紫峰大厦考察报告(黄宇航)

南京紫峰大厦对标学习报告商业组黄宇航考察时间：2012.01.08-2012.01.09交流内容一：机电建设与商业、物业管理需求1、项目机电设计的主要项目、结构、设备选型是否满足物业及商业方面使用需求；先进地方及不足之处；2、机电设备设施使用的故障率、稳定性以及维保、维修及时率等；3、节能降耗、能耗管理的技术手段或设备选型经验；4、针对不同经营业态，设备设施的管理功能划分；5、能源计量技术措施及管理经验；（如空调计量、电量计量等）6、特殊用房，如垃圾房、污水处理的技术手段及后期管理存在的问题改进意见；7、商业管理、物业管理对机电设备设施的设计、选型改进意见；8、商业管理、物业管理对机电设备设施的施工质量及售后维保的改进意见；交流内容二：物业管理方面1、各业态管理界面及责任划分（商业、写字楼、公寓），管理经验交流2、商铺改造、消防报建、二次装修管理等方面经验交流探讨3、接管验收流程及难点、重点等方面经验交流探讨4、工程遗留问题处理方式或解决方案交流5、设备节能管理及公共能源计量和分摊方式6、安防系统设备配置、布局落位、人防安排等参观7、项目机动车辆动线安排，停车场管理运作参观8、客户服务体系、服务标准、服务流程等参观9、物业管理智能化、信息化运作特色、档案管理等10、财务管理及物业管理费收支情况、成本控制措施、收费监管方式11、工程设备维修养护经验交流（空调系统、动力系统、电梯等）12、物业管理后勤配套用房参观（垃圾房、员工餐厅、物资仓库等）1、迪拜塔800余米2、纽约自由塔541米3、台北101508米4、上海环球金融中心492米5、香港国际金融中心484米6、双子星452米7、紫峰大厦450米世界摩天大楼排名紫峰大厦选址位于南京南鼓楼广场，东至中央路，西至中山北路。地理位置交通环境顶级城市枢纽1号、4号双地铁线路臣服脚下，４个地铁站环伺周边，双地铁物业。5条主干道纵横四方，30多条公交线路运筹全城。地铁1号线：南京地铁一号线全长21.72公里，主要途经迈皋桥、南京车站、鼓楼、新街口、三山街、中华门、奥体中心等站，另外增设南延线，全长18.01公里，全线设车站12座，由安德门途经百家湖至江宁大学城。地铁4号线(规划中)：全长约22公里，主要途经龙江、省政府、鼓楼、太平门、长途东站、仙林等站，另外4号线西延线，由河西至浦口，长度7公里左右。不同的视角紫峰大厦主要技术经济指标总用地面积18721平方米建筑占地面积9361平方米总建筑面积245351平方米地上建筑面积184336平方米地下建筑面积：61015平方米绿地总面积3884平方米绿地率20.75%容积率11.09建筑覆盖率50%建筑层数89层建筑高度450米小型机动车停车位950个南京紫峰大厦：紫峰大厦地下4层、地上到灯塔是381米、89层，而从灯塔底部到塔尖则有69米竖向功能分区酒店部分办公部分商业部分紫峰大厦功能分区实际楼层名义楼层楼层功能B1-B4B1-B4停车场B1-6FB1-6F绿地广场购物中心7-8F7-9F宴会厅、健身中心、游泳馆、室外花园、SPA9-34F10-41F超5A写字楼35F45-46F空中大堂37F47F咖啡吧38-58F49-71F洲际酒店客房59F72F观光厅61F76-77F中餐厅62F78-79F特色西餐厅63-64F80-81F总统套房65F82F俱乐部紫峰大厦建筑面积实际楼层名义楼层面积(㎡)酒店B1F7-F8F35-F65B1F7-F9F42-F8279035办公F9-F34F10-F4162312商业B1-F6B1-F648200物业B1-B4B1-B42616人防B4B48467停车场B1-B4B1-B442116.82其他2604.66合计B1-F66B1-F89245351.48商业运营考察心得紫峰购物广场2010年12月开业注：此次考察公司没安排专门与商业公司交流及商业考察，仅属个人理解观点，供大家交流共享。紫峰按当年的设计和建设标准已经是很高档项目，无愧为商业地标，但商业的发展一日千里，时隔五年行业发展变化很大，与行业新产品作出的对比和不足目的是给大家作为借鉴和参考。由紫峰B1F-6F商业裙楼和商业中庭组成，总建筑面积约48200平方米。集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。主力店情况(按2010年开业时统计，现阶段有个别调整）：•南京首家4D放映厅的法国卢米埃影城，电影院面积共3459平方米，CMGLumière卢米埃国际影城，CMG在欧洲及美国有着超过60年多厅影院的成功管理经验，在全世界建造了超过300座的多厅影城；•顶级餐饮品牌——俏江南和乙十六、紫轩私属餐饮会所；•英国著名美发品牌TONI&GUY旗下子品牌TIGI的高端美发沙龙；•台湾的早教机构领军品牌“故事城堡”旗舰店•MAXSTUDIO、慕诗、积极仙奴SPA、生活工坊、威朗法兰紫峰购物广场——主力店情况Fuleight（孚雷特）集成店是源自意大利的奢侈品集合店，有100多年的品牌运营历史，全球连锁，绿地中心·紫峰购物广场是Fuleight在中国开设的第一家店。Fuleight每季都会向奢侈品牌直接订货，然后通过自己的途径发往各连锁店，货款以最新款和经典款为主，因为没有代理等中间环节，所以价格也相对专柜便宜。Fuleight里设有PRADA、ErmenegildoZegna、Ferragamo、BURBERRY、CERRUTI1881、BALLY、FERRE、miumiu、VERSACE、A|XArmani、D&G、Max&Co、Trussardi、GUESS、CalvinKlein、PoloRalphLauren等十多个国际一线品牌。心得：随着消费市场的日趋成熟、竞争的加剧以及消费的日趋多元化，单品牌店“聚客力”逐渐减弱，品牌集合店已成为购物中心的主流，顾客停留的时间、提升货品的丰富度，给顾客提供更多选择和服务，客人停留的时间明显高过单品牌店3倍。同时采用集成店模式能够使店内每平方米的租金压力、人员成本减少，估计比单品牌店下降15%。市中心的店铺都是寸土寸金，很多品牌如果单独开设形象店要提高近20%的成本，而在市中心做平方效益很高的大牌集成店肯定会成为一种趋势。紫峰购物广场——原主力店情况（目前已关闭，只剩门面）紫峰购物广场业态分布业态分布及品牌落位B1F食品餐饮1F国际精品2F都会时尚3F雅致绅士4F青春活动5F运动休闲6F娱乐影城不足：商场每层面积不大，但商场每层有四台手扶电梯和四台垂直电梯，特别是手扶梯纵横交错，显得拥挤，影响购物感受。对比：南京德基广场中庭设计德基广场室内设计二期中庭层层退台设计，顶部垂吊字母状流苏饰品，时尚简洁不足：受建筑限制，购物中心总建筑面积约4.8万平方米，每层面积不到1万，动线形成回形，动线长度不够，铺位进深大，造成商铺展示面不够，理想要求应该是：“动线狭长、进深短小”。商铺数量少，造成品牌、商品种类不够多，影响了客流。主动线偏短商业平面比较——应符合“扁、胖”原则，紫峰动线较短南京德基广场首层平面紫峰购物中心首层平面不足：楼层业态布局较乱，现阶段引入的品牌良莠不齐，品牌知名度不够，原较好品牌也停业或撤离。二次招商调整业态，因受之前开场后运营能力不足而乏力。主力店装潢、围挡设计、一楼天花吊顶设计等营造出高端奢侈品购物中心的氛围比较：德基广场首层商铺业态规划品牌落位借鉴在德基广场二期六楼，有一个约四千平米的区域被定位为儿童世界。以BURBERRYKIDS、ARMANIJUNIOR、GUCCIKIDS、POLOKIDS、JACADI、Nichola&Bears、Fiona‘sPrince为主的国际一线童装品牌奠定了高端定位。贝尔森林儿童用品超市主打进口儿童食品、用品、有机玩具，店内还将设有健康咨询区，定时邀请儿童专家进行免费的咨询活动。借儿童公园立项白云公园，该定位值得白云绿地购物中心思考不足：商业外立面商业气氛不够，大型LED屏幕也没有，未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌进驻或对外展示店内品牌不足：商业外立面对比商业外立面商业气氛不够，石材装饰面给人冷清感觉，未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌进驻或对外展示店内品牌不足：商业外立面对比商业外立面商业气氛不够，未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌进驻或对外展示店内品牌不足：没有统一的信息发布系统，使用市场媒体公司资源，略显低档南京水柔城信息发布系统，采用大型触摸屏紫峰广场比较：德基广场室内设计导视、查询系统、温馨提示不足：电梯厅对比导购牌布置方式不美观及内容不清楚，电梯门厅设计不够清爽、高档不足：洗手间对比细节体现服务商场洗手间设计不够人性化，增加保洁难度和效果洗手间洗手盘采用接水盘，同时镜柜内藏擦手纸和洗手液，旁边有废纸口。减少台面和地面水源，保洁难度减少，地面容易保持干洁。紫峰购物中心洗手间高档商业广场洗手间（济南恒隆）商场洗手间设计人性化，配儿童便池洗手间做无门设计、同时门口有等候休息区、育婴区、男女厕位比例合理。高档商业广场洗手间南京德基广场每个厕位还设独立洗手台洗手间通道装修高档。不足：商场主入口商场主入口在路边，前面还有绿化带和人行道，没有宽阔的活动广场、展示面和车辆临停区域，并不显眼。反而酒店门面及广场做得很好。不足：停车场设计车场入口灯箱指示简单，车道没作商业气氛装修，作为商业地标综合体气氛及功能引导不足车场坡道作凹槽减速处理建设，耐用实际，但车辆行驶感觉不好，作为高端商用物业不适合采用。不足：停车场设计商业地标综合体车场消防栓不美观，容易给人低档感觉对比，济南恒隆广场地下车场，使用全不锈钢箱体，美观大方不足：停车场设计车场没做全车场的车位诱导功能，仅作区域诱导（仅用于车辆剩余数量统计，效果不大），略显低档。对比，济南恒隆广场地下车场，作全车场车位诱导系统，方便车辆第一时间找到车位停泊。济南恒隆广场地下车场紫峰广场地下车场不足：停车场设计地坪漆设计划线，略显不足，主车道与车位没做颜色区分，车道边线没划线、地面功能引导不足，指示吊牌用传统的交通反光材料，车场整体感觉不够醒目和高档。济南恒隆广场地下车场紫峰广场地下车场对比，济南恒隆广场地下车场，车道、车位做颜色区分，车位编号及车位线处理得很有新意，地坪漆施工厚度及工艺很好，结合业态功能做地面引导，方便顾客到达目的地。不足：停车场设计地坪漆设计划线，略显不足，主车道与车位没做颜色区分，车道边线没划线、地面功能引导不足，指示吊牌用传统的交通反光材料，车场整体感觉不够醒目和高档。对比，济南恒隆广场地下车场，车道、车位做颜色区分，车位编号及车位线处理得很有新意，地坪漆施工厚度及工艺很好，结合业态功能做地面引导，方便顾客到达目的地。济南恒隆广场地下车场紫峰广场地下车场不足：停车场设计进入商场入口电梯不够醒目，没有大的门厅做入口，仅作简单标示指引，没有漂亮的灯箱或做门头装饰，拉低了商场的档次对比，济南恒隆广场地下车场，商场入口有装修高档、宽敞的电梯厅入口。济南恒隆广场地下车场紫峰广场地下车场济南恒隆广场停车场设计济南恒隆广场车场顶部线管排列整齐，标示规范，给人整齐美观感觉停车场建设建议商业综合体地下停车场设计及建设标准对商业销售和经营起到越来越关键作用，消费者、顾客更多是通过停车场进入到商业区域，这是顾客关键的接触点。因此交通设计、照明设计、装修、动线、地坪漆、车位规划、交通标示、功能区域引导、停泊引导、门厅设计、手扶梯设计及中央收费等起到很关键的作用，商业项目建设需引起足够的重视和建设的投入。机电部分空调系统的特点1.主楼及裙房配置了四台10000V2000冷吨冷冻机作为空调系统主冷源，同时配置了一台380V，750冷吨变频冷冻机作为负荷调节，同时集中供冷设计，使冷冻机群可以保持在高效率运行曲线范围内运行，达到节能运行的目的。同时冷冻水系统采用大温差设计，最大温差达到9℃，二次冷冻水和二级泵采用了变频设计，同时设计了客户冷却水系统，可为需要设置独立空调的重要客户提供冷却水，以及设计冬季重要冷冻水系统，确保了系统运行的节能性和舒适性。2.空调系统设计安装了能源计量系统，清晰地核算写字楼、酒店、购