银川城市发展和住宅市场调研报告

12010年银川市城市发展和房地产市场初步研究第一部分银川城市总体规划一、城市概述1、城市概况银川市为宁夏回族自治区首府，自治区政治、经济、文化中心。银川市位于黄河上游宁夏平原中部，银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性气候，主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积3500平方公里，黄河自南向北过境长度近百公里。2、行政区划及人口构成银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区3个区，灵武市和永宁县、贺兰县。2009年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和211个居委会、271个村民委员会。人口构成2兴庆区162766户、48万人贺兰县62287户、19万人西夏区67522户、23万人金凤区56643户、16.5万人永宁县65289户、20.5万人兴庆区162766户、48万人贺兰县62287户、19万人西夏区67522户、23万人金凤区56643户、16.5万人永宁县65289户、20.5万人2009年底，银川市户籍人口为155.55万人，其中市辖区91.42万人（兴庆区48万人，西夏区23.3万人，金凤区16.5万人），占全市人口的58.78%，；永宁县20.5万人，占全市人口的13.60%；贺兰县19万人，占全市人口的12.39%；灵武市23.71万人，占全市人口的15.24%。2009年全国非农业人口平均水平为42%全市非农业人口为101.26万人，占人口总数的64.5%；3、地理环境银川市位于黄河上游宁夏平原中部。其地域范围在北纬37°29′～38°53′，东经105°49′～106°53′之间，总面积3500平方公里。2009年城市建成区面积107平方公里，市区公用设施敷设范围110平方公里。银川市区地形分为山地和平原两大部分。西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南-东北方向倾斜。地貌类型多样，自西向东分为贺兰山地、洪积扇前倾斜平原、洪积冲积平原、冲积湖沼平原、河谷平原、河漫滩地等。海拔在1010米～1150米之间。银川西部的贺兰山为石质中高山，呈北偏东走向。全长约150公里，宽20公里～30公里。最高峰海拔3556米，是阻挡西北冷空气和风沙长驱直入银川的天然屏障。贺兰山在银川市境内近70公里，面积5.88万公顷，山高坡陡，气势雄伟。34、自然资源银川地区山川兼备，地貌类型多样，受气候、土壤等自然条件影响，形成了多种类动植物资源。银川平原地势平坦开阔，土地肥沃，沟渠纵横，水利资源丰富，加之日照充足，自然条件优越，自古以来就有“塞上江南”的美誉，是重要的农林牧渔生产区。银川境内天然湖泊众多，自然水面数万公顷，水质良好，水域内水草茂盛，具备发展水产养殖的优越条件。贺兰山区有银川市唯一的天然林资源。总面积2.67万公顷，有天然次生林1.23万公顷，森林覆盖率22.8%。贺兰山东麓地区，其气候、土壤、地理条件接近甚至优于法国优质葡萄产区——波尔多地区，是世界优质葡萄栽培的最佳生态区之一。银川地区矿产资源有煤炭、赤铁矿、熔剂石灰岩、熔剂白云岩、熔剂硅石、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。贺兰石“石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫”，自古就有“一端二歙三贺兰”之盛誉，为中国“五大名砚”之一。灵武矿区的煤炭、石油、天然气储量丰富，特别是煤炭储量以及其具有的高发热量、低灰、低硫、低磷等品质，在全自治区乃至全国也占有十分重要的地位。5、综合实力2006-2010年银川市GDP总量及增幅335.29425.75514.11578.15663.7213.40%14.00%13.30%13.00%14.80%01002003004005006007002006年2007年2008年2009年2010年12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%GDP（亿元）增幅2009年全市实现生产总值578.15亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0％，快于2000年以来十年平均增速0.4个百分点。分产业看，第一产业完成增加值32.33亿元，增长6.9％；第二产业完成增加值285.79亿元，增长15.1％；第三产业完成增加值260.03亿元，增长11.5％。按常住人口计算，全市人均生产总值34453元/人。42006—2010年银川市城镇居民人均可支配收入及增长图2006—2010年银川市城镇居民人均可支配收入及增长图100681218514458157151707313.70%21.00%18.70%8.70%8.60%0200040006000800010000120001400016000180002006年2007年2008年2009年2010年（元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均收入增长率年末单位从业人员29.66万人，同比增长2.3％，全市城镇单位在岗职工27.83万人，城镇登记失业率为3.7％。全年全社会固定资产投资完成492.10亿元，比上年增长34.6％。其中，城镇投资474.67亿元，增长35.7％；农村投资17.43亿元，增长9.3％。从投资结构看，第一产业投资9.48亿元，比上年增长37.2％；第二产业投资289.97亿元，增长41.6％，其中工业投资289.46亿元，增长41.4％；第三产业投资175.82亿元，增长25.4％。2010年银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%。全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。6、城市建设2009年末城市建成区面积115.47平方公里，增长4.2％；城市拥有道路面积1594万平方米。全年供水总量1.02亿立方米，增长1.8％。集中供热面积达到3279.20万平方米，增长6.1％。天然气用气普及率为64.0％。全市公共汽车线路达到59条，运营线路网长度410公里。公交标准运营车辆1492标台；出租汽车运营车辆5006辆。全年城市公共交通共运送乘客1.74亿人次。5城市建成区绿化覆盖面积4967.35公顷，建成区绿化覆盖率43.02％，人均公园绿地面积14.01平方米。二、城市性质与发展目标1、城市性质宁夏首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；西北地区东部重要的区域中心城市。2、城市职能区域中心城市：作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能；重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能；交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽；能源化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能3、城市发展目标6进一步加强和完善银川市的中心职能，增强区域集聚辐射能力，建设经济繁荣、社会文明、民族团结、特色鲜明、功能完善、环境优美的繁荣创业城市、宜居园林城市、和谐文明城市和魅力文化城市，使银川市成为西北地区最适宜居住、最适宜创业的现代化区域中心城市，实现全面协调可持续性发展。三、城市规模1、市域城镇化水平与人口规模2015年城镇化水平72%，市域总人口220万人。2、市区人口规模2015年，中心城区人口达到150万人;2020年，中心城区人口达到200万人。3、用地规模（2011年—2020年）市域：银川市行政辖区总面积为3500平方公里；中心城区：高速环路以内地区面积为400平方公里；城市规划区范围：总计2286.5平方公里，包括：市辖区1773.5平方公里；德胜工业园及商住区控制范围17平方公里；望远工业园区控制范围22平方公里；河东机场片区控制范围80平方公里；宁东能源化工基地控制范围394平方公里。7四、产业发展与布局1、产业发展重点实施“兴工强市”方略，重点发展“一强四优五新”产业，不断提升全市工业化水平；抓住成为国家服务业综合改革试点城市的契机，围绕“三个中心一个目的地”（区域性物流中心、生活服务中心、现代服务业中心，旅游休闲目的地）建设目标，加快发展服务业；大力推进农业现代化，重点发展“两强四优四新”产业，把银川建成全国现代农业示范区。2、产业布局：四条产业带1）、东部能源化工产业带依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系。2）、中部综合产业带8以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地。3）、中部沿黄河产业带依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业，同时依托航空港发展物流业。4）、西部沿山旅游休闲生态产业带依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。五、市域城镇体系1、市域城镇发展总体战略统筹城镇一体化规划布局，实现工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇和中心村集中的“三个集中”，推进城镇规划建设、产业发展、基础设施建设、社会事业和就业保障“五个一体化”。2、城镇职能分工1）、中心城市：包括银川市中心城及宁东组团、德胜组团、望远组团、机场组团4个以产业功能为主的外围组团。2）、县域中心城镇（综合型）灵武东塔、贺兰习岗、永宁杨和3）、中心镇镇北堡、掌政为旅游服务型，洪广为工业交通型，马家滩为工矿型，崇兴、丰登、李俊为农副商贸。4）、一般乡镇下属各一般乡镇按农副商贸型、旅游服务型、农业型等情况分类。六、中心城总体布局91、总体布局：三纵两横“三纵”南北向三条轴线主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路形成以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴，沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发展为主两条三级城镇发展轴。“两横”东西向两条轴线包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵武—吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化基地的二级城镇发展轴。2、公共服务设施行政办公：市级行政办公中心商业金融：市级商业中心2个；区级商业中心3个文化娱乐：市级文化中心1处；结合金凤行政办公中心的建设、规划；规划组团及文化设施在各组团中心相对集中布置。体育中心：银川市综合体育中心、宁夏体育中心、湖滨综合体育中心、夏亲水体育健身中心医疗卫生设施10高教园区：西夏区怀远路以北，北四环路以南，宁溯街以东，李子园路以西3、居住强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。4、工业坚定不移地实施“兴工强市”方略，重点发展“一强四优五新”产业，不断提升全市工业化水平。做强能源化工产业。高起点、高水平把宁东建设成为国家重要的大型煤炭基地、“西电东送”火电基地、煤化工产业基地，实现资源优势向经济优势转变。做大“四优”产业：机械装备及再制造产业、羊绒产业、积清真食品和穆斯林用品产业和发酵及生物制药产业。加快培育“五个新的增长点”：新能源装备制造业、葡萄酒酿造业、电子信息业、家具装饰业和新材料产业。七、城市近期建设1、发展目标和规模11发展目标：到2015年，力争基本建成全面小康社会，成为西北地区“最适宜居住、最适宜创业”的现代化区域中心城市。发展规模：银川市区域总人口2015年达到2