第三章房地产开发用地法律制度

第三章房地产开发用地法律制度一、国有土地使用权出让二、国有土地使用权划拨三、国有土地使用权转让四、国有土地租赁五、集体土地征用一、国有土地使用权出让1、出让的概念和特征（1）概念：出让与转让、出租的不同之处。（2）法律特征（3）出让国有土地使用权的权利内容和限制2、出让的范围（1）城镇国有土地（2）具有商业性利益的土地3、出让的批准权限：国务院及各级人民政府4、出让方式（1）协议（2）招标（3）拍卖（4）挂牌5、出让年限及届满展期6、出让的收回制度相关链接：竞买保证金究竟交多少？重庆市国土房管局公示的二郎科技新城中心地块和沙坪坝原重庆无线电厂Ａ宗地块，出让金分别为2.12亿元和7380万元，竞买人须先交保证金1000万元和200万元；2005年底价2.8亿珠江新城地块交竞买保证金300万；2009年北京天竺开发区22号地，14.1亿元起拍价，大龙地产2亿保证金，50.5亿竞得国十九条：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%（2010年3月10日）案例讨论1某私营公司欠我８７万元未还，我起诉并申请法院对其名下一幢３层楼房予以查封。判决生效后，该公司不履行债务，我申请强制执行。法院决定对查封的房屋进行拍卖。当我得知自己仅是该公司其中一名债权人后，决定参加竞拍买下这幢楼房。法院执行人员要求我交纳保证金后才能参加竞拍。像我的情况参加竞拍也要交保证金吗？分析：2005年１月１日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第１３条：“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的５％。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在３日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于３日内退还竞买人。”案例2：竞买保证金应该交给谁某拍卖公司接受当地国土部门委托，以1.92亿元的价格成功拍出当地的99.7亩国有土地使用权。买受人是某房地产开发公司，当场签署拍卖成交确认书，并且有公证人员现场公证。数月后，买受人以成交金额超出公司经济承担能力为由拒绝付款，造成事实上的违约。当时该房地产公司参加竞买时，110万元竞买保证金被强行要求交到国土部门。此后，拍卖公司两次向国土部门致函，请求确认买受人是否不再付款，如果不能按约定付款，拍卖公司将按《拍卖法》有关规定，向房地产公司索要其应当支付的佣金。国土部门复函拍卖公司称，确认原买受人不能履约，请拍卖公司自行向房地产公司主张权利。此复函中还提及：原买受人交纳的竞买保证金已经被当地市政府挪用。那么，本案例中，拍卖公司是否可要求国土部门返还竞买保证金110万元吗？分析：1.该拍卖程序合法、拍卖有效。2.竞买人与委托人之间则不存在任何形式上的合同关系。本案例中竞买人与拍卖公司签订竞买协议，形成了拍卖人与竞买人之间的合同关系。3.该保证金是拍卖公司和竞买人之间的约定，应该由组织实施拍卖的拍卖人收取。4.委托人是委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人在组织拍卖活动、实施竞买程序中，与竞买人之间不存在相应的法律关系，因此，委托人不具备向竞买人收取竞买保证金的资格。二、国有土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念和特征2、划拨土地使用权的性质3、权利内容4、范围5、批准权限和程度6、终止7、划拨土地使用权的商品化三、国有土地使用权转让1、转让的概念2、转让方式（1）出售（2）交换（3）赠与（4）继承（5）入股3、转让的原则4、转让生效的要件（1）土地使用权具备可转让的条件（2）当事人须订立书面转让合同（3）须办理土地使用权过户登记第二次课堂作业1.所有划拨用地都是无偿取得的。2.在起拍价基础上逐渐加码的拍卖方式叫荷兰式拍卖。3.对于已经签署了书面转让合同的房地产，房地产原所有人还有转让权。四、国有土地租赁（一）国有土地使用权人出租土地情形1.土地使用权人出租土地的含义（房地不可分）2.租赁生效条件：（1）土地使用权人具备出租条件（2）房地一起出租（3）签订租赁合同（4）办理登记3.土地使用权人出租土地的效力（1）承租人的权利和义务（不得自行转租）（2）出租人继续履行土地使用权出让合同（3）租赁权具有某些物权的效力（排斥再出租、买卖不破租赁、优先购买权）（4）出租期限、用途限制一个典型的租赁纠纷案例（二）国家出租土地情形1.含义2.适用范围3.国家出租土地的方式：招、拍、协议4.国有土地租赁合同（1）租赁期限：0.5-20年（2）租金与地价相均衡5.国有土地租赁合同的效力（双方权利义务）五、集体土地征用1.集体土地征用的概念、特征2.集体土地征用应遵循的原则3.集体土地征用的批准权限（记住国务院批准权限）4.集体土地征用的补偿思考题：请计算一下最高补偿额是平均产值的多少倍？5.城市土地储备制度（1）概念（2）范围、数量和利用（3）城市土地收购原则（4）城市土地储备制度的作用现实思考：城市土地储备制度V“三旧改造”制度第三次课堂作业1下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（)。A.非住宅建没用地使用权期间届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期2人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（)确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同3某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿综合案例分析：2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。综合案例分析：（1）该项目土地使用权出让合同由（)与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府（2）甲公司应向土地管理部门缴纳()。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费综合案例分析：（3）乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（)。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定（4）下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（)。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉综合案例分析：（5）甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。A.1200B.1800C.2100D.3000（6）该项目的工程竣工验收工作由（)负责组织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司综合案例分析：（7）在办理商品房预购手续时，王某（）。A.可以申请住房公积金贷款B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案D.应当办理预购商品房抵押登记（8）王某购买的住宅的产权登记面积为（)。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积综合案例分析：（9）王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（)元。A.100B.140C.1100D.1540参考答案：B;B;AA;B;BC;ABC;C;D;ABC;AD;D估价师基本制度与政策考试真题1、《土地管理法》规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体2、下列关于征收土地的表述中，正确的是（）A土地补偿费均为该土地别征地前三年平均年产值的6至10倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金3、房地产开发项目自（）之日起满意念未动工开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签定B土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得4、《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿A征收B征用C征收或者征用D征购5、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（）A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行原租赁合同6、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（）收执A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关参考答案：DCBCDC