广州市城中村改造介绍

广州市城中村改造介绍一．广州市城中村改造情况二．广州市城中村改造政策三．城中村改造模式分析四．城中村改造的模式设想五．城中村改造的经济思路六．城中村改造的实施阶段和流程七．主要风险控制点目录一、广州市城中村改造情况1.1广州市城中村改造情况广州城中村概况：广州市共有138个城中村，将力争用3—5年左右时间基本完成位于城市52条城中村的全面改造任务，其中亚运会召开前完成猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等9条城中村的清拆工作，10年内基本完成全市138条登记在册的城中村整治改造工作。市场导向：2008年1月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改造工程正式动工；2009年10月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目；2010年1月，新鸿基入主林和村改造项目；目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作；1.2广州市52条全面改造城中村越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗，萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙1.3广州市各区登记在册的138条城中村1.3广州市各区登记在册的138条城中村天河区（共23个）元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村越秀区（共4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村黄埔区（共16个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村荔湾区（共20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村海珠区（共２0个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村白云区（共42个）三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村）萝岗区（13个）火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村二、广州市城中村改造政策2.1广州市三旧改造政策资料1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】16号2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办【2009】122号）4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号）5、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿)6、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿）7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿)2.2政策重点城中村具体改造模式是“一村一策”，条件成熟一个就改造一个。“城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地；分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员同意；全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴纳的土地出让金可以适当延期；2.2政策重点确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋重置价给予货币补偿；“城中村”改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织80%以上的村民同意后，符合大多数村民利益，可启动拆迁工作。在拆迁补偿安置方案规定的期限内，个别被拆迁人如果对方案仍有异议，经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。根据“拆一补一”的政策，必须补够村民足够面积，既要建设相应的公建配套，还要划出地块进行融资开发，要做到经济平衡必然会出现高容积率的情况。下一步改造中政府将考虑“多用商业补，少用居住补”的策略，同时将以白云区部分城中村为试点，实施区域平衡策略；按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策（现在还没出具具体的操作细则）；市三旧办负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式服务”。2.3城中村改造报批流程依据“城中村”改造方案编制指引立案标准要求：初步改造方案需包括城中村的基本情况、改造原因、拟改造规划范围及改造范围、拟采取的改造模式、拆迁安置补偿设想、融资模式、运作方案、改造规划方案、实施计划等其他内容。2.4安置房用地建设报批流程在城中村全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。同时，根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。2.5融资用地出让工作流程三、城中村改造模式分析3.1现行城中村改造的主要模式熟地出让：即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）生地熟让：即公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确，由开发商负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。（琶洲村）自主改造：1.前期政府主导编制规划改造方案，由村经济组织自行融资引入开发商进行开发建设。（林和村、棠下村）2.政府组织改造，搬迁首创“搬积木”的方式，即1号地块建成后，2号、3号地块和临迁的1号村民就都迁入1号地块新居，再逐步将2号、3号地块拆除再建。（花地村）3.自行改造，由联社成立自己的公司，直接进行融资开发建设，不引入开发商。（红卫村）3.2猎德村改造模式（一）猎德村3.2.1猎德村原貌猎德村整体指标总用地面积：336304㎡净用地面积：254257㎡总人口7865人，3167户现有总建筑面积686173㎡有产权面积627720㎡无产权面积58453㎡净容积率2.04毛容积率2.473.2.2猎德村规划图安置区2010年春完成回迁村集体经济预留用地拍卖土地2010年6月交地3.2.3猎德村情况猎德村总体规划以新光快速路为界，将地块分为三个部分，各部分功能分区如图：桥西地块：93928㎡功能：住宅用地容积率：6.0总建筑面积：563568㎡桥西南地块：32446㎡功能：酒店和商业办公容积率：5.3总建筑面积：172000㎡桥东地块：127883㎡功能：安置区容积率：5.2总建筑面积：664991㎡新光快速桥西地块拍卖情况2007年9月30日拍卖用地面积：114176㎡总建筑面积：568230㎡拍卖底价：38.6亿元拍卖成交价：46亿元折合楼面价：8095元/㎡中标公司：富力、合景泰富(新鸿基后加入)3.2.4猎德村补偿标准临迁费标准1）有产权登记的按20元/平方米/月计算临迁费2）没有产权的超建面积按10元/平方米/月计算临迁费3）临迁费以分期预付方式，按季度支付拆迁补偿标准A.一平方米补回一平方米B.增加安置面积，按3500/平方米购C.违章建筑房屋按1000/平方米进行补偿D.原房屋属砖瓦结构需补差价338元/平方米3.2.5猎德村改造程序4月猎德街道办事处报告至天河区人民政府4月猎德村民委员会报告至天河区人民政府4月天河区人民政府报告至广州市人民政府5月广州市人民政府批复天河区政府报告内容包括：①猎德村整体改造的实施方案②猎德村整体改造资金测算③会议纪要④市建委关于《猎德村整体改造资金测算》的审核意见…2007年5月30日前确定拍卖地块的功能和规划设计条件7月规划调整公示7月30日前由政府垫支10亿元的启动资金9月29日由市土地开发中心代征代拍12月1日开始协调桥东安置地块的三通一平，基坑工程施工12月30日前制定拆迁安置方案完成，并报市区政府审查后组织实施08年1月15日安置区开工审批流程实施节点3.2.6猎德村改造模式总结优惠政策：在市政府权限范围内，按复建面积“拆一免一”的原则全部减免各项税费；容积率由现在的2.0变为综合容积率5.0以上；审批事项进入绿色通道，采用“牵头受理，并联审批”的方式实施主体：以猎德村为实施主体•前期未有开发商介入，市、区两级政府大力支持。土地利用：集体+国有•复建安置区和集体经济发展预留区保留集体土地使用权性质•用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照规定由市国土部门转为国有性质开发模式：生地熟拍•卖地融资，再用拍卖所得进行复建安置，搬迁及公共设施配套建设和发展村集体经济、福利事业等。整体规划：三三制原则•三分之一用作拍卖融资，发展商品房•三分之一用作村集体经济预留发展用地，用作酒店及商业办公•三分之一用作村民安置用地3.3琶洲村改造模式（二）琶洲村3.3.1琶洲村改造进程•2008年8月，琶洲村“城中村”改造规划方案公示，向村民派发拆迁补偿安置方案；•2009年10月21日，琶洲村“城中村”改造融资地块一、三、四、五公开出让，保利以底价1.42亿元获得；1.规划改造总成本44.7亿元；2.向海珠区人民政府另行支付3亿元人民币，用于琶洲地区综合整治；3.融资地块总建筑面积为1042041平方米；4.楼面地价为4713.8元/平方米（44.7亿元+3亿元+1.42亿元）÷1042041平方米•截止至2010年5月，琶洲村拆迁改造签约比较顺利，整村签约率已达87%，琶洲经济联社和十个分社的集体物业已全部签约。•按照合同约定，复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。3.3.2琶洲村改造规划指标琶洲村改造整体指标总规划用地面积：757639㎡总建筑面积：1850000㎡，其中包括：1.住宅722000㎡，包括村民住宅322000㎡；2.村经济发展项目：457779㎡；3.商业金融业、服务业、会展业、公共建筑629261㎡；4.居住配套40960㎡；琶洲村整体改造规划由十三个地块组成，其中包括：1.地块一、三、四、五是融资出让地块；2.地块十、十一是村民复建安置地块；3.地块二是广场用地、地块六、七、八、九、十二是公共绿地；4.地块十三是中小学用地；3.3.3琶洲村改造融资地块经济指标地块用地性质用地面积（㎡）可建面积（㎡）市政道路用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）住宅建筑面积（㎡）地块一二类居住用地（R2)）、商业金融用地（C2）237672178915587573.42612041400000地块三商业金融用地（C2）560064651894883.01140000地块四商业金融用地（C2）5501934612204074.91170000地块五商业金融用地（C2）4980628084217224.271200