发展商装修房成本的控制

发展商装修房成本的控制对于开发商而言，真正的利润点在住宅产品本身而并非装修上，因此在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商几乎都不愿意为了自己给自己找麻烦。随着社会的进步和消费水平的提高，人们对住宅提出了新的要求，全装修房已逐步成为一种发展方向，但装修房有成本、个性、质量三大难点，对开发商而言装修房无疑增加了许多难度，目前很多装饰装修公司大多是中小企业，水平参差不齐，装修房一旦出了问题，开发商就得代这些装饰公司承担责任，这势必增加开发商的售后服务成本。同时，推出装修房后，商品房的价格自然得提高，这就意味着开发商在与同等楼盘竞争时又失去了一个价格优势。对于开发商而言，真正的利润点在住宅产品本身而并非装修上，因此在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商几乎都不愿意为了自己给自己找麻烦。虽然存在许多困难，上海万科在2001年就已经在优诗美地高翔苑进行了全装修房的尝试，从春申项目开始，上海万科又陆续推出了春申一期18#楼和临湖轩两批装修房，春申一期18#楼市场反应良好，相信临湖轩的推出也必将受到市场追捧。这些项目实施为我们日后大面积做全装修房积累了宝贵的经验。推广装修房将是一场对开发商经营能力的大考验，做全装修房项目的最大考验在于集团采购、工程进度控制和成本控制。其中成本是决定装修房是否具有市场生命力的首要因素，部分消费者认为购买装修房比购买同样毛坯房自行装修的单位成本要高，其实，与选择个体装修公司自行装修相比，由开发商统一装修，虽然管理费用有所上升，但通过统一采购，主要材料设备费用能被大幅度降低，基于材料费在整个装修成本结构中所占比重，通过集团采购和规模装修，装修成本也要比个体装修降低15%-20%。以下是对装修房成本控制的一些看法。一、装修模式的选择针对装修房的成本、个性、质量三大难点，许多发展商尝试通过菜单式装修来解决这三大问题，但是，经过几年的实践，这一模式也暴露出一些弊病，首先菜单式装修仍旧不能解决装修的个性化与成品规模化之间的矛盾；其次目前采用的菜单式装修模式，由于向客户提供了自由挑选材料的空间，也因此造成材料采购的多样性，无法形成规模化采购，促使装潢材料的采购成本难以降低，同时，菜单式装修还可能给全装修房的装修质量带来隐患。如一些装潢公司认为，采购菜单式装修房的装修建材无利可图，可能将项目转包给其他小型的装潢施工队，这就会造成装修房质量的下降。从优诗美地高翔苑开始，上海万科就开始采用套餐式装修，其方式就是据不同房型做了两个样板示范单位，将装潢风格、建材选用通过样板房予以演绎。客户在购买全装修房时，可以在几种不同风格的样板房中，选择最为中意的一款，作为合同订立的标的。既能起到向客户直观展示产品的作用，又能在施工、材料选购上加以控制，在一定程度上限制了客户的随意性。由于套餐式装修与菜单式装修相比，集中控制成本更低，质量更优，合同订立也更简单，因而也更容易受到客户的欢迎。二、装饰单位的选择全装修房不论从工程管理方面，还是营销模式、生产工艺上，对装饰公司都有很高的要求，而传统的家庭装潢公司以及从事单位装修的工程公司，在这些方面上，均达不到这些要求。装修房与样板房施工单位的选择有一定区别，样板房装修需要施工单位能够根据方案进行深化，应具有一定的设计能力，而装修房施工因为是根据样板间进行复制的过程，因此更加强调施工单位的专业技能、管理能力和履约能力。经过几个装修房项目，我们对装修单位选择目标更加明确，从临湖轩项目选择上海两家总包单位就可看出，通过减少标段，加大标段工作量，施工单位会做出较大让利，项目管理成本也大大降低。三、材料的控制1、甲供材料的选择在高翔苑项目中，我们确定为甲供的材料有26种，占整个装修成本的62%，这些材料如果全部改为乙供将增加造价近10%，但是因为甲供材料过多，采购部、成本部花费了大量精力进行供货厂商选择及招投标，项目部则投入大量人力和物力进行仓库管理，因此甲供材料选择贵精而不在多，因此在春申项目装修房中，公司减少了甲供材料的数量，确定进行甲供的是地板、洁具、厨柜、小家电、磁砖等12种材料设备，占装修成本的50%，这样既能保证工程质量，控制成本，也便于项目管理。2、辅材管理为严格控制工程质量及成本，对工程中涉及的主要辅材如：铰链、百页、油漆、门吸等，虽然总价小，但是因为会影响到工程交付质量，因此应指定品牌、型号，由施工单位统一进行采购。四、总包移交条件在装修房施工前，应尽早明确装修进场总包移交条件，避免重复施工浪费，如总包单位移交住宅时：墙面只做粉刷、不批腻子，由装修单位施工；厨卫顶棚因为要吊顶，不粉刷；强弱电管只排管不穿线；地坪先不做找平等。这些项目就可每平方米节省近50元，如临湖轩1.8万㎡，将可节约近90万元。五、动态成本管理作为工程造价管理人员，并不是一味的追求降低造价，而是要以价值工程原理对设计功能和工程成本进行认真分析，提高产品价值，工作重点应放在协助公司按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳方案。在项目实施前期，成本部与设计部密切配合，在整个设计过程中，牢牢树立了目标成本的观念，每一次的选择或调整，设计部和成本部都会得出一个动态成本结果，并以此为依据，做进一步调整。伴随着成本控制的精确度的进一步提高，使项目设计和实施的成果更加优化，选材及施工工艺的标准进一步提高，项目的品质也更高。样板房完成后，及时办理结算，重新测算成本，开始大面积施工后，应根据现场反馈情况，及时与工程师和设计师沟通，建立台帐，加强成本动态控制。全装修房要销路好，还是要在品牌与信誉度上下工夫。如何选择有实力有品牌的合作方（施工单位及供货商）及加强后期服务是我们急需跟进的，只有完善各个环节，装修房才能树立越做越好。