房地产价格评估第5章-成本法

（一）概念：成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的价格为积算价格。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例成本法一、成本法的基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二）理论依据：•从卖方的角度来看：成本法的理论依据是生产费用价值论,即房地产的价格是根据其“生产费用”来计算，重视过去的投入。销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金•从买方的角度来看：成本法的理论依据是替代原理。•支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价成本法一、成本法的基本原理买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价“成本”包含正常的费用、利润和税金在内。新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。化工厂、电厂、钢厂、油田、码头、机场等只针对个别客户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿。特殊房地产如寺庙、道观、教堂以及桥梁、涵洞等估价。适用对象基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例成本法一、成本法的基本原理1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减即：以下情况实际不成立。价格等于“成本加平均利润”的条件是：基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例注意：1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调难成本法一、成本法的基本原理成本法使用条件搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格或重置价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤管理费用开发成本土地取得成本开发利润投资利润率开发成本土地取得成本开发利润直接成本利润率值开发完成后的房地产价开发利润销售利润率销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润成本利润率1、土地取得成本通常称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费（征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）和土地取得税费。土地取得成本依用地途径不同而不同，分为以下3种类型：（1）市场购买下的土地取得成本A建设用地使用权购买价格（市场法求取）B土地取得税（2）征收集体土地的土地取得成本（农地征用）（3）征收国有土地上房屋的土地取得成本（城市用地征用）成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成土地取得成本征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（2）农地征用的估价规定（征收集体土地）征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。征地估价内容及补偿标准：（1）土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；（4）征地房屋拆迁补偿费。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例征地房屋拆迁补偿安置办法（3）城市房屋拆迁补偿的估价规定城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（3）城市房屋拆迁补偿的估价规定拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。拆迁估价的工作方式。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（4）现行商品房和经济适用住房价格构成商品房=成本+利润+税金+地段差价经济适用房=成本+利润+税金2、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项：（1）勘察设计和前期工程费（土地平整费在土地取得费中可能已经包括）（2）基础设施建设费（如果取得的是熟地则基础设施建设费已包括在土地取得成本里面）（3）建筑安装工程费（4）公共配套设施建设费（教育、医疗、文化体育、社区服务配套设施建设）（5）其他工程费（工程监理费、竣工验收费）（6）开发过程中的税费注：有时将开发成本划分为土地开发成本和建筑物开发成本。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成土地取得成本开发成本征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例3、管理费用：主要是指开发过程中管理人员工资等，为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。4、销售费用销售费用是预售或销售开发完成后的房地产所需的费用，如广告费、代理费、样板间和售楼处建设费等，为便于投资利息的计算应区分销售之前发生的费用和销售之后发生的费用。5、投资利息：投资利息与会计上的财务费用不同，在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。它包括土地取得成本、开发成本和管理费用以及销售之前的销售费用投入，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。（279页投资利息的计算）成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住房6、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费，按售价乘以这一比率来估算。可分为两类：（1）销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加（2）其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住房7、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：（1）开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息开发利润征地估价拆迁估价商品房经济适用住房成本法二、房地产价格的构成值开发完成后的房地产价开发利润销售利润率投资利息销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润成本利润率销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润投资利润率开发成本土地取得成本开发利润直接成本利润率7、开发利润的计算公式（一）最基本的公式估算价格=重新购建价格-折旧成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤：①搞清房地产价格构成②估算各构成部分的金额③将各构成部分的金额累加针对对象A新开发的土地B新建的房地产（房地、建筑物两种情况）C旧的房地产（房地、建筑物两种情况）（二）适用于新开发土地的成本公式新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）÷(开发区用地总面积×可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积÷开发区总面积×100%对于新开发区土地的分宗估价1．计算开发区全部土地的平均价格。2．计算开发区可转让土地的平均价格。3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元。【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）单价=V/（总面积*60%）新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（三）适用于新建房地产的基本公式新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧（注意土地重新取得价格里的年