成都西雅图金山城整合营销推广全案_70PPT

提交：提案：成都万嘉房地产营销（成都）有限公司日期：2007年3月西雅图·金山城XIYATU·JINSHANCHENG整合营销推广全案Combinemarketingtopopularize目录前言第一部分、市场背景分析第二部分、项目情况分析第三部分、目标客户分析第四部分、项目定位第五部分、推广策略后记前言●房地产市场日益成熟和竞争不断加剧的今天，对项目发展的每一个环节的精要把控是项目成败的关键所在，同时，每个环节环环相扣，一气呵成，一脉相承，浑然一体。●思想决定行为。我们将对项目的参与首先着力在营销策划的切入上。●本方案的提炼是建立在产品设计和案名确定的基础上，立足项目的基本面、市场面和营销推广三大版块阐释我们对项目的认识以及运作的主题流程要点。市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析概况■地理内江市位于四川东大门，东连重庆，西接成都、资阳，南扼自贡、宜宾、泸州，北通遂宁、南充，成渝铁路、内昆铁路在这里接轨。内江作为成都、重庆两个特大城市辐射与带动的重要对象，将逐步发展成为大城市和长江上游生态屏障。■人文现辖市中区、东兴区、隆昌县、资中县、威远县，幅员面积5386平方公里，总人口420.7万。05年城镇居民可支配收入达6355元。■历史内江历史悠久，人文荟萃，是著名国画大师张大千先生的故乡，以“大千故里、书画之乡”的美名享誉全国”。■规划着力发展西林新区，完成滨江东路等旧城改造工程，加快市区北外环线和西林新区、双苏新区、临江小区等路网建设步伐，推进城市水电气网、污水、垃圾处理以及邮政通讯等配套设施的建设步伐，完善城市。主体功能；按照“一江、两园、三山、六桥、八景”的规划目标，加快城市景区建设。将内江建成50万人以上规模的大城市。市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析西林大桥为分界点，以南为老城区---市中区，没有新楼盘,西林大桥以东、以北为新城区，也叫东兴区，为内江住宅新兴区。东兴区现在新楼盘十多个，楼盘总数少，物业形态以纯多层为主、辅以多层加小高层，高层，多层加高层形式。内江市区楼盘情况市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析1个未开盘，为预计均价，其余7个多层项目，整体均价1716元/m2内江“多层”均价1680173017601925172016301680165014501500155016001650170017501800185019001950福盛佳苑锦绣花园5期玉都花苑4期（未开盘）广汇城市花园龙都花园金河花园金鹏·西锦园望江花园市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析内江“高层”均价2000168005001000150020002500大千豪庭(未开盘）金帝大厦市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析内江“多层+小高”均价180016000200400600800100012001400160018002000尚华名城（未开盘）玉都花苑3期内江“多层+高层”均价18000200400600800100012001400160018002000琼盛苑市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析小结：内江住宅均价171620001800180015501600165017001750180018501900195020002050多层高层多层+小高（预计）多层+高层（参考）内江住宅物业形态比例多层67%高层17%多层+小高8%多层+高层8%市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析通过随机走访了解，内江购房群体，以内江周边区县为最多；其次为内江市区。大内江周边区县60%内江市区内30%内江市以外10%市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略内江市场分析个盘分析广汇城市花园开发商：广汇置业公司始创于1996年6月,注册资本金2016万元人民币。先后在内江、隆昌、资阳等地开发综合商品房项目4个，2000年在成都开发武侯区双楠小区“宏景花园”项目。该公司成立时间较早，进入内江市场较早，对整个市场有一定的把控能力，开发实力在当地名列前茅。整和推广：四川金麒麟广告有限公司该公司是成都一家专门从事房地产相关业务的广告公司，整体实力较强，特别是在形象表现力方面。市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略广汇城市花园内江市场分析个盘分析项目位于大千路以西汉安大道以南，为6+1多层花园洋房，项目分为三期销售，三期命名为广汇城市高地.现销售均价为1900元/M2。总占地面积：378亩总用地面积：348.6亩总建筑面积：33万平方容积率：1.4绿化覆盖率：55%车位总数：1：0.5市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略广汇·城市高地主题推广语：身居高处，心在上游（Holdingtheheightheart,isintheupperreaches）◎名校◎景地◎高尚成熟社区升级版本表现形式：高展（配套）、高森（环境）、高品（产品）、高峰（物业）诉求分析：广汇三期抓住地理位置的高，象各个方面衍生升华。内江市场分析个盘分析市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略大千豪庭项目概况该项目用地位于内江市东兴区龙凼片区，共两栋高层住宅，一栋两个单元一梯三户的多层住宅和一栋两个单元一梯四户的多层住宅。东西地块沿街均为商业门面，东地块负一楼为农贸市场，西地块负一楼为地下车库。净用地面积：14亩，总建筑面积：25976.0㎡容积率：2.7。内江市场分析个盘分析市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略从以上分析我们可以看出，作为本案竞争对手的项目，在产品本身都拥有自己的特色及优势，并且已经在市场上树立了自己的地位。同时也可以看出目前同档次产品的供应量不大。金山城在营销推广之中，要立足产品，寻求差异，更要塑造自身有品位高档次的形象。小结注：以上数据的真实性截止2007年2月内江市场分析个盘分析市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略本项目位于新城区(东兴区)东兴大道以东，汉安大道以南，紧邻锦绣花园5期。本案地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析明确的市政规划方向东兴区是内江发展总体规划下的政务、金融、高尚人居版块，打造这一核心经济区是内江人民政府未来城市建设的主要发展方向。无庸质疑，该版块将成为中上层尚美雅士的栖居首选。丰厚的教育资源项目西侧，十三小学，外国语小学、西林中学、内江三中、行知文武学校、东兴区教师进修学校，环伺周边，坐享内江首席教育优尚资源完备的生活配套医院：骅康医院、云川医院第四人民医院……金融：建设银行、农业银行、农信社……生态公园：大千园酒店：长江长大酒店娱乐：锦卉歌城市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析系列户型套型建筑面积套数备注*2面积AA22178.8230602364.6*2A跃422108.82612652.92*2BB32188.29881767769.52*2CC132298.252040196.5*2C跃422128.2548513*2C22211202040240*2C2跃422114.0148456.04*2市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析系列户型套型建筑面积套数备注*2面积DD1322114.0130603420.3D1跃422144.01612864.06D222183.830602514D2跃422120612720EE1322106.5840804263.2E1跃422136.588161092.64E222178.9940803159.6E2跃422108.99816871.92市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析系列户型套型建筑面积套数备注*2FF132299.40881768747.2F222182.54881767263.52GG132190.0814428812971.52G222183.7514428812061.44HH1322104.65501005232.5HI跃422134.6510201346.5H222184.08501004202.5H2跃42212010201200市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析系列户型套型建筑面积套数备注*2II132189.2660120I1跃4221201224I232298.9560120I2跃422128.951224JJ132197.53144288J2322112.27144288J3322105.65144288KK1321105.053060K1跃422135.05612K2221803060K2跃422110612市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略系列户型套型建筑面积(m2)套数备注*2面积LL1322121.6140804864.4*2L1跃422151.618161212.88*2L222182.8940803315.6*2L2跃422120816960*2小结12种系列38种户型22132132242278.82--151.6116683336总建筑面积：170906.56*2m2341813.12m2地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析建筑面（M2）套型户型套数（户）户数比例78----85221AC2D2E2F2G2H2K2L294428．3%85---95321BG1I158417．5%95---110322422C1F1I2A跃E1E2跃H1J1J3K1K2跃119235．7%110---120322422C2跃D1D2跃I1跃J2L2跃H2跃42812．8%120以上322422C1跃D1跃E1跃H1跃I2跃K1跃L1L1跃1885．7%总计4种套型38种户型3336100%市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析形式套型户型套数（户）户数比例6+1多层221（480）321（180）322（480）422（228）A、A跃、C1、C1跃、C2、C2跃、D1、D1跃、D2、D2跃、E1、E1跃、E2、E2跃、H1、H1跃、H2、H2跃I1、I1跃、I2、I2跃、K1、K1跃、K2、K2跃、L1、L1跃、L2、L2跃135240．7%11层小高层322（176）321（176）221（176）BF1F252815．9%18层高层322（576）321（576）221（288）G1G2J1J2J3144043．4%总计221（944）321（932）322（1232）422（228）3336100%市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析周边环境分析户型分析SWOT分析从户数方面分析：整个楼盘共计3336户，是由6+1多层1352户，11层小高层528户和18层高层1440户的科学配比的组团式布局。其电梯公寓（高层43%和小高层16%）占59%，6+1多层占41%。户型区间是78M2---151M2,套型设置为221、321、322、422四种户型，其中主力户型为78----85的221和95—110的322。户型分为：A、A跃、B、C1、C1跃、C2、C2跃、D1、D1跃、D2、D2跃、E1、E1跃、E2、E2跃、F1、F2、G1、G2、H1、H1跃、H2、H2跃I1、I1跃、I2、I2跃J1、J2、J3、K1、K1跃、K2、K2跃、L1、L1跃、L2、L2跃，12种系列38种户型。其中B、F系列为小高层，G、J系列为高层其余为6+1多层形式。市场分析项目情况分析目标客户分析项目定位推广策略地块分析