物业命名及卖点整合_楼盘销售筹备工作结构

项目卖点整合及物业命名建议2010年7月卖点整合客户全体验产品配套品牌售楼处园林样板房泛会所户型组合立面效果招商会网络营销形象概念提升空间实验室公共客厅全装修文化架空层全面整合项目卖点，综合项目资源，使项目特征更清晰、更集中。展示实惠[产品]户型组合B1B1++=赠送5.5平米结构面积户型拥有较大的弹性，可以自由拼合居住者可以根据自己需要确定各房间的功能定位α—room[产品]实惠赠送5平米结构面积凸窗赠送面积5.8平米阳台赠送面积0.96平米凸窗赠送面积10平米阳台赠送面积3.8平米B1C1B1：实用面积：34.94平米赠送面积：6.76实用率：99.8%C1：实用面积54.34平米赠送面积：13.8平米实用率：100%送面积：凸窗+结构面积+阳台，实用率接近或大于100%[产品]立面效果立面效果公建化设计上摈弃纯粹装饰性线脚和塔楼无变化，追求屋顶构架的惯用手法。立面强调雕塑感，运用虚实对比、色彩对比等脱出“住宅”形体的俗框，使立面形成具有公建效果的地标性建筑。设计风格：[产品]立面效果后“SARS”时代典型住宅，注重生态，隔层设有空中庭院，形成垂直绿化，过滤空气，并形成景观候梯厅，并使得立面富有虚实变化。立体绿化要明确会所目标客户，根据业主的消费能力确定会所的规模、功能，以能确保持续经营。不是对装修档次的展示，展示目的是提高并有利于塑造招商的品牌和形象，体现氛围的感召力，彰显一种健康、动感、现代都市白领的生活主张。会所设计原则：经营的可持续性——销售时的可展示性——[配套]泛会所针对项目（小户型）目标客户指向非常明确，会所的内容设置应成分体现其个性、创新和出彩，给购房者提供了更大的选择空间泛会所模式：泛会所——体验点——功能空间模糊化——个性化——由于会所面积有限，因此不限定会所的主题，提倡泛会所和资源共享的原则，尽量少占用建筑面积，多利用园林和室外空间，以及结合体育馆的资源。强调参与性，在销售展示的过程中设置各种体验点，使销售行为获得舒缓，从而淡化销售压力。功能空间的实用性。强调各个功能空间的转换，每个空间除具有其主要功能外，还具有其辅助用途；并建议有一些多功能用房，满足客户的不同需求。[配套]泛会所泛会所位于建筑顶楼，以室外为主，即室内功能室外化，主要作为促销和销售展示场所或空中展廊大众运动设施缓跑径街铺式会所与商铺相结合，作为商业业态的补充。位于建筑3层平面，以小区内业主为基本服务对象，同时对外发展会员3层会所园林空中会所网上论坛、图书馆、购物、特约社区服务虚拟会所泛会所功能架构[配套]泛会所名称：咖啡书吧地点：三层平面释义：会所引入万客会咖啡书吧，并成立“书友会”，为业主提供一个品书、评书的文化空间，促进住户间的交流，同时利用网络让业主在家中与社区图书馆进行共享，塑造具有文化品位的特色社区文化，体现让住户在品牌发展商下生活的建筑理念。活动：书友会、热点文化座谈、社区特色文化沙龙、精品图书展销、业主作品展参与性+实用性+个性化+弹性[配套]——泛会所模式卖点放大①架空层参与性+实用性+个性化+弹性书吧[配套]——泛会所模式卖点放大①架空层针对本项目小户型的特点，应弱化园林本身的意义，避免绿化的堆砌和纯粹装饰性，运用现代创新设计语言，赋予其个性，使园林成为有生命、有故事的“主题艺术空间”园林设计理念[配套]——泛会所模式卖点放大②园林名称：BOX——空间实验室地点：小区园林释义：1：1非实体样板间（约40平米），内部作为项目空间展示，外观进行修饰，同时作为永久雕塑，具有纪念性。在销售时进行展示，形成体验点。概念示范——体验点+个性化[配套]——泛会所模式卖点放大②园林外部空间BOX——空间实验室[配套]——泛会所模式卖点放大②园林名称：情景雕塑+街道家具地点：小区园林释义：针对前卫、时尚、另类的客户群体的个性化主题雕塑，具有有较高艺术观赏价值，同时设置个性化的街道家具，强调其实用性与参与性。个性化+实用性体验点+[配套]——泛会所模式卖点放大②园林名称：有氧健身地点：小区园林释义：项目会所面积有限，尽量少占用建筑面积，利用园林和室外空间以及体育馆的资源，将健康设施室外化，强调全民参与性和健康、有氧的生活泛会所+参与性+实用性[配套]——泛会所模式卖点放大②园林以室外、半室外空间为主，强调室内功能室外化，销售期间作为促销和集中展示场所，如封顶仪式、与高层样板区结合的室外洽谈区等，入伙后作为媒体展廊兼有举行小型聚会的功能，作为小区的公共客厅。同时预留光电招牌，展示项目品牌。顶层设计理念[配套]——泛会所模式卖点放大③公共客厅必备功能室内书吧（室内外结合）、棋牌室、麻将室、空间实验室、多功能会议室、医疗保健室、小型桑拿室外游泳池、健身（园结合林）、乒乓球、沙弧球、Golf推杆练习、顶层展示洽谈区辅助用房洗手间、更衣（结合泳池）、干洗代收、配餐、商务中心、自动售货机结合商铺、售楼处美容美发、桑拿、网吧、物质生活[配套]泛会所会所功能设置会所可用面积：3550平米其中三层平面可用面积：约3000平米（满铺，包含中庭面积）顶层可用面积：约550平米，原则上不封闭，以室外为主，不计入容积率，即室内功能室外化，主要作为促销和销售展示场所。[配套]泛会所会所面积控制功能面积备注室外游泳池约300平米（不计容积率）更衣沐浴约60平米结合泳池小型男女桑拿160平米三层平面，结合沐浴间麻将室、棋牌室VIP室10平米*5麻将桌尺寸930*930*780多功能厅64平米可作会议室或分隔成麻将室图书馆（书吧）室内：150平米室外：约100平米室内外相结合，兼做餐吧、室内配3~5台电脑可上网医疗保健室20平米乒乓球室2张台，60平米球案尺寸2740*1525*760室外健身房——结合园林/架空层设置网吧80平米（占用商铺面积）售楼处2层卫生间30平米干洗代收、商务中心——结合入户大堂设计顶层室外展场500平米兼做小型Party、促销场所、各种仪式储藏室50平米顶层空间实验室40平米清水样板房实验用房，体验点其它室外运动项目沙弧球、台球、模拟高尔夫合计：计容积率面积（不包括商铺面积）：634平米（其中三层：584平米，顶层50平米）不计容积率面积：1100平米（其中三层：600平米，顶层500平米）名称：主题餐吧（物质生活）+网吧释义：打破现有售楼处只注重销售讲解道具的设计风格，在建筑的环境和设施上以书和咖啡香为主要基调，与咖啡书吧——物质生活相结合，软化枯燥的销售行为，淡化销售压力，同时售楼处上层设置网吧，可进行网上选房。地点：售楼处[配套]售楼处[配套]售楼处[配套]样板层样板房位于同一层，打通形成样板层，多种风格相结合，设计时需要注意空间的变幻，尽可能对空间做开敞处理，照明的设计中，已自然光为主，增加了室内的自然采光。样板层位于高楼层，与公共客厅相结合，以使得项目卖点得到充分展示。样板层注意事项[品牌]充分发挥招商地产品牌优势，利用招商地产全程服务手册，挖掘除产品卖点之外的最大价值卖点，集中体现大发展商资源集成和品牌化。品牌宗教[品牌]品牌资源招商会空间实验室——体现品牌发展商的专业精神物业管理——强化售后服务，体现诚信全装修品质——品牌发展商竞争优势的集中体现[销售动线]垂直交通会所室外空间垂直流线水平流线资源配置图招商＋TCL世联广告公司策划销售资源整合市场推广合作单位辅助性的专业公司模型公司；效果图公司；会所装修公司；售楼处装修公司；样板房装修公司；形象墙、看楼通道装饰公司；电视片制作公司等对接单位报社杂志社电视台等及相关政府、金融机构[营销控制]——资源配置销售筹备工作结构关键事件销售控制会所售楼处样板房看楼通道开盘仪式节点大事记报纸广告杂志广告户外广告牌效果图条幅导示系统人员组织人员培训法律文件销售文件软性文章电视广告模型展板形象墙等现场包装商业街媒介组合资讯准备楼书、海报相关资料硬件设施包装准备媒介宣传报告文件准备[营销控制]——销售筹备[营销控制]——阶段时间安排7月其它相关事项——建筑设计跟踪园林设计跟踪物业命名装饰公司招标2010.7月工作主题——主要是形象定位：物业命名[营销控制]——阶段时间安排2010.8月工作主题——主要是产品跟踪：建筑设计确定8月其它相关事项——建筑设计定稿园林设计跟踪其它硬件设计销售方案[营销控制]——阶段时间安排2010.9月工作主题——空间实验室演绎作为品牌宣传的基础9月其它相关事项——空间实验室演绎总体推广思路[营销控制]——阶段时间安排2010.10—11月工作主题——整体VI系统设计的确定10—11月其它相关事项——VI系统设计的确定宣传方案商铺招商[营销控制]——阶段时间安排2010.12—2011.3月工作主题——网络宣传：利用招商网站12月其它相关事项——网络宣传营销实施地盘包装展位公司、模型公司、媒体单位选定[营销控制]——阶段时间安排2011.4月工作主题——网络营销4月其它相关事项——展位设计网络营销样板房方案跟踪销售资料准备[营销控制]——阶段时间安排2011.5月工作主题——春交会：登记、卖卡2011.6、7月工作主题——价格方案、开盘方案2011.8月工作主题——开盘[营销控制]——阶段时间安排[文化]形象提升产品品牌配套文化客户是有限理性的，我们需要用一种容易评价的线索来决策，建立里一个容易的系统进行竞争比较，而不是复杂的系统。让人懂永远比风格更重要！物业命名[文化]物业命名物业命名的原则应是基于项目整体形象下的，对于项目资源与卖点的集中体现和提炼新颖、另人耳目一新，便于形成记忆点，便于流传以产品的突出特征作为物业命名突破点：譬如弹性组合、多功能α—room、生态、公共客厅……命名参考：[文化]物业命名①产品线都市单元Soho墅居住魔方非常建筑自由邦αroom[文化]物业命名以项目配套、展示作为命名方向：园林、泛会所、书吧体现的是一种健康、开放的社区生活，项目名称应是贴近时代的，突破传统，不专属于某种物业类型，更精神层面的，抽象性的。命名参考：②配套线招商•阳光社区自由度（自由º）柠檬站（Lemonstation)橙黄时代创意生活（Life）其它参考：XX缘、风尚XX……[文化]物业命名以发展商品牌作为命名方向：较为严肃、传统，商务方向：XX座/大厦/广场/小筑……生活方向：XX郡/庭/苑/轩/舍……命名参考：③品牌线招商•俊庭TheEnd.