广东省物业管理条例修订

1广东省物业管理条例（修订草案）第一章总则第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主、建设单位、物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条【适用范围】本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务经营活动的企业法人。第三条【发展方向】各级人民政府应当鼓励物业管理向专业化、市场化发展，提高物业管理水平，促进物业管理行业的健康发展。第四条【主管部门】省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、社区居民委员会会同房地产行政主管部门指导、监督业主大会以及业主委员会的成立和运作，协调物业管理与社区建设工作，处理物2业管理活动中的纠纷。其他有关行政主管部门在各自职责范围内，做好物业管理活动的有关工作。第二章物业管理区域的划分第五条【物业管理区域的划定，《物业管理条例》（以下简称《条例》）第九条的细化】物业管理区域按照以下原则划定：（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）自然形成并已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，由当事人协商确定；协商不成的,由房地产行政主管部门会同街道办事处、社区居民委员会确定。经划定的物业管理区域不得擅自变更；确需变更的，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。第六条【物业管理基本原则，《条例》第九条的细化】一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。第三章业主大会及业主委员会第七条【首次业主大会的召开情形，《条例》第十条的细化】物业管理3区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业交付使用满两年的。分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立业主大会和选举产生业主委员会。但是业主少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第八条【业主大会筹备组的成立】物业管理区域具备第七条规定情形的，建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地房地产行政主管部门；业主也可报告物业所在地房地产行政主管部门。房地产行政主管部门自接到报告之日起三十日内，应当会同街道办事处、社区居民委员会组织业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位和社区居民委员会代表五至九人组成，其中业主代表占首次业主大会筹备组人数二分之一以上。其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。第九条【建设单位、物业管理企业协助业主大会筹备组的工作】建设单位和物业管理企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册、入住情况等相关资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。未成立业主委员会的物业，建设单位、物业管理企业不具备评优资格。第十条【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组自成立之日起两个月内，在物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会指导下组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组应当履行以下职责：4（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订业主公约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出业主委员会委员候选人产生办法以及名单；（五）提出业主委员会选举办法；（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开七日前在物业管理区域公告。第十一条【首次业主大会的投票权，《条例》第十条的细化】首次业主大会会议的投票权，根据业主拥有已竣工房屋的建筑面积计算。每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入计算，同时按房产证或预售合同所表明的独立售房单位为一投票权双计算，以下各条提及投票权数要求处均须两种计法达到所需比例。业主投票权：业主不在本地时，与业主的关系为夫妻、年满十八岁的子女、父母、兄弟姊妹、使用或代管该物业，有相关身份证明，可代为投票。会所、停车场以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。第十二条【首次业主大会会议内容，《条例》第十七、八条的细化】首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。第十三条【定期和临时业主大会会议，《条例》第十三条的细化】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。经业主委员会决定，或者百分之二十以上投票权业主提议，应当召开业主大会临时会议。百分之二十以上投票权业主提议召开业主大会临时会议，5业主委员会不组织召开的,业主可以申请街道办事处、社区居民委员会直接组织召开。第十四条【业主委员会的职责，《条例》第十五条的细化】业主委员会是业主大会的执行机构，维护业主权益，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会续聘或者重新选聘物业管理企业做好相关准备工作，经业主大会批准和授权，代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业管理服务费用；监督物业管理企业履行物业服务合同，处理协调物业管理中的相关问题；（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；（六）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。第十五条【业主委员会委员的条件，《条例》第十六条的细化】业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，公益心强；（二）遵守业主公约，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金；（三）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业管理企业及其关联企业任职。第十六条【业主委员会的任期、人数、经费】业主委员会委员不得少于五人，每届任期由业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会会议由主任定期召集，召开的会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须过半数委员同意并应当予以公布。业主委员会办公经费、人员津贴等由业主大会决定。6第十七条【委员资格终止】有下列情形之一的，经业主委员会会议通过，业主委员会委员资格终止：（一）物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）索取、收受建设单位、物业管理企业财物的；（四）不遵守业主公约，不履行业主义务的；（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；（六）任职期间有犯罪行为的；（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第十八条【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案时应提交以下材料：（一）业主公约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会成员的名单和基本情况。房地产行政主管部门应当在收到上述材料后十个工作日内发出备案回执并将有关情况书面通报物业所在地街道办事处、社区居民委员会、物业管理企业。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应及时书面报告所在地房地产行政主管部门。第十九条【业主大会、业主委员会的印章】业主大会及业主委员会凭所在地房地产行政主管部门的备案回执，申请刻制印章，由业主委员会保管、使用。第二十条【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满三个月前，应当7召开业主大会选举产生新一届业主委员会。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生七日内将有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会仍继续履行职责。第四章前期物业管理【建设单位在物业管理中】物业建设单位在物业管理中享有以下权利：（一）参与业主大会的筹备；（二）以未售出物业业主的身份享有业主的权利；（三）法律、法规规定和合同约定的其他权利。物业建设单位在物业管理中承担以下义务：（一）听取物业管理专业人员对物业规划设计方案及其施工安装质量等方面的意见与建议；（二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；（三）保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的配套设施；（四）向依法成立的业主会筹备小组提供召开、成立业主会的必备资料，协助首次业主大会的召开及业主会成立；（五）向物业管理企业移交物业设计、施工、竣工的图纸、方案、设备说明书等技8术文件；（六）以未售出物业业主的身份承担业主应当承担的义务；（七）法律、法规规定和合同约定的其他义务。对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、架空层、天台等其他不可分割的共有部位、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留。物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能。第二十一条【前期物业管理的招投标，《条例》第二十四条的细化】住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但必须按房地产开发与物业管理相分离的原则聘用前期物业管理企业。分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。第二十二条【物业管理用房，《条例》第三十条的细化】建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积千分之二的比例无偿提供物业管理用房，最低不少于一百平方米，最高不超过三百平方米，同时配备不少于10平方米的业主委员会用房。分期开发建设的物业，建设单位在先期开发的区域配置全部物业管理用房，或者以先期开发区域的房屋建筑面积为基数，按千分之二比例配置物业管理用房。9物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业管理用房和业主委员会用房面积和位置。登记但不发证。建设单位应当在业主大会成立之日起三十日内将物业管理用房移交给业主大会。建设单位未按规定提供物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，由建设单位按照物业平均售价和规定的物业管理用房面积，向业主大会交纳价款，专项用于承租、购置物业管理用房。第二十三条【建设单位应当交纳的物业管理服务费，《条例》第四十二条的细化】物业管理区域已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；物业交付之日起，物业服务费用由买受人交纳，双方另有约定的从其约定。