析：1.项目2层均价60000元/㎡，竞品项目首层均价A：65000元/㎡B：60000元/㎡C：55000元/㎡销售价格和市场相吻合，却是市场稀缺产品，利于快速趋化。2.项目5-6均价40000元/㎡竞品已售4层均价：A：53000元/㎡B：48000元/㎡C：33000元/㎡销售良好，预计将对5-7层进行价格调改。利用价格优势，抢占市场。3.项目6层在2-5层成熟后，可实现更高的溢价。最终净收益：9.92亿（刨除返租费用后）可实现回款：12.02亿思维导图：思考点利益均衡化利益分析6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2、5层推售，6层蓄客收支测算