广州金燕达观光大松山湖锦绣山河项目大盘营销整合构想_227页

ssss大道无形。对于锦绣山河，任何技巧性强的房地产手法都已经过时，金燕·达观认为：我们需要站在城市运营的高度来操作锦绣山河前言：金燕的观点一：锦绣山河不是房地产！？ss大盘营销&城市运营ss从“华南板块”的崛起，到京沪大盘的辉煌，时代的涌动，房地产开发已由散兵游勇的发展模式向集团式、规模化的方向“大跃进”。大盘的开发加速了城市化进程，推动城市居住空间的拓展，是对城市资源做最大化的整合和提炼。大盘所营造的大型社区文化，更好的包容了社会性的人群，因而受到广泛的关注。细解大盘营销＞＞ss广州大盘：头啖汤的滋味20世纪90年代中后期，以广州番禺的华南板块等为代表的大盘项目开全国风气之先。其中祈福新邨、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城与雅居乐这八大楼盘共占地约25620亩，圈地规模之大震惊全国。号称“亚洲和中国第一村”的祈福新邨，占地7500亩，可以容纳25000户以上，将近10万人入住。北京大盘：现实的造城运动北京成规模的大盘开发已经有20多年的历史，89年代的方庄，90年代的望京。90年代后的回龙观文化居住区。望京是值得关注的项目，借助奥运村、亚运村、CBD的建设，在首都机场与旧城之间圈地1000万平方米，是北京最大的项目。随着社区的不断成熟逐渐形成一个近30万人口、名副其实的超大居住社区。相当于一个中等城市。从此大盘运动从北京到天津，从上海到苏杭，从东北到西北，波及二级城市。（西安新新小镇，占地9000亩，真正形成容纳几十万人的城镇。）ss大盘时代，是在传统的城市扩张模式的基础之上得以孕育和催生的。即以高度集中的交通资源、物业资源、人口资源及能源、水资源甚至还包括环境资源在内的所有城市资源为中心的城市扩张形式，有学者把这种扩张形式形象地比喻为“摊大饼”。住宅郊区化城市版图扩张引发大盘运动在远郊圈一大片土地，“摊大饼”式开发模式的微妙之处在于无论饼摊得有多大，但是饼的圆心点却一成不变。这就引发出一系列问题——大盘特征：ss远离传统中心城市，围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一应俱全；围墙外一些大型公建配套如医院、剧院、写字楼、大学、体育馆等严重缺乏，周边没有新的城市公共设施做依托，居民生活不可或缺的其他城市功能还要依赖于传统中心城市。问题一：社区功能单一，墙内墙外完全两重天。问题二：郊区化生存缺乏城市气息，生活成本居高难下。有研究机构把华南板块与广州市区的楼盘从房价、交通、物业费、生活成本、教育成本、医疗、投资等多个生活居住的方面进行了简单对比，发现华南大盘的生活成本比市区高至少一倍以上。郊区的大盘虽然置业成本低于市区楼盘，但是由于生活成本高昂，因而仍然属于“居不易”。由于配套存在的问题，大盘纷纷被称为“睡城”、“卧城”。ss大盘小盘化成为一种趋势从开发企业的角度，把大盘变成小盘开发的趋势已经出现。北京名流集团在武汉有5000亩地，他们将一个大盘划成几个小盘，化整为零进行开发。大盘里有很多小的组团，不同的特色满足不同的需求。大盘小盘化，作为平均人口三个人为一个家庭组合，以三居室来设计，一万人来居住在一个社区里面，20万平方米的大型组团应该算是顶限。这样的配套，距离都是比较适度的，包括娱乐，文化，生活设施，都会比较好，人们从居住地到目的地之间的行走过程也在能够接受的一个时间内完成。ss主题：一座万科式生活城主线：由城市宏观到社区微观，强势引导白领居住理念深圳人，未来生活在哪里？万科在建一座城大深圳格局下的万科城谁动了大深圳的居住观？万科城，为坂雪岗准备了什么？深圳首个大型TOHO社区，亲地社居……深圳人未来生活在哪里？出位广告抢得注意力，引发争议，令人印象深刻。基石文章，奠定软文、广告的基调主题明确，主线清晰以万科城为例看大盘营销ss在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象多功能社区：以亲地Townhouse产品统领宽景洋房、情景洋房、小高层、Loft、商业等；多频次开盘，以产品创新来引导市场。首先是一个城，有广场和商业街，有各色各样有声有色的建筑形态。然后才是深圳首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地性居住。启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展城居生活样板间商铺万科城——统领多种物业类型多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房Loft户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔小高层户型：2-4房面积：70-125M2特色：底层送入户花园TownHouse户型：4-5房面积：220-269平米特色：户外开放式厨房及地下室宽景House户型：4-5房面积：137-205M2特色：超宽向阳面，送地下室花园洋房户型：2-4房面积：70-130M2特色：底层送入户花园ss区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验。产品丰富，分期开发，实现价值滚动和提升。万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺整合三大项目资源（客户资源、产品资源和配套资源），打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城作为项目参照物。万科城的成功关键因素——解决了什么关键性问题？建品牌建项目建区位企业品牌支撑ss以星河湾为例看大盘营销星河湾，从一期到三期从产品领导者到品牌领导者星河湾——华南版块的桥头堡，中国地产的风向标。星河湾的一举一动，都牵动着华南版块乃至中国地产界敏感的神经。ss先声夺人：先炒热板块地产巨鳄大战番禺步步为营：再炒热楼盘广州CLD显山露水华南虎拔高房地产开盘门槛中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来。全面演绎：提炼品牌价值《南方都市报黄金楼市》一叠28版的《星河湾生活杂志》星河湾的成功关键因素——解决了什么关键性问题？ss游离城市之外独立王国生活集中营热炒板块大盘营销关键词：ss理解城市运营＞＞开发项目是城市发展建设的有机组成部分开发项目能够影响、参与甚至主导城市经营发展从常规的地产向城市规划和组织延伸，从大盘开发向区域经济延伸利用重大事件制造话题效应国际视眼，会展营销传播手段ss阿联酋迪拜•人口：约140万人。1975年时，仅为18.32万人。至今每年人口增长率达7%•面积：3885平方公里(仅相当于3/5个上海)•地理位置：迪拜位于波斯湾的入口，是中东、非洲、印度的转运点•人均收入：2005年人均国民收入33688美元城市营销的典范城市定位：全球商业、贸易、旅游中心视觉符号：帆船饭店推广语：梦想没有极限，持续往前话题营销：高价邀请高尔夫球天王老虎伍兹站在帆船饭店顶楼的停机坪上潇洒挥杆，那张照片传遍全世界。2005年网球名将阿加西与费德勒在帆船饭店顶楼的停机坪举行友谊赛，这个新闻让世界过半数的人认识迪拜。ss博鳌城市营销默默无闻小渔村的崛起城市定位：高层次的交流场所。发展目标：成为旅游胜地和会展中心，为海南发展带来机遇。发展思路：开发旅游资源，兴建基础设施。会展营销：以亚洲博鳌论坛永久会址。ss天津海逸长洲6000亩的城市行销位置：天津友谊南路旁面积：总占地面积58公顷，总建筑面积62万平方米类型：公寓、别墅价格：公寓7500元/平方米；独栋别墅25000元/平方米立足京津一体化力量，借势天津城市扩张ss从海逸长洲看高端大盘与城市经济形象互动形象塑造：天津跃升为国际都会的心形象——海逸长洲立足全球化国际视野，集合纽约中央公园、卡碧宁静群岛、安大略湖畔豪宅、温哥华城市湾岸……顶端富人区的“豪宅血统”，始终以“世界级”层面、多元化国际格局、高瞻远瞩的层峰眼界，奉行国际化思维和运作惊世开篇：36座宁静岛屿，一个心世界盛大公开：国际豪宅，全球发售，“邀世界共举杯”全球17个城市同步开盘形象塑造：引发世界移民的强势动力——海逸长洲ss融入城市推进城市的进化城市经营理念国际视眼大事件、大手笔营销必先热炒城事城市运营关键词：ss从大盘营销到城市运营看我们的锦绣山河大盘营销城市运营游离城市之外独立小区生活城市进退论隐世生活观区域眼光必先热炒板块放眼城市之上精彩城市生活城市进化论出世世界观国际视眼必先营销城市VSss从美国硅谷到中东迪拜从长三角的苏州工业园到海南的博鳌大都遵循着：达到借势、顺势、起势的过程。而今天的松山湖开发是：区域居住开发城市产业开发城市产业升级居住板块升级的规律带动联动ss从东莞未来5年新政，看松山湖政策的微妙导向锦绣山河的开发：承担着国际科技园区与东莞主城区的双重责任在此意义之下，锦绣山河的的属性既是珠三角的卫星城，又是东莞的中心城既是一个区域性品牌，也是一个社会性国际性品牌。ss一场轰轰烈烈造城运动；大城崛起的标志和形象；东莞及泛珠三角城市运营和升级的代表，承载更多使命和责任。中国松山湖·占地5200亩的锦绣山河，不是一个传统的大社区不是一个传统的郊区风景大盘不是一个单纯概念地产项目不是一个单纯的复合地产项目……锦绣山河不能单纯套用任何一种楼盘形式金燕的观点二：锦绣山河是一个地名！ss了解东莞发展从城市到城市（一）ss都是一个地方，都是一个名字东莞世界制造业名城这里一塞车世界就缺货中国城市整体竞争力排行第11珠三角“三核结构”中的重要一核中国魅力之城、世界花园之城在误解中寻找理解，证言东莞人居价值ss东莞连城决:城市骨架拉开,城市升级一路向上莞城南城（中央生活区）东城松山湖ssMadeinChinaMadeinDongguan世界看中国中国看东莞从制造到创造东莞的产业升级之路ss1978年，深圳设市，东莞挣到第一笔港币。之后的东莞“三来一补”的加工型制造企业蓬勃发展，但缺乏自有品牌和技术。东莞产业升级，检验中国自主创新战略的成败。2001年开始，东莞正在开发建设松山湖科技产业园，希望以松山湖为龙头带动整个东莞的经济结构调整和产业升级。1994年初，东莞正式作出了“开展第二次工业革命，实施产业转型，推动经济增长方式转变”的决策。ss江山多娇，城市荣耀。今天的松山湖，不仅仅代表东莞。更代表中国，是属于世界的现代生态文明。苏州工业园，是肩挑长三角工业的后方大旗，却早已不是劳动密集、或者污烟缭绕的老式工业乐园。高新产业、大脑经济、即使是世界级的清新居住也早已经被倡导。看，中国已经大走了这么一步。开放27年，大国崛起、世界看东方……我们读到一个现代的东方神话。东莞城市升级东莞产业升级中国松山湖聚焦ss了解松山湖特征细分板块价值（二）ss松山湖处于东莞未来城市格局的几何中心，并与莞城、同沙构成“三位一体”的主城区发展轴，形成面积近200平方公里的东莞城市核心区，即未来东莞新城。松山湖行政商务区、科技教育区、文化区、旅游度假区、商住区、工业及现代物流区六大功能区，一个完整的城市的崛起。松山湖是一座城，东莞主城松山湖科技产业园区，已建成生产力促进基地、留学人员创业园、中小科技企业创业园和大学园等一批科技创新载体，发展方向是成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地。东莞理工学院松山湖校区建成，这所单校的大学城远比广州大学城的单校要大数倍。松山湖是一座城，智慧之城ss松山湖是一座城，国际城国际企业的孵化期/国际人才创业生活乐园国际新型城市建设的典范/国际制造业升级基地松山湖是一座城，生态之城松山湖位于东莞中部的仅有72平方公里的土地上，坐拥8平方公里的淡水湖——松山湖。松山湖大部分地域为森林植被所覆盖，生态绿地面积为1425.07公顷，占总用地面积的23.98%，人均47.5平方米，是国家标准的6.8倍。8平方公里淡水湖，22公里环湖路，72平方公里植物园ss换个角度看松山湖通往未来与世界的路每一棵树都是有气质的在每次不经意间被真诚打动一花一世界一步一精彩绽放。旺盛的生命力和创造性理性。建设性。惊世之美，天地共造化江山如此多娇ss一切因松山湖而改变松山湖——东莞城市进化的蓝本中国产业升级的典范推广东莞，营销中国，全球城市运营的荣耀东莞只有制造没有创造？东莞只有版图没有中心？东