交付评估总结(工程管理部)

“质量好不好，客户说了算”工程管理部张英超2015-3-15————2015年交付观感规则宣讲内容提要：交付评估A1版规则变化解析交付评估总结（户内装饰）交付评估总结（园林）交付评估总结（公共区域）交付评估总结（外立面）2014年度交付评估数据分析学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区1.1交付评估A1版规则解析评估日期：评估工作必须在项目交付前7-25天内完成，各公司须提前60天向区域品质部上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期。计算原则：交付评估体系综合分计算：户内装修（50%）+室外景观（20%）+公共部位（15%）+外立面（15%）注意事项：1、消除不同装标的影响；2、明确评估标准；3、细化评估准则测区选择：户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套；地下室车库全部进行测评；地下室的电梯厅抽测2个；楼层电梯厅随机抽取5个；首层大堂抽取3个；全部外立面观感测评，每一栋楼外立面得分取平均分。学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区1.2交付评估A1版规则解析延期交付硬性指标：有下例情况之一需整改后进行交付：1、装修施工未完成；2、无空气质量检测报告；3、消防管道不具备使用功能；4、电梯无专业机构出具的复检报告；5、小区正式围合未完成；6、小区道路未完成；园林评估受季节因素影响:北方入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况下，可不评软景；降雪后可不评室外景观；交付前如未提供竣工备案资料，则直接给予“差”评；标准工期：项目实际工期超出集团标准工期10%以上，不具备评优条件（参照集团发布的2010版标准工期计算原则）。2013年10月1日起，万科质量评估体系增加交付观感评估底线标准，各项目四项观感得分均不得低于底线标准，否则将延期交付。年度交付质量目标集团交付观感基准线户内观感公共部位外立面园林2014集团底限要求70606060区域底限要求72646463集团最高成绩88.16%81.06%85.00%85.10%北京公司平均成绩78.8572.0975.6977.702015集团底限要求75707070交付评估底线分数1.3交付评估底线分数内容提要：交付评估A1版规则变化解析交付评估总结（户内装饰）交付评估总结（园林）交付评估总结（公共区域）交付评估总结（外立面）年度交付评估数据分析学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.1交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）室内装修观感评估入户空间及水电设备户内装饰门窗/栏杆/新风系统安装部品保洁四纵四横。A1版将户内装饰分为六大项进行评分，其中总占比中户内装饰最高，分项占比中，保洁、四纵四横占比最高。学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.2交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）室内装修观感评估入户空间及水电设备（15%）户内装饰（30%）门窗/栏杆/新风系统（10%）安装部品（15%）保洁（15%）四纵四横（15%）。入户门：1、表面平整、无破损、无污染2、门锁安装牢固、开关正常、关闭后门扇不松动3、门吸安装牢固、功能正常；4、门扇开启后与相邻墙面/部品无碰撞；5、门框收口顺直对讲机、安防、配电箱、管道：1、功能正常2、保洁到位（箱内整洁）3、安装方正、无破损开关面板、插座、照明：1、相序测试——左零右相，接地在上2、短路保护测试3、横平竖直、表面无破损、无污染4、灯具无断档5、并列面板无高低差6、对应开关标识正确入户空间及水电设备（15%）---------交付评估扣分项1、入户门门框存在划伤1、户内电箱开启存在异响1、采暖散热器固定螺栓与壁纸收口粗糙1、面板与壁纸之间缝隙过大1、地暖分集水器管根污染严重1、同标高开关面板存在高低差入户空间及水电设备（15%）1、手动报警器收口粗糙，顶部浮灰未清理1、户内可视对讲安装歪斜1、顶棚灯带光影不均匀1、红外探头国定不牢靠1、插座面板涂料污染、顶部浮灰未清理1、管道存在漏水现象学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.3交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）室内装修观感评估入户空间及水电设备（15%）户内装饰（30%）门窗/栏杆/新风系统（10%）安装部品（15%）保洁（15%）四纵四横（15%）。地板：1、表面平直、整洁、无损伤2、铺设牢固、行走时无异响、蹬地无明显起灰；3、无大小头、无明显色差4、踢脚线无明显钉眼涂料：1、目测阴阳角方正2、表面顺平、无色差、无污染、无破损、无裂纹；墙、地砖：1、表面平整、顺直2、砖面无色差、无破损、无空鼓3、勾缝饱满、色泽均匀4、接缝高低差小于0.5mm5、无污染6、空鼓按“处”计，如同一处空鼓面积大，视脱落风险酌情处理，最高全扣地面石材：1、无明显色差2、表面光洁，用手触摸无高低差顶棚：1、目视顺平、线条顺直2、无色差、无裂缝3、无污染、无锈斑户内装饰（30%）--------------------------集团禁止做法1、户内木地板蹬地起灰1、木踢脚线存在起皮、破损现象1、木地板保洁不到位1、墙面涂料存在污染1、踢脚板钉眼未处理，且拼缝存在大小头1、墙面涂料阴角线条不顺直户内装饰（30%）--------------------------集团禁止做法1、过门石保洁不到位1、墙地砖交接部位处理不到位1、墙面瓷砖存在破损现象1、窗台石与墙面交接处收口粗糙1、顶棚与墙砖交接部位线条不顺直1、墙面壁纸拼缝较为明显学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.4交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）室内装修观感评估入户空间及水电设备（15%）户内装饰（30%）门窗/栏杆/新风系统（10%）安装部品（15%）保洁（15%）四纵四横（15%）。户内门：1、表面无破损、无污染2、门锁安装牢固、开关正常、关闭后门扇不松动3、门吸安装牢固、功能正常；4、门执手无划痕，门缝无大小头门套：1、表面光滑平整、线条顺直，接缝严密2、无裂缝、翘曲和损坏3、木饰面与墙面之间不打胶；铝合金/塑钢门窗：1、表面无污染、无明显划伤2、启闭操作正常，推拉门移动顺畅平稳3、门窗四角无渗漏水迹4、门窗外泄水孔无堵塞5、门窗密封胶粘结牢固、完整、顺直。门窗/栏杆/新风系统（10%）1、栏杆与地面收口处理粗糙1、窗框周边打胶不顺直1、户内门套线存在划痕1、户内门合页处存在破损、起皮现象1、窗框型材拼接处存在高低差1、风口进气阀周边收口粗糙学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.5交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）室内装修观感评估入户空间及水电设备（15%）户内装饰（30%）门窗/栏杆/新风系统（10%）安装部品（15%）保洁（15%）四纵四横（15%）。橱柜/收纳：1、门板平整、无破损、无污染、无色差2、柜门与柜体缝隙对称一致，执手对齐3、开启关闭无异响4、柜内隔板平整、牢固；5、整洁6、五金件安装齐全，使用功能正常淋浴区：1、安装牢固、玻璃有CCC标志2、墙体连接处打胶严密、平整、宽窄一致3、使用专用工具检测溢水口通畅4、浴缸表面完好无划痕、安装牢固、排水正常5、打开浴缸检修孔目测干净整洁；水电功能：使用功能正常、保洁处理到位、打胶顺滑饱满、无划痕损伤、地漏无跨缝设置且地漏内部无杂物安装部品（15%）1、吊柜边角存在破损现象1、台面周边打胶粗糙1、厨房油烟机与顶棚缝隙存在大小头1、柜体存在破损现象1、玄关柜贴脸与墙面缝隙过大1、座便器与墙面间隙过大安装部品（15%）1、角阀装饰盖与墙面缝隙过大1、淋浴屏打胶处理粗糙1、厨房水槽内保洁不到位1、地漏跨转设置，且收口粗糙1、等电位联接端子箱存在锈蚀1、浴霸与顶棚缝隙过大学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区2.6交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）保洁及四纵四横实测相关要求如下：15%四纵四横实测1、客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚的实测误差不大于5mm2、客厅、主卧开间进深的实测误差不大于8mm检测方法：实测实量15%保洁户内清洁干净、整洁无浮灰检测方法：目测保洁为重复性打分（*******重要*******）需提高保洁标准。A1版中取消了专门实测实量，只保留了四纵四横项。共选取4处进行实测，客厅、主卧的两处窗帘盒净高实测及两处开间进深实测。若一处不合格在该项中扣除25分，那么在一套房室内装修分数中将扣除3.75分。假如选取了10套房，每套房室内都扣除了3.75分，那么交付评估的综合分数将减少1.875分。内容提要：交付评估A1版规则变化解析交付评估总结（户内装饰）交付评估总结（园林）交付评估总结（公共区域）交付评估总结（外立面）年度交付评估数据分析学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区3.1交付评估A1版各项指标——园建观感（20%）整个园建观感中共包含软景、硬景、软硬景交接三大分项，其中软景分项权重最大。软景中分项权重最大的是草坪项，硬景当中权重最大的项为铺装项。学标杆，在行动——唐山金域蓝湾：工人生活区交付评估A1版各项指标——室内装修观感（50%）园建观感各分项中主要存在问题如下：支撑不规范，不统一地被植物栽植稀疏,部分斑秃/露土。软硬交接部位处理不到位、路面砖存在缝格大小不一、对缝不严密、崩边等现象。高杆灯立杆刮伤较多，个别基座螺栓存在生锈现象，根部草坪露土个别灌木存在枯萎、漏土。草坪存在踩踏破损、露土等现象。3.2交付评估A1版各项指标——软景植物评分（20%）3.3交付评估观感比对---软景（乔木支撑）乔木支撑部分：道路两侧等可视面支撑杆材料均匀一致，支撑点一致，朝向一致，树穴大小一致，无土壤裸露。得分：乔木支撑统一、美观（85）丢分：支撑材料对观感的影响参照《北京万科景观工程质量控制要点》对乔木支撑的做法要求执行！评估要求：1、乔木支撑标准；2、树坑普遍整洁；3、无苗木枯死、枯萎。3.4《北京万科景观工程质量控制要点》---乔木支撑的做法要求乔木：树穴整洁，支撑标准，苗木无枯死、枯萎。四角支撑一字支撑施工控制要点1、苗木种植后，先支撑再浇水，苗木支撑要求位于围堰树穴以外；2、乔木支撑采用四角支撑，支撑点高度一致、朝向一致，支撑材料粗细均匀一致，要求支撑杆末径在5cm以上，支撑材料要求去皮后打磨光滑，施工中的三角支撑竣工前需更换为四角支撑；3、灌木、小乔木使用一字或十字支撑；4、为保护支撑点部位苗木不被破坏，支撑绑扎部位加垫草绳、无纺布；5、立杆与水平杆需用铁钉固定后用铁条捆牢。交付评估乔木支撑验收要点：1、乔木支撑符合标准（统一、美观）2、苗木成活3、树坑整洁十字支撑3.5交付评估观感比对---软景（乔木树穴）乔木树穴部分：树穴大小一致，与草坪交接部位收口美观，土壤裸露部分采取专项方案覆盖。得分：乔木支撑统一、美观丢分：树穴不整齐，土壤裸露参照《北京万科景观工程质量控制要点》对树穴的做法要求执行！乔木：树穴整洁，支撑标准，苗木无枯死、枯萎。陶粒效果粗砂效果树皮效果施工控制要点为避免露土，乔木种植穴采用陶粒、粗砂、树皮、草皮覆盖，具体做法根据设计风格执行；根据乔木规格大小将树穴直径统一调整为0.8-1m，灌木树穴统一调整为直径0.3-0.5m；利用树干圆心法切割树穴周边草坪，保证树穴圆滑；交付评估乔木树穴验收要点：树坑整洁（统一、美观）。3.6《北京万科景观工程质量控制要点》---乔木树穴的做法要求3.7交付评估观感比对---软景（乔木成活率）乔木成活率部分：整体观感较好，苗木无枯死、枯萎。得分：乔木支撑统一、美观丢分：苗木长势若，观感差参照《北京万科景观工程质量控制要点》对成活率的做法要求执行！3.8《北京万科景观工程质量控制要点》---乔木成活率的要求乔木：树穴整洁，支撑标准，苗木无枯死、枯萎。标准做法禁止做法施工控制要点种植穴在挖掘前需了解场地内地下管线和隐蔽物埋设情况，避免对地下埋设物造成破坏；树穴直径比土球直径大50cm，树穴深度为穴径的3/4；树穴上口沿