济源项目整合营销提案报告

济源项目整合营销提案报告宝顺国际2012.07案名创意思路案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。案名是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景及企业的战略规划。同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。否定之否定的三重境界——项目广告推广策略——先说一个故事宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的三重境界——其人出世之前，途经一个有山有水的地方，此时的他看“山”是山,看“水”是水；及至拜为六祖慧能门下，静心参禅，始有悟时，便觉“山”已不是山,“水”也不是水；再到禅中彻悟，并传承六祖衣钵之时，再回当年之地，看“山”又是山,看“水”又是水。看山是山,看水是水——是感觉。看山不是山,看水不是水——是智识。看山是山,看水是水——是彻悟。这是看待事物与自我修炼的三重境界。从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。三部曲带您进入无限创意空间！第一层境界：见山是山。位于工业园区核心的高端小户型*区位优势明显产品精细，品质高价格合理{三大基础要素地段优势明显——有目共睹，无需多言济源虎岭工业园区核心区决定项目价值的核心优势交通网络最发达临近富士康土地稀有价值保值度极高轮廓印象：一个有品质的高端小户。在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是在创意设计、立面效果等各方面，个性而高质的卖点将会为项目销售奠定坚实基础与传播亮点。产品品质保证——项目价值最大化价格不菲——凭什么支撑？地段决定价值。价值决定价格。土地属性决定产品形态。产品形态影响价格。品质影响价格。……均价4000元/平米按照惯常小户型思考模式，什么样的年轻人会为高价钱的小空间买单？先来算笔帐：本项目户型区间35——65m2每户计算，总价约14-26万。首付三成计算约需5万-9万。这个价格，在济源想买一套房子几乎是不可能的。对于一个首次置业的年轻人而言，是一个不得不考虑的现实。但是，购买小户型的人，一定是年轻人吗？再想想投资客：房产投资的原则：有巨大升值潜力的项目，有饱满丰厚的租赁市场空间。我们的项目本身价格不菲，4000均价已算高端价格，无论土地还是房产升值空间都面临有限。但处于工业园区，临近富士康产业园区核心的地段优势，会带来较丰厚的租源。计算购买付出扣出时间成本、资金占用成本等，回报无限。会有多少投资客购买我们的产品？带着这两个问题思考我们似乎与传统意义上的小户型有所不同。卖给首次置业的年轻人的。会有大部分投资客作为租赁投资。因为利润空间无限。那，我们的产品还会卖给谁？第二层境界：见山不是山按之前的思考，“他”应当具备以下特征：不可脱离核心地的人。工作、生活等各种原因。非首次置业的、有一定经济实力的人。多一套小户型并非难事。城市发展前沿、思想观念相对先锋的人。以此推算，“他”年龄应当在30-40岁之间。我们的目标客群浮出水面。城市尖端人群。事业上升期，工作压力相对更强。家庭重压期。刚有小孩。不可松懈的年龄段，自我意识被生活与工作压力消磨最严重的人生阶段。对生活依然充满向往与希望，接触城市最前沿观念与时尚，追求品质与认同。家庭与事业的双重压力之下，他逐渐失去自我原真。这时候，“他”渴望有第三个空间来放置最真实的自我、曾经的梦想、没有一切功利的世俗杂念，享受真实的轻松。这个空间无需太大，但必须完整。这个空间不能离主活动区域太远，最重要是方便、快捷。这个空间可以不是家，但一定是心灵的寄所，精神的栖息地。一个完全属于自己的领域。在这个空间里，可以逃离世俗、欲望、压力、生活琐杂等一切功利性索求。相对很多人而言，这个空间的存在是奢华的。但对于拥有他的人而言，它却是最朴实无华的真实自我空间。我们称这个空间为：第三空间*。第三空间*一切脱离了家庭与工作的非功利性自我空间。“第三空间”概念与我们的产品特质，完美契合。第三空间是住宅中的奢侈品，是满足精神需求的自我空间。满足精神需求的住宅一定要满足视觉的感受，设计的精致以及纯粹的居住及享受自我的功能，也就是脱离开所有的概念炒作，回到房子的本质。可以说。第三空间，是最朴实的奢侈。一切只因，在第三空间，我才是真实的自我。满足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一组专题，叫《第三个空间给自己》就第三空间的需求调查了北京、上海、广州、深圳、杭州等许多城市三四十岁的人群。得出的结论是当基本的物质生活得到满足之后，所有的人都渴望着一个自我的空间满足自己的一个需求。想来也是，“自我”绝对不同于“自私”，大多数人在满足了社会、家庭需要之后，在条件允许的情况下，给自我一个空间。而这个空间也应是以品质作为界定的。满足精神需求的奢侈。在这里你可以找到一处能够满足你个人经济实力允许的条件下的心灵需求———完全的生活功能分离状态。在这里你可以安排一个完全的会客室，随意呼朋唤友；或者只是一个摄影展示厅；或者是一间自我的时装衣橱……在都市人的沉重生活压力下，可以自由释放自我应是怎样的一种奢侈。叁空间所倡导的城市心灵驿站式的生活方式，为物质富裕者提供了这一适合空间。纯粹功能的极致奢侈。在大多数“豪宅”或高档的集合式住宅里多是这样的生活状况：一楼是足底按摩、二楼是商贸公司、三楼是美容院、四楼是SOHO，人们生活在混居的时代。不知道谁的存在才是合理的。如此算来，叁空间纯粹的居住、纯粹的办公、纯粹的自我喜好，并存于一个社区中倒还真是一种奢侈，正如“二合一”的雀巢只是满足功能需要，而需要品时却要到风格优雅的咖啡厅，在音乐的氛围中一样。从这个意义而言。我们的产品远非一个普通的小户型。而是：第三空间。但是，我们所要出售的房子，在普遍市场标准下，它依是小户型。毕竟，卖房子不是卖一个虚无的观点。第三层境界：见山还是山一切的精神力量均不能建立于柏拉图式的虚无之上，源于真实的出发才是造梦的开始。开始我们的创意之旅吧！先说案名。是不是就叫第三空间？过于直接的陈述是对于所有想象的致命谋杀我们应该顺理成章是的，我们的案名，就是“立方国际”。在数学里：第一空间是点、线第二空间是平面第三空间就是立方。而单单“立方”二字不足以构成一个案名，因此我们给他加上“国际”二字，“立方国际”简明而扼要，顺理成章立方国际3.rdspace一个真实高雅却足够大众的案名，一个全新的3.rdspace空间，一个给自己的世界。引人注目。VI应用VI色标名片-1名片-2物料运用-杯物料运用-CD包装物料运用物料运用-指示现场包装LOGO的第二种思考相关应用如何传递“立方国际”的独特气质？报告结构•项目分析•策略部署•推广策略•销售策略•广告亮相•案场计划PART1:项目分析项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目概况物业地址：济源市虎岭工业园区建筑类别：高层楼层状况：3幢27高层住宅楼占地面积:29亩总建筑面积:6.7万平方米主力面积：35-60㎡四车道马路社区规模小，规划类似宿舍楼，项目整体优势较弱项目区位•距离政府广场11公里•距离商业集聚区7.2公里•距离规划新区13公里•项目半径1.5公里内为纯工业厂房布局4.5KM5KM11KM6.42KM7.2KM本案3公里生活圈项目半径3公里生活圈内无生活配套项目周边地貌本案虎岭工业园区长阳路xx路xxxx厂xxxxx厂xxxx加工厂在建工厂xxxx厂项目处于工业园区，周边欠缺居住感项目临近轻度污染企业，居住抗性较大南北朝向户型为主力朝向分析•项目绝大多数产品为南北朝向•少数边套东西朝向•70%以上产品透风采光性好产品认知-朝向【项目劣势】•地处虎岭工业园区，非住宅积聚区•加工型工业区内，生活配套与氛围缺失•规划孤零零的三幢楼没有其余配套•规模小、物业类型偏小众【项目优势】临近富士康产业集聚区，人口密集无竞争楼盘，可操作性强周边无配套，做配套容易定位为酒店式公寓，投资性强小结-项目解读建议户型配比•建议面积配比多元化•其中35-60㎡的占总面积的85%，为主力户型。面积段户数系数80-1005%60-8010%40-6030%35-4055%纯粹小户型，35-60㎡为主代表户型层高4.8米计单层面积，内部2层结构，使用面积大于产权面积精装修、复式精装修、复式次卧主卧餐厅客厅两房两厅+N空间产品竞争解读提炼多数产品户型南北通透更衣间健身房N空间使用南北通透、豪华更衣间、健身房产品竞争解读提炼户型优势户型劣势共性1、面积适中，主力50㎡左右2、超值空间，买一层送一层3、2层结构合理4、1层有阳台5、框架结构1、面宽小，进深长2、4米8层高隔2层，空间感局促3、2层无卫生间，居住不便4、2层过道狭窄利用率不高超值空间买一送一，满足居住需求户型分析本案核心产品力同等总价下，使用面积最高最灵活、居住情趣最高小结-项目竞争分析1、区位前景：投资性强地处工业园区核心，无竞争临近富士康产业集聚区，人口密集地段好园区无配套，商业畅销2、产品亮点规划：小面积、大复式、大情调工业园区第一个楼盘小面积+复式是本案的主要亮点。同总价下更多的使用空间与生活情趣是项目的卖点PART2:策略部署明晰本案营销目标目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续开发，为开发商保证良好的现金流从而确保资金的快速回拢！目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标2：利润在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在价值，实现利润的最大化！利润通过项目卖点挖掘，借势营销，有效的推广，实现项目的最大价值。速度合理的推售顺序，不同产品的组合，有计划的价格控制实现项目的有序销售蓄客提质行动户外拦截精确制导体验为王服务取信合作共赢渠道制胜客户维系资源利用目标客户所感知的就是我们的价值所在目标客户的行进动线，就是我们的路线目标客户的圈子，就是我们战场目标客户所关心的，就是我们所关心的1234蓄客策略：户外拦截精确制导：媒体拦截：营销中心包装：充分利用营销中心，吸引路过客户电台、电视广告、网络营销（独立项目网站、济源楼市网等）市中心户外大牌项目周边主干道设置灯箱广告、道旗酒店、地产杂志：在写字楼、酒店楼宇、商场、高档会所放置本项目的楼书或在专属杂志中刊登项目广告短信区域覆盖定向爆破：区域夹报：充分挖掘政府、企事业单位客户资源银行VIP帐单广告、电信局查访周边意向客户市内高档物业直投广告或手递手广告设置行销组，主动寻访金质客户群合作共赢渠道制胜：资源互换联合拓展：商场：联合举办新品发布秀、抽奖兑奖活动车商：参加车展、联合车商举办车友会美容：联合举办美容知识讲座、客户维护活动健身房：联合举办客户体验活动会所：联合举办会员活动，客户维系资源利用：厨艺沙龙家政培训（保姆）手工艺沙龙家装沙龙下午茶聚会礼仪旅游线路客户维护：提高二次上门，以客带客定期寄送资料和短信发送新春音乐会生日礼品赠送各类活动的邀请低成本的太太团活动分阶段推广计划：广告导入期侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告猛攻期广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破广告巩固期新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相对降温，保持一定稳定的频率达到现阶段销售目的并为第二次强销期做准备推广项目实体形象广告消退期以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止投放策略运用媒体活动户外展销会电视报纸等活动电视户外DM报纸活动DM户外电视报纸活动DM户外电视报纸爆破式营销媒体策略总攻图主流媒体展示媒体物料媒体大众媒体小众媒体产品展示场地营销物料报纸媒体户外媒体DM直邮事件营销组织产品推荐会网络杂志电话短信展架车身广告建筑园林街区材料设施配套售楼处样板房形象墙社区广告道旗灯光工程DM海报业主咨询形象楼书产品楼书户型手册CF片沙盘模型看板广告费用预算