香山水岸II期商业定位营销XXXX04

鼎盛营销致力量身打造创造地产价值致力量身打造创造地产价值鼎盛营销致力量身打造创造地产价值鼎盛营销策划万都·香山水岸II期商业定位营销提案鼎盛营销致力量身打造创造地产价值定位营销提案总纲市场调研分析全程步骤思路产品整体塑造建议营销策略建议市场定位建议客群定位分析业态布局建议推广概念整合推广节点布局推广渠道表现储备预案鼎盛营销致力量身打造创造地产价值第一部分：市场调研分析都江堰城市环境都江堰区域环境发展方向初判定位主题研究鼎盛营销致力量身打造创造地产价值一、宏观经济环境从成都市的都市群发展规划来看，分为成都市主城区-近郊圈层-远郊圈层这样三个层次。从地理位置和经济发展以及跟成都市主城区圈层的关系来看，都江堰属于典型的远郊圈层，那么在与同一圈层的其它县市比较，都江堰的发展处于一个什么样的地位？鼎盛营销致力量身打造创造地产价值都江堰市2012年城乡建设工作按照国际旅游城市建设要求和“1475”新型城镇体系架构，基本完成“灌县古城”建设，加快旅游设施配套，打造特色商业街区；全面推进小城镇改造，强化产业配套设施建设，推动“产城一体”融合发展；试点探索林盘经济，加快“两房”建设，着力构建新型城乡形态。健全“建设—移交—管理”机制，进一步完善基础公共服务设施，形成城乡建设的常态、规范管理，实现“畅、洁、美”的城乡环境，在推动旅游国际化、新型城镇化和管理科学化方面取得新的突破。突出城乡一体，构建城镇体系（一）打造旅游城市精品核心（二）强化新型城镇体系支撑（三）突出乡村田园生态本底完善基础设施，增强发展后劲（一）全域优化交通网络体系（二）加快城市基础、旅游设施配套（三）健全“建设—移交—管理”建管模式打造特色景观，提升城市底蕴（一）加快城乡景观改造提升（二）深入推进水道绿道建设深化环境治理，健全长效机制（一）强化扬尘污染专项治理（二）推进市政设施常态整治（三）强化重点项目建设管理鼎盛营销致力量身打造创造地产价值都江堰市前三季度固定资产投资完成133.86亿元2012年1-9月，都江堰市固定资产投资完成133.86亿元，同比下降3.5%，是三圈层唯一负增长的区（市）县，投资总量位列远郊区县第四位，完成我市奋斗目标176亿元的76.1%，。从行业来看，占我市固定资产投资比重较大的工业和房地产业分别完成44.34亿元、36.98亿元，占投资总额的33.1%和27.6%。前三季度社会消费品零售总额居三圈第一前三季度，我市累计完成社会消费品零售总额568187万元，同比增长11.3%，总量和增幅均居三圈层第一，其中：限额以上完成343250万元，同比增长22%，限额以下完成224937万元，同比下降1.8%。分行业看，批发业完成19729万元，同比增长20.4%，零售业完成418159万元，同比增长7.7%，住宿业完成14429万元，同比增长16.4%，餐饮业完成115870万元，同比增长24%。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值都江堰市春节黄金周实现旅游综合收入1.93亿元2012年春节“黄金周”，都江堰市节日氛围浓厚，旅游业迎来了“开门红”，假日旅游接待再创历史新高，2012年1月22日-1月28日期间，青城山、青城外山、都江堰景区、虹口接待境内外游客24.31万人次、同比增长21.52%；城市旅游接待境内外游客16.3万人次、同比增长29.37%；乡村旅游接待境内外游客13.2万人次、同比增长17.86%，青城山、都江堰景区门票收入624.16万元、同比增长15.89%。春节黄金周实现旅游综合收入1.93亿元、同比增长18%。与往年同期相比，今年春节“黄金周”旅游形势愈加喜人。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值都江堰市常住人口及户籍人口从全市人口普查初步汇总的主要数据来看，都江堰市共有常住人口657996人，占全成都市常住人口比重的4.68%，人口密度为545人/平方公里。同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的630338人相比，十年来全市常住人口共增加27658人，增长4.39%。年平均增长0.43%。主城区灌口镇、幸福镇、滨江街道办共有常住人口205906人，分别为66286人、111066人、28554人，占全市常住人口的31.29%。全市近三分之一的常住人口集中在这三个乡镇（街道）行政区域内。常住人口在4万人以上的乡镇有幸福镇（含滨江街道办）、灌口镇、胥家镇、石羊镇、蒲阳镇、聚源镇，其中幸福镇（含滨江街道办）常住人口最多，为139620人；常住人口在1万人以下的乡镇有龙池镇、虹口乡、紫坪铺镇，其中龙池镇是全市常住人口最少的一个乡镇，为2306人鼎盛营销致力量身打造创造地产价值人口年龄构成比0-14岁,11%15-64岁,77%65岁以上,12%0-14岁15-64岁65岁以上都江堰市常住人口中，0-14岁人口为72391人，占11.0%；15-64岁人口为509444人，占77.43%；65岁及以上人口为76161人，占11.57%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降7.33个百分点，15-64岁人口的比重上升4.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.94个百分点。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值2011年都江堰市农民人均纯收入8645元据都江堰市120户农村抽样调查户资料显示，2011年都江堰市农民人均纯收入为8645元，同比增加1559元，增长22%，增幅位居成都三圈层第三。从收入结构上看，同期人均工资性纯收入2217元，增加262元，增长13.4%；家庭经营性纯收入4411元，增加920元，增上26.3%；财产性纯收入1334元，增加299元，增长28.9%；转移性纯收入683元，增加78元，增长12.9%。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值都江堰近年经济发展情况统计表76116.9143.543.550.7830.1750.9560.8196.67203.3619.8333.3396.53116.290.57112.8983.3750.5184205010015020025020062007200820092010地区生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）固定资产综合投资（亿元）旅游综合收入（亿元）由于08年地震原因，从2008年到2010年，都江堰市的经济增长和城市建设经历了阵痛式的发展，而到了现在，已经全方位走出了地震阴影，各项指标均超越了2007年的最高水平。全市经济实现了快速恢复。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值成都市远郊县（市）产业结构比较指标名称蒲江县金堂县新津县大邑县邛崃市崇州市都江堰市彭州市一产业比重26.12710.622.624.123.613.621.67二产业比重42.53654.439.239.540.033.947.37三产业比重31.43735.038.236.436.452.530.96鼎盛营销致力量身打造创造地产价值宏观经济：小结鼎盛营销致力量身打造创造地产价值二、商业情况都江堰市商业布局主要集中观景路以内，临街商业较为繁华，且以建设路和幸福大道中段为核心商业中心，向东向南方向辐射。城市有一定的业态集中趋势区域，主要沿城市主干道分布，商业总体依然处于初级向中级发展阶段，业态并未出现细分特色化和精品化趋势。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值片区功能规划玉堂片区旅游服务配套随着建设用地的扩大化，功能性也被重新组织，对老城区和环城片区进行疏解、完善、提升，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色；向东北则发展蒲阳片区，设立宜居生活区域；向南，重点则是发展聚源片区，加强成灌产业带产业集聚与人口疏解功能，对接成都。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值综述：整体上，都江堰市主要商业街道租金分三个范围：20-50元，占整个市场的主流；50-80元，邻近商业中心；80-280元，为该市的商业中心。市场特点：核心区域辐射能力有限；租金处于较低水平；相邻商圈租金差异较大。都江堰商业街道租金分布鼎盛营销致力量身打造创造地产价值市区重点商业项目分布图天和盛世都之都中国水街岷江国际银杏广场鼎盛营销致力量身打造创造地产价值主要大型商业项目大型商业位置面积（万㎡）建筑形态类型特点都之都商业广场天乙街与公园路的交接处3.6七层综合休闲四栋单体多层建筑，其中一栋为临河四层纯商业银杏广场幸福大道与新马路交界处一楼0.28，二楼0.12，酒店娱乐用房约0.8，合计1.2商业楼+休闲广场超市、餐饮、娱乐、服饰、住宿、档次较低，但业态丰富天和盛世老城中心5.56五层商业街服装、休闲、百货主力店较多，类似成都春熙路水街市区快铁站口10三层商业街餐饮、休闲、娱乐、旅游、购物目前商家档次不高岷江国际都江堰大道2号商业：6.3高层酒店、超市、百货、家电大型综合型商业鼎盛营销致力量身打造创造地产价值商业情况：小结商业体量：从2008年地震至2010年，商业猛增至40万㎡，然而近2年商业增量明显放缓，进入有序谨慎发展阶段。商业性质：从承载区域消费到出现满足城市需求的复合型商业，出现多元化满足各种消费需求，但目前整体商业档次还处于初中级阶段。商业业态：旅游主题特色商业的出现带动了城市商业的细分化、特色化、高端化的趋势，然而这一切依然处于发展中，并未有明显的体现。商业形态：从单一的、没有特色的街区到出现具有特色的旅游主题商业，商业建筑在近一两年随着城市发展，建筑风格逐步跨出了传统的中式建筑。商业价格：从2008年一层价格集中段1.5-2.2万/㎡到目前的2-4万/㎡，商业价格涨幅很大，但接下来随着商业市场的谨慎发展，增值空间将取决于在大市场的前提下，成本与发展的并进。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值作为“双遗”旅游胜地，都江堰具有较好的文化历史传承，却没有对旅游资源有较好的挖掘和利用，缺乏相关旅游商业产品的拓展和开发。虽然美食较多，但全市的含有旅游属性的餐饮休闲集中区就一处，即南桥旁的夜啤酒长廊，以低端形象和低端消费水平为主，具有季节性，无法满足国际旅游胜地的形象要求和高端旅游需求。新供应的商业大部分号称以旅游主题为主，但开发经营管理水平有限，缺乏对旅游主题商业的深度思考，目前还没有看到做旅游主题成功的商业项目。大部分商业仍是以满足本地居民日常购物需求为主的日用品、服装、通讯、建材等业态。城市旅游商业环境鼎盛营销致力量身打造创造地产价值商业案例——水街总建面：10万㎡占地：43.8亩（一期）建筑面积：3.8万㎡（一期）定位：旅游综合街区、快铁经济街区、沿河滨水街区、国粹特色街区、公园广场街区、城市中心街区6大商业价值于一身。鼎盛营销致力量身打造创造地产价值基本信息建筑形式：1-4层总户数：473户容积率：1.3车位数：249个经营类型：餐饮/文化,娱乐/休闲装修状况：仿古外装面积区间：30㎡-365㎡物管费：3元/㎡售价：6000-3.6万元/平米临江1层：3.6万元/㎡内街1层：2.6万元/㎡内街2层：1.2-1.6万/㎡租金水平：沿河一层200-300元/㎡二层100-200元/㎡三层80-90元/㎡；内街一层100-200元/㎡二层80-90元/㎡租赁优惠：免租三个月租赁年限：5年起租，第3年开始调整租金鼎盛营销致力量身打造创造地产价值点评：口岸优越，快铁出口，临江面长。但对环境的利用手段比较落后。车位明显不足，对项目后期运营影响较大，难以成为高端餐饮或精品店的聚集区；大部分店面开间小进深长，经营业态比较受限。从营业的商家来看，商业整体档次偏低；但其租金较高，造成招商和经营两难情况。商业案列——水街鼎盛营销致力量身打造创造地产价值商业市场总结作为城市基本商圈配套，目前都江堰的商业业态已经满足本地居民。特别是老城区居民中低端基本购物需求和休闲为主。旅游商业已逐步形成，但经营状况以及最初定位并未得到目前市场的期望值。遗留式的夜间娱乐业任然处于中低端坚持状态，个别中高消费娱乐场所因经营问题以及同行业内竞争，经营状况反而不敌目前中低端商家。从行业上看，餐饮业细分较为多元化，产品种类颇多，各个时间段的特色餐饮应有尽有。但严格来说，能忽略口岸、地段、位置的情况下，依然因推出的产品而大量聚集人气的餐饮并不多；百货类行业