房地产企业项目开发周期对比研究

开发周期研究汇报运营管理中心2017年5月2目录Pa.03Ch.1目的意义4Ch.1目的意义5目录Pa.06Ch.2开工前7Ch.2开工前000199611815071600030110011000246810123个月4个月5个月6个月7个月8个月9个月10个月11个月12个月13个月14个月15个月16个月17个月18个月19个月20个月21个月22个月23个月24个月25个月26个月27个月28个月29个月30个月开工前周期统计表拿地至施工证8Ch.2开工前项目名称地块面积开发商土地获取首批施工许可证开工前周期临港泥城社区DE06-L-1地块33156.5m2碧桂园2015-12-242016-07-287.2个月松江区中山街道国际生态商务区12号地块75687.3m2绿地2015-06-172016-03-048.7个月奉贤区南桥新城13单元26A-04A、27A-05A区域地块58531m2万科2014-12-252015-09-158.8个月松江区方松街道SJC10008单元05-06号地块57432m2万科2014-12-242015-07-307.3个月青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧15-02.16-02地块88801m2万达2014-09-102015-04-137.2个月松江区佘山镇集镇D-27、D-33号地块134486m2绿地2014-09-042015-05-048.1个月宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块66169m2融创2014-03-202014-12-239.3个月项目名称地块面积开发商土地获取首批施工许可证开工前周期闸北区N070501单元09-03地块（华润华发静安府一期）87197.2m2华润华发2015-06-032016-04-2911.0个月杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（信达泰禾院子）131998.1m2信达2015-11-252016-11-0211.7个月闸北区大宁路街道325街坊地块(大宁金茂府）138478.9m2方兴2014-01-282014-09-288.1个月宝山区祁连社区121601单元B3-03地块（滨江壹号）60250m2滨江2015-09-252016-10-1712.9个月黄浦江沿岸E10单元E04-2、E04-4地块（陆家嘴壹号院37000m2融创2014-10-302015-11-0312.3个月嘉定区江桥镇北社区J1-01~04地块（龙湖天璞）95382.2m2龙湖2015-12-112016-09-139.2个月9Ch.2开工前立项—方案内定方案内定—施工证开工前总周期（历史）项目性质周期我集团历史情况无产品参照8.0个月8.7个月16.7个月有产品参照3.2个月11.9个月9.08.110.811.911.911.916.916.916.90.05.010.015.020.0与外部企业总体比较与标杆企业比较与高品质项目比较外部企业我集团（有产品参照）我集团（无产品参照）10Ch.2开工前11Ch.2开工前产品品类不同级别地产公司产品系列标准摘录万科（3千亿级别）绿城（1千亿级别）旭辉（5百亿级别）海尔（2百亿级别）住宅地产金色：G1/G2/G3城花：C四级：T1/T2高档：TOP1/TOP2多层：桂花/百合高层：钱江/诚园平层：御园别墅：玫瑰园大型住区：XX城Edge：尚品/城邦Suburban:锦城D.T.:华庭/御府首置：U1/U2/U3首改：蓝系列再改：邸系列终置：府系列商业地产万科2049万科红万科大厦万科中心蜂巢商街XX广场研发园国际广场时代广场城市广场美乐乐日日顺大厦广场主题地产湖畔度假公园森林度假公园——产业园物流园产品战略快速周转，精装房产业化，工业化全产品系覆盖快速周转，标准化聚焦刚需，高杠杆快速周转，标准化产业协同，云社区快速周转，标准化12Ch.2开工前13Ch.2开工前14Ch.2开工前15目录Pa.016Ch.3开工后开工前阶段桩基工程施工I标段施工II标段落架至竣备核定后的标准施工工期单体施工阶段配套管网施工与竣工验收历史周期适当压缩后作为落架至毛坯竣备17Ch.3开工后18Ch.3开工后工作内容（单位：日历天）产品类型（单一流水）备注别墅（4层以下）多层（4~8层）小高层（9~12）高层（13~33)超高层(34层以上）1、基础施工1.1、桩基工程灌注桩40天75天其他桩基形式及灌注桩中嵌岩桩工期具体商定预制桩30天45天桩基础养护及检测预制桩15天，混凝土灌注桩30天1.2、基坑支护完成时间桩基工程施工完成后30天内完成1.3、土方开挖至正负零无地下室15天（有空腔增加10天）其他影响因素具体商定有地下室一层地下室45天，每增加一层地下室工期增加30天2、主体施工2.1、结构及立面工程主体结构施工—10天/层（首层、顶层15天/层）7天/层（首层10天、顶层15天/层）不含二次结构外立面装饰工程施工—封顶后60天开始采用涂料楼层5天/层采用石材、面砖的楼层10天/层封顶后90天开始采用涂料的楼层3天/层采用石材的楼层7天/层外立面装饰工程开始之前二次结构、外保温等必须结束。外架及人货梯拆除时间—立面完成后20天内完成落架及人货梯拆除零星外架二次搭设不算2.2、室内大面精装修室内大面积精装修施工周期—毛坯竣工备案完成后180天完成（绝对工期240天）对于别墅和需要拆改的精装修项目，精装修周期可以适当延长，具体情况另行商定；对于有预验房要求的项目，精装修周期延长一个月精装修场地移交条件—依照工管中心关于毛坯移交精装修条件的规范性文件执行如有特例具体确定2.3、示范区样板房硬装施工周期90天60天/叠墅产品90天60天适用于多套同步施工情况，具体如有流水关系则具体确定样板房硬装整改完成时间硬装完成后30天硬装完成后15天/叠墅产品30天硬装完成后15天过程中应予以验收并持续整改样板房软装布置完成时间硬装整改完成后15天硬装整改完成后7天/叠墅产品15天硬装整改完成后7天软装制作时间不计，适用于多套同步施工情况，具体如有流水关系则具体确定19Ch.3开工后数据类别标准配套至毛坯竣备工期（从落架起算扣除工期影响因素）上海南京武汉大连西安山东海南8.0个月6.0个月7.0个月8.0个月（交付）15.0个月（竣备）6.0个月8.0个月7.0个月8.5个月6.5个月7.4个月8.2个月（交付）15.4个月（竣备）6.3个月8.1个月7.7个月20Ch.3开工后21Ch.3开工后22Ch.3开工后23Ch.3开工后24目录Pa.025Ch.4成果汇总立项-方案内定桩基工程施工I标段施工II标段落架至竣备方案内定-施工许可证26Ch.4成果汇总27Ch.4成果汇总+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X立项-方案内定方案内定-施工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节影响冬季施工影响雨季/汛期影响天数无参照5.0月31.7月有参照3.0月29.7月无参照5.0月33.8月有参照3.0月31.8月无参照5.0月35.8月有参照3.0月33.8月无参照5.0月41.1月有参照3.0月39.1月30天7.5月14.8月13.8月14.8月13.8月30天12.2月11.1月12.2月总标准周期产品类型开发影响因素（天）小高层（9~12）高层（13~33）187.5月开工前标准周期采用搭建样板房（样板房不占主路径）采用实体样板间（样板房可能占主路径）多层（4~8）87.5月7.5月主体结构封顶二结构完工3411.3月10.4月8.8月9.7月11.1月11.6月11.0月-10.3月127.8月地区单体层数设计参照形象进度达预售条件开工后标准周期上海地区超高层（34及以上）28Ch.4成果汇总+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X立项-方案内定方案内定-施工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节影响冬季施工影响雨季/汛期影响天数无参照5.0月31.6月有参照3.0月29.6月无参照5.0月32.9月有参照3.0月30.9月无参照5.0月35.3月有参照3.0月33.3月无参照5.0月41.7月有参照3.0月39.7月30天7.5月11.2月18.0月12.3月16.9月30天14.0月12.3月10.5月总标准周期产品类型开发影响因素（天）小高层（9~12）高层（13~33）187.5月开工前标准周期采用搭建样板房（样板房不占主路径）采用实体样板间（样板房可能占主路径）多层（4~8）87.5月7.5月主体结构封7层及以下封顶，7层以上1/23410.7月11.8月7.2月7.9月8.8月12.5月12.3月-8.1月128.4月地区单体层数设计参照形象进度达预售条件开工后标准周期上海地区（PC)超高层（34及以上）29Ch.4成果汇总类别最高层数案例对比（扣除春节影响）开工-封顶（假设开盘）开工-毛坯竣备2410.60个月23.6个月2410.25个月23.3个月30Ch.4成果汇总+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X立项-方案内定方案内定-施工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节影响冬季施工影响雨季/汛期影响天数无参照5.0月29.2月有参照3.0月27.2月无参照5.0月31.3月有参照3.0月29.3月无参照5.0月33.3月有参照3.0月31.3月无参照5.0月38.6月有参照3.0月36.6月地区单体层数设计参照形象进度达预售条件开工后标准周期小高层（9~12）127.0月高层（13~33）总标准周期产品类型开发影响因素（天）开工前标准周期采用搭建样板房（样板房不占主路径）采用实体样板间（样板房可能占主路径）7.0月7.0月6.4月12.9月11.0月8.3月6.8月14.5月11.0月10.3月8.1月18.6月11.0月15.6月南京地区超高层（34及以上）主体结构1/330天-30天5.2月11.9月10.4月6.8月18多层（4~8）87.0月3431Ch.4成果汇总32Ch.4成果汇总+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X立项-方案内定方案内定-施工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节影响冬季施工影响雨季/汛期影响天数无参照5.0月30.2月有参照3.0月28.2月无参照5.0月32.3月有参照3.0月30.3月无参照5.0月34.3月有参照3.0月32.3月无参照5.0月42.6月有参照3.0月40.6月地区单体层数设计参照形象进度达预售条件开工后标准周期总标准周期产品类型开发影响因素（天）开工前标准周期采用搭建样板房（样板房不占主路径）采用实体样板间（样板房可能占主路径）7.0月7.0月7.0月7.5月14.8月11.0月11.3月10.5月20.2月11.0月19.6月6.1月12.1月武汉地区多层（4~8）小高层（9~12）812高层（13~33）18超高层（34及以上）43主体结构达2/3-30天10.4月7.8月7.0月6.8月13.5月11.0月9.3月30天主体结构达1/233Ch.4成果汇总34Ch.4成果汇总+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X+X立项-方案内定方案内定-施工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节影响冬季施工影响雨季/汛期影响天数无参照5.0月29.2月有参照3.0月27.2月无参照5.0月31.3月有参照3.0月29.3月无参照5.0月33.3月有参照3.0月31.3月无参照5.0月38.6月有参照3.0月36.6月地区单体层数设计参照形象进度达预售条件开工后标准周期总标准周期产品类型开发影响因素（天）开工前标准周期采用搭建样板房（样板房不占主路径）采用实体样板间（样板房可能占主路径）7.0月主体结构封顶7.