霖峰壹号阶段营销思路案

XXXX阶段营销思路案报告体系4/5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略住宅剩余货量盘点及目标——推货铺排5月28日A区、A3区及前期剩余单位（1/2/11栋底商）约9355.14㎡7月9日3号地块车位2余货去化7月23日15#住宅（2）9月10日3/5/6栋底商及前期剩余单位约4712.35㎡8月6日B区、C区（9#）及前期剩余单位5241.24㎡8月20日16#住宅商铺顺销10月15日12/13/15/16栋底商及前期剩余单位约7739.92㎡7月30日2号地块车位19月3日3号地块15/16#车位住宅剩余货量盘点及目标——目标计划实现目标及上客需求：4/5月销售目标约1.47个亿，约150套，按7:1上客成交比计算，需新增住宅客户1050组，日均21组。五期新品（13#）推售：4月15日，五期新品（13#）开售，之后顺销，4-5月以去化73%货量约120套为目标。3#、5#、9#、10#、11#、12#、13#余货去化：借助5月房博会契机，将3#、5#、9#、10#、11#、12#、13#剩余货量进行打包促销,促进余货去化，加速回款。4/5月份住宅实现1.47亿销售额，销售套数预计为150套！住宅剩余可售货量盘点（截止4月13日）楼栋套数面积（m2）1#161675.352#293225.43#141750.545#413663.989#9922.510#3387.311#1128.5612#262505.2513#16417178.9315#16417066.7216#16417155.18小计63165659.71楼栋套数销售额（亿）备注3#、5#、9#、10#、11#、12#30150约1.47余货促销，按32%计算13#12013#销售，按73%计算上客目标1050每日21商业剩余货量盘点及目标——剩余货量盘点商铺剩余可售货量盘点商业套数面积（元/m2）1/2#底商（A区）455348.463#底商（A区）约442741.575-6#底商（B区）——1970.78一期商业街1#楼121232.93一期商业街2#楼8716.75一期商业街3#楼2118.58一期商业街5#楼61257.369#底商（C区）283091.1610栋底商（B区）约222150.0812/13#底商（D区）约424461.4711#底商（A区）604441.5815#/16#底商（E区）约263278.45小计——30809.17截止到2016年04月13日为止，商铺剩余面积约30809.17㎡，商业体量巨大，现阶段领取预售证的商铺为1/2#底商（A区）、3号地块1/2/3/5#独栋商业、9#底商、11#底商，商铺共计161套。商业剩余货量盘点及目标——目标2亿4月28日启动预约（1号地块A区、A3区、C区）5月28日开盘（1号地块A区、A3区、C区）余货去化单层小铺先行、大铺后续逐步加入商业剩余货量盘点及目标——目标分解商业总套数总面积（㎡）去化率底均价（元/m2）销售套数销售面积（㎡）销售总金额（元）实收总金额（元）属性11#底商201178.1390%一层43397181060.324601457741413119单层商铺（A区）19699.2195%二层3037718662.412012201318109811单层商铺212564.2476%一拖二36887161953.717206637872066378一拖二商铺9#底商283091.1654%31258151655.985176257851762578一拖二商铺（C区）A区商业（1/2#底商）455348.469%375154475.421783533117835331一拖二商铺合计13312881.253%35779715807.83207800877201187218上客目标710每日17铺新品推售：4月下旬推出1#地块A区商业、3#地块9#底商以及11#底商，以5月实现两个亿为目标，产品需达到约71套；意味着在若整体均价约35779元/㎡的情况下，需销售约5807.83㎡；商铺上客目标分解：按商铺常规10:1的来访成交比例计算，去化目标为71套，在5月底前，商铺所需的新增上客量约710组，每日17组；推广费用：按销售额的3%计算（4/5月份为去化阶段，商铺4月启动预约，5月商铺开盘，需要较大推广投入）至5月30日，可用推广费用约为623万元（常规为1.5%-3%）,推广费明细详见附件.4/5月商铺需完成71套销售目标方能实现目标2个亿，需新增上客量710组，每日17组，去化压力巨大。商业剩余货量盘点及目标——推售产品简析A区商业：1号地块1#、2#住宅底商，临街一拖二商铺，总面积为5612.82㎡，剩余45套可售，主力面积区间为96㎡-103㎡大铺（区间80-170㎡)，临近天桃实验中学、广投龙象府及德利aicc商业、写字楼。C区商业：位于3号地块，9#住宅底商，一拖二商铺，28套，总面积为3091.16㎡，产品面积区间为103㎡-111㎡大铺（面积区间为59-207㎡）。在主街区范围内，与2#商业内街相对、临近咔咔小镇、民主路小学。A3区商业：位于3号地块，11#住宅底商，60套，总面积为4441.58㎡，靠内街部分为单层独立商铺，面积较小——第一推售目标一层20套：主力为47-59㎡（面积区间为38-80㎡）二层19套：区间为29-48㎡；东侧部分为一拖二大铺，21套，主力面积区间在109㎡-114㎡之间（区间109-199㎡）。主街区范围内，靠近购物中心。报告体系4-5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略2015南宁房地产市场简述楼市政策红利不断，住宅市场供需两旺，国内经济的低靡不振、股市以及期货等大幅波动，商业物业表现较为低靡。宏观经济环境2015年，经济下行压力持续，年内全国GDP增长6.9%，创25年来新低！广西GDP增长8.1%，优于全国整体，增速较2014年回落0.4个百分点。广西区内各产业增速情况指标金额(亿元)增速(%)第一产业2565.974第二产业7694.748.1第三产业6542.419.7总值16803.128.1南宁市土地成交情况：南宁市土地成交量一路走高，总体呈上升趋势。2012年以前，南宁每年土地成交量基本处于较低水平，但从2013年起，成交面积就跃升至5290亩，此后每年都在5000亩以上，2015年达到了5448亩的最高位，环比增长6.07%。南宁市土地成交总建筑面积走势：土地出让金水涨船高，2015年达到188亿元。相比之下，土地出让金的增长幅度并不是很明显，虽然地块宗数和面积双双创下历史记录，但成交金额并不是太高。南宁市土地成交单价及楼面地价走势南宁地价并非逐年上涨，这在一定程度上反映了南宁房地产市场的整体走势较为平缓。2015年，南宁市土地成交成交地价为345万元/亩，近年来价格基本持平。一级市场价格持续走稳，显示出市场对于价格预期的保守态度，同时土地市场价格的稳定有利于二级市场的风险控制。313952905136544842776238572467520100020003000400050006000700080002012年2013年2014年2015年2012-2015南宁供应与成交情况成交面积（亩）推出面积（亩）2015年，受市场利好、宽松政策影响，土地供应量和成交量均呈现上升趋势，成交量大幅上升价格走势较为稳定，预计2016年土地供需将有上升趋势。南宁整体市场——土地市场走势分析2015年，商品房市场供需破千万，整体均价7112元/㎡（以价换量），跌至近四年新低；库存高达1495万，商业、办公物业面临去化难题！南宁整体市场——商品房市场走势分析2015年南宁市楼市数据汇总物业类型供应套数供应面积（万㎡）同比增速成交套数成交面积（万㎡）同比增速成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）商品房1510251301.438%104831990.737%704.67112住宅85284867.232%7843680845%550.66814商业858281.635%365030.727%64.721063办公写字楼103869316%296628.7-42%39.713846物业类型库存套数库存面积（万㎡）消化周期物业类型库存套数库存面积（万㎡）消化周期（月）商品房1858021494.515.5办公写字楼13478130.938住宅63181678.28.7商业18990205.367.1备注：商品房、住宅、商业、办公写字楼成交数据来自房管局合同签约数据2012年2013年2014年2015年成交金额（亿元）306.4518.9530.8704.6均价（元/㎡）7213776779377112同比增速11%8%2%-10%306.4518.9530.8704.611%8%2%-10%-15%-10%-5%0%5%10%15%0.01500.03000.04500.06000.07500.09000.02012-2015年南宁市商品房成交金额及均价变化供需面积同比持续增长，成交均价同比下跌，供需比再攀升，去化周期高达67.1个月，去化压力巨大！2011年2012年2013年2014年2015年供应套数29833047539572628582成交套数22092193281739083650供需比1.41.41.91.92.41.41.41.91.92.40.00.51.01.52.02.50100020003000400050006000700080009000100002011-2015年南宁市商业物业供需状况2011年2012年2013年2014年2015年供应面积（万㎡）33.928.153.460.481.6成交面积（万㎡）19.817.430.424.230.7均价（元/㎡）148572186724526229052106314857218672452622905210630500010000150002000025000300000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02011-2015年南宁市商业物业供需状况根据广西中原研究部统计数据显示，2015年南宁市共供应商业物业（包含商铺、商业用房、商场，下同）8582套（以商铺为主），同比增长18%，供应面积合计81.6万㎡，相比2014年增长了35%，创下历史新高。从成交来看，2015年南宁市共成交商业物业3650套，同比下降7%，成交面积约30.7万㎡，同比增长27%，相对2014年成交商业套均面积有所增大。2015年南宁市商业物业成交均价为21063元/㎡，同比下跌9%。从商业物业的供需来看，2015年供需比（按套数）达到2.4的历史新高，从2013年开始，南宁市供需比持续增加，商业物业可售库存大量增加，供大于求的态势仍在持续。2015年底，商业库存18990套，面积205.3万方，消化周期长达67.1个月。南宁整体市场——商业物业供需状况良庆供需涨幅最快，兴宁大幅度跌价，青秀成交领跑六大区域城区分布供应套数同比增速占比供应面积（㎡）同比增速占比江南区131221%15%120111115%15%良庆区1775283%21%195331224%24%青秀区1169-30%14%119873-10%15%西乡塘区243715%28%178328-23%22%兴宁区1202-23%14%14424152%18%邕宁区68786%8%5777096%7%合计858218%100%81565435%100%城区分布成交套数同比增速成交面积（㎡）同比增速成交均价（元/㎡）同比增速江南区444-56%32393-24%20914-3%良庆区691627%35643704%19100-13%青秀区10313%8168736%25792-7%西乡塘区734-18%47715-23%20889-6%兴宁区553-33%329