地产项目-报批报建能力体系的建设方案(11月)54p-PPT精选文档55页

报批报建能力体系的建设方案2019年11月报批报建管理能力体系的构成1.报批报建管理理念2.报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策3.报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例4.报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程报批报建管理理念◇目的梳理内、外部可控因素，进一步优化报批报建流程，提高报批报建效率，降低企业经营风险，知识与经验共享，避免重复犯错。◇目标高效——建立专门的报批报建部门或小组，配备专职的、熟悉报批报建业务流程的人员，加强公司内部各部门的合作，提高报批报建效率；有序——梳理公司内部、外部可控因素，建立报批报建管理体系，优化报批报建流程，确保报批报建工作有序进行；合理——报批报建指标合理，公司对报批报建工作的完成具有较强的事前控制能力。报批报建管理理念说明–提高报批报建效率，定位报批报建的关键线路至关重要，报批报建的管理和优化一定要尽早展开，并与项目开发纲要紧密结合；–报批报建要抓住关键难点，识别关键部门和关键人物，主动应对，就能做到事半功倍–要建立报批报建管理指标体系，进行纵向、横向、外部等多角度比较分析。事前规划–及时动态反馈报批报建信息，实现动态跟踪管理；–与设计、营销、工程、项目等部门密切配合，并发挥合作方的积极性，提高报批报建效率。过程控制–及时整理报批报建文件资料，完善报批报建资料库；–总结报批报建中的经验教训，形成案例并汇编–组织专题研究，针对重要内容系统研究，提升专业能力事后总结•专业协同、充分互动•快速响应、及时反馈•温故知新、总结提升2报批报建管理体系的构成1.报批报建管理理念2.报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策3.报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例4.报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程2.1报批报建公司内部涉及相关部门土地获取预售…交付开工报批报建向政府部门征询相关条件、申报资料收集、跟进政府批复进展情况工程（项目）部核实现场实际与报送资料是否一致、监控项目实施进展情况，配合开工验收、现场进度、竣工验收设计部准备并提供与设计相关的各种报批资料拓展部土地资料（属性、用地条件、隐患）收集及确认营销部市场及产品定位，规避不利销售的因素财务部提供报批时的资金证明、股权资料、财务报表等成本部提供成本方面的数据资料采购部提供各种合同（总包）行政部提供营业执照、资质证书、公司章程等客户服务部提供事先沟通渠道，减少交付后业主使用不满意公司内部涉及相关部门2.1报批报建公司外部涉及相关政府部门涉及合作部门公司外部涉及相关政府部门国土局、建设局、房管局、发改委、规划局、环保局、城管局、人防办、质监站、消防局、园林局、教育局、水务局、供电局、地震局、白蚁防治办、招投标中心等公司外部涉及合作部门环评公司、人防设计院、审图公司、消防公司、测绘大队、勘测院、规划院、交通院、信息中心、造价咨询公司、消防检测公司、工程咨询公司、防雷设计检测中心、建筑工程检测公司、电力公司、自来水公司、燃气公司、电信公司等土地获取开工预售交付项目经理（xxx）报批报建指导委员会（xxx）内部专业顾问（xxx）外部专业顾问IT技术支持专业项目经理（xxx）各专业部门（设计、营销、拓展、成本、采购、行政、财务、客服）核心成员报批报建专员变革管理（宣传策划）•电话•邮件•访谈•集中•宣传•沟通•培训•推广•资料收集•访谈•系统需求•系统实现•项目小组成员每周一次沟通会•双周/里程碑向项目指导委员会汇报项目进展情况项目报批报建组织2.2报批报建管理体系的建设2.2报批报建管理体系的建设•识别并最小化不可控因素的影响，提前预警并应对•最佳实践的快速固化和推广•政策法规库•业务流程•操作指引•标准文档政府公司不可控可控•报批难点列表•关键人物列表•案例库•关键政府部门列表第五周第四周第三周第二周第一周3月现状分析及数据收集3项目启动及详细计划1项目试点及调试5解决方案及系统实施4第四周第三周第二周2月第一周第五周第四周第三周6NO推广应用关键任务第五周第二周第一周第五周第四周第三周第二周第一周第五周第四周第三周第二周第一周1月12月11月•各地流程差异表•现状数据收集•各地难点及关键部门及人物列表•系统需求分析•知识库建立•流程优化及指引•系统上线•总结与推广•启动试点•试点优化报批报建管理体系建设计划（里程碑）2.2报批报建管理体系的建设2.2报批报建管理体系的建设•可衡量的/直接效益：–报批送审资料（一次+二次成功率）–单项报批周期平均缩短–相关部门的报批资料准确率和及时性•不可衡量的/间接效益：–管理层满意度提高–项目相关人员（设计、项目部等）时间成本减少–完整的报批报建模型建立（流程＋知识管理）B：报批报建流程及知识库的建立持续改进A：通过实际行动改进不足D：推广及应用C：收集运营数据，分析并改进2.2报批报建管理体系的建设A：良好的公共关系和丰富的工作经验\技巧的熟练运用B：报批报建流程及案例库的建立和分享持续改进C：相关部门高度的团队合作精神D：不折腾,一次把事情做对持续改进如何提高报建效率2.3报批报建管理体系建设的难点及对策难点对策1现状资料收集的准确性、完整性和及时性各一线公司和业务部门的支持2目前公司没有成立专门的部门负责报批报建工作，没有报批报建工作流程和指引成立报批报建小组或部门，制定报批报建工作流程和指引3不同地区项目报批报建的差异性同一地区不同项目报批报建的差异性求同存异4大量文档、数据的整理工作各一线公司和业务部门指定专人负责3报批报建优化1.报批报建管理理念2.报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策3.报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例4.报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程3.1报批报建优化的关键环节开工前报批报建流程图（东莞）签定出让合同施工前主要需完成18个重要的证件和批复，所有证件和批复环环相扣，缺一不可。国有土地使用证国土局20个工作日房地产暂定资质15个工作日标准地名使用许可证5个工作日环境影响报告书环评公司120天初步规报市府论证市府两三个月开一次选址意见书或批准书规划局15个工作日立项发改革局7个工作日建设用地规划许可证规划局15个工作日规划总平图规划局15个工作日建筑设计方案规划局15个工作日人防报建人防办10个工作日工程规划许可证规划局15个工作日建设工程放线规划局5个工作日消防备案消防局5个工作日初步设计审查建设局技术科25天施工图审查备案建设局质安科5天邀请招标交易中心30天质、安监督城、镇区城建办15天施工许可证和安全措施备案建设局5个工作日3.1报批报建优化的关键环节开工工后报批报建流程图（东莞）施工后主要需完成9个重要的证件和批复，所有证件和批复环环相扣，缺一不可。预售许可证建设局15个工作日消防备案消防局5个工作日人防验收人防办7个工作日规划验收规划局15个工作日环保验收环保局20个工作日现场验收市质监站20个工作日竣工备案证明书建设局15个工作日确权房管局60个工作日小业主产权房管局80个工作日3.1报批报建优化的关键环节开工前报批报建流程图（武汉）3.2报批报建作业指引（东莞万科）《房地产开发企业资质申报表》；营业执照副本；企业章程复印件；验资证明复印件；企业法人代表、总经理任职证明和身份证明复印件；工程技术、财务负责人任职证明、资格证书和劳动合同复印件；专业技术人员的资格证书和劳动合同复件；土地证明文件复印件;受理部门:建设局房管科•房地产暂定资质•建设局15个工作日注意事项：一般刚成立的房地产公司营业执照和公章等还没有及时办下来，对于加速项目注意相关部门的配合和街接相当重要！•标准地名使用许可证•5个工作日建筑物命名审批表;国土证(出让合同或成交确认书);命名申请;总平图;受理部门:市地名办,费用2000元注意事项：标准地名办好后，往往营销会在报建进行到一段时间时，又会提出更名的需求。万科案例：“松山湖1号”最早定的名称是“蓝桥圣菲”，当时标准地名、选址意见书已经办好，立项也已经在过程中，设计部所有的图纸都是写的“蓝桥圣菲”最后还是决定变更为“松山湖1号”为此公司付出了大量的人力物力和财力成本；运河东1号也在类似事件；应对措施：项目名称确定后，营销部如果提出更名需求，报建依然采用标准名称不变，营销可以用他们喜欢的名称进行推广和宣传，销售合同上加一个补充说明即可。当然如果项目定位完全颠覆性的调整，更名还是必须的，如“万科.麓湖”从原来的高层调整为别墅指标,显然“四季花城”名称就不合适了,故在立项时需要重新更名3.2报批报建作业指引（东莞万科）•环境影响报告批复•环评公司60天建设单位营业执照复印件1份;总投资等项目详细资料;项目总平面布置图;国土证或成交确认书或出让合同复印件1份;建筑物明细表;受理部门:市环保局(环评单位协办),费用10万元左右注意事项：找本地和环保局建立良好关系的环评公司来负责报告书，并在合同中约定在指定的时间包通过，同时要求协助验收；批复完成时间不能影响立项开始时间。3.2报批报建作业指引（东莞万科）•初步规报市府论证•市府两三个月开一次总平面图3份（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，配电子文件）;规划设计方案2册（总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；配电子文件）;受理部门:市规划局规划科注意事项：市府联协会开会时间的不确定性和方案有可能在会上被否决是影响项目的开发进度的关键因素，因此密切了解开会时间和会前争取了关键人物对方案的认可就是重中之重了3.2报批报建作业指引（东莞万科）•选址意见书或批准书•规划局15个工作日注意事项：不同方式获取土地办理的证件不一样。划拨方式：如学校；协议、转让方式：如万科麓湖；出让方式：如松山湖1号。选址意见书：《建设项目选址申请表》1份（须按要求填写并盖公章）；提交项目背景介绍材料或可行性报告1份；地界图1份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）；总平面图1份（1:500或1:1000的蓝图，配电子文件）；建设项目的规划方案1册（含总平面图、专项规划图、单体建筑选型、设计说明、总平面效果图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图、总体鸟瞰图等，配电子文件）；（变更时需提供）原《建设项目选址意见书》原件1份和选址红线图原件2份及《“一书两证”变更、遗失补发申请审批表》；用地批准书：《建设用地规划许可申请表》1份；地界图1份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）；（容积率2.5及以上地块需提供）地块的规划方案1份（附电子文件）。（变更时需提供）原《建设用地规划批准书》原件1份和批准书红线图原件3份及《“一书两证”变更、遗失补发申请审批表》;受理部门：市规划局规划科（市区项目）或村镇科（镇区项目），费用：1000元3.2报批报建作业指引（东莞万科）立项发展改革局7个工作日注意事项：华润因占14.73%,而变成所谓的最大国有控股公司,整个万科集团仅现在东莞出现这个问题,因此就成了一个典型的沟通和协调案例了。另外项目申请报告需要有资质的中介公司来完成，在将来新项目时需要提前关注。区府办上报文；申请立项报告；项目申请报告；（项目概况、市场分析及经营计划、建设规划及规模、投资估算及资金来源…）环评报告批复；项目选址意见书或批准书；用地预审批复或国土证；营业执照复印件、资质证书复印件