商业案例研究——IFS

Aboutus|0©CopyrightCentalineConsulting,2014本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。四川中原顾问项目部SiChuan.04.2014商业案例研究——成都国际金融中心Aboutus|1©CopyrightCentalineConsulting,2014[关键字]大型综合体[简介]本案例介绍了成都国际金融中心商业项目，从其项目概况、区位分析、商业布局、动线分析、建筑分析等多角度逐一研究该综合体，由此得以借鉴，为后续同类项目提供参考。Aboutus|2©CopyrightCentalineConsulting,2014A.第一部分基础信息B.第二部分区位分析C.第三部分商业布局D.第四部分动线分析E.第五部分建筑分析F.第六部分小结3810141720报告内容页码Aboutus|3©CopyrightCentalineConsulting,2014【项目概述】IFS为中国西部领先的CBD高端大型综合体，最受欢迎一站式旗舰购物地标，涵盖旗舰购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店及高端服务式住宅。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式项目名称成都国际金融中心(IFS）项目位置位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西营业时间2014年1月14日占地面积82亩总建筑面积76万㎡商业面积21.7万㎡停车位约1700个商业楼层B2F-L6F建筑设计公司深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司招商顾问公司世邦魏理仕、仲量联行物业管理公司夏利文物业管理有限公司商圈形式春熙路商圈商业类别大型购物中心商业定位：为中国西部领先的CBD高端大型综合体，为目前成都规模最大、档次最高的城市综合体。涵盖业态：旗舰购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店及高端服务式住宅。Aboutus|4©CopyrightCentalineConsulting,2014【开发商简介】IFS作为九龙仓集团在国内投资开发的五个国际金融中心首个开业项目，建设、运营都是以九龙仓在香港打造的旗舰物业“海港城”为标准。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式九龙仓集团有限公司始创于1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点，集团为会德丰有限公司的附属公司。海港城及时代广场两个地标物业为九龙仓在香港的骨干地产项目，占集团总营业资产的47%及营业盈利的64%。集团对大陆市场也积极拓展，现时内地土地储备约1240万平方米，包括分布于13个城市、超过200万平方米的投资物业及超过1000万平方米的地产发展项目。集团在内地的投资物业正打造新明天，其规模及重要性将媲美香港的海港城及时代广场。集团在上海的投资物业规模已与香港的时代广场看齐，于长沙、成都、重庆、苏州及无锡的五项发展中的国际金融中心项目，建设、运营皆以海港城为模范。海港城时代广场Aboutus|5©CopyrightCentalineConsulting,2014【建筑设计公司简介】深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司为跨越中港两地超过300人并具备甲级建筑设计资质的建筑设计公司，其设计作品多次荣获各类国家级大奖。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式梁黄顾建筑师事务所（香港）有限公司在经过1/4个世纪的成长壮大后，2009年正式步入发展的新里程碑，通过公司成功并购成立跨越中港两地超过300人并具备甲级建筑设计资质的建筑设计公司“深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司。公司创立人梁黄顾先生拥有超过二十余年的建筑设计经验，为香港、中国、澳门、南韩、以及中东等地区的客户在城市设计、大型居住区规划、大型城市商业综合体、轨道交通与物业发展、住宅小区等各大领域提供综合建筑设计服务。在中国大陆，通过与国内外大型蓝筹房地产商合作，梁黄顾在过去10年中，在中国的30个城市完成超过100余个总建筑面积超过2000万平方米的项目，并多次荣获“詹天佑优秀住宅小区金奖”、“联合国全球人居环境最佳社区奖”、“中国建设部中国城市标志性楼盘奖”等国家级大奖。Aboutus|6©CopyrightCentalineConsulting,2014【招商顾问公司简介】世邦魏理仕和仲量联行为全球地产服务行业及物业管理界翘楚，为地产开发商提供最为专业的房地产投资管理及服务。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2012年的营业额计算)。拥有全球最完善的智能资产、最优质全面的综合业务平台和最深入的本地市场知识，在各主要市场均处于领导地位。世邦魏理仕在亚洲地区拥有超过50个办事处的业务网络，包括联营公司和战略伙伴，凭借本地市场知识及全球的综合优势，为客户实现卓越成果。世邦魏理仕在中国大陆的业务始于1988年，当时为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务。此后业务平台拓展至全国，已经设立13家分公司，建立了13家项目办事处，业务遍及中国的100多个城市。仲量联行是物业管理及企业设施管理业的翘楚，是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。仲量联行全球年度(2012)业务营收约39亿美元，业务遍及全球70个国家逾1000个城市。2012年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾26亿平方英尺，完成的物业出售、购买和融资交易总金额达630亿美元。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理”管理资产总值达467亿美元。截止到2014年1月，仲量联行在亚太地区的14个国家拥有80个分公司，员工总数超过26,700人。截止2013年年底仲量联行在大中华区，拥有约1,700名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。Aboutus|7©CopyrightCentalineConsulting,2014【物业管理公司简介】夏利文物业管理有限公司为九龙仓集团成员单位。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式夏利文物业管理有限公司为九龙仓集团成员单位。九龙仓集团始创于1886年，为香港联合交易所上市公司，实力雄厚，综合资产总值超过二千四百二十二亿港元，以发展两地地产及基建业务为重点。旗下的香港核心物业海港城及时代广场在国内外享誉盛名。自2007年起，九龙仓加速了进入内地市场的步伐，集团之土地储备及投资物业现已遍布多个主要城市及新中央商务区，包括：上海、重庆、武汉、大连、成都、苏州、无锡、杭州及常州等，总面积超过一千五百万平方米。九龙仓集团以四川项目为重点发展对象，其中位于红星路的成都国际金融中心项目是集团重点打造的商业项目之一，其重要性、发展模式及规模均可媲美香港的海港城。该项目坐落于市内主要商业区的黄金地段，集超大型高端购物中心、甲级办公写字楼、五星级酒店、服务式公寓和国际高端住宅于一体的新城市地标性建筑，目标是成为成都以至整个中国西部的重点地标。Aboutus|8©CopyrightCentalineConsulting,2014【整体区位】位于城市核心商圈春熙路商圈，紧邻红星路及蜀都大道两条交通主干道，并无缝接驳地铁2号及3号线的中转站，拥有无可比拟的区位优势。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式项目位置：位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，地处城市最繁华的商圈——春熙路商圈。Aboutus|9©CopyrightCentalineConsulting,2014【周边交通】IFS占据城市中心核心地段，无缝接驳地铁2、3号线，19条公交线路可直抵项目，拥有最为完善的交通体系，通达性强。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式地铁线路：2、3号线公交线路红星路口站：3路、4路、58路、81路、98路纱帽北街站：18路、152路、166路纱帽街站：10路、43路、47路、56路、68路、76路、104路、237路、335路红星路广场北站：20路、37路停车信息停车场入口：北纱帽街停车场分布于LG3、LG4及LG5，提供1700个车位Aboutus|10©CopyrightCentalineConsulting,2014【整体商业规划】为集购物、餐饮、休闲、娱乐、艺术于一身的一站式消费目的地。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式名品零售品牌餐饮精品超市休闲娱乐顶级百货名品零售真冰场精品超市品牌餐饮艺术书店电影院Aboutus|11©CopyrightCentalineConsulting,2014【业态分析】作为中国西部最高端、国际化的一站式购物中心，云集国际顶尖品牌，业态丰富多样。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式楼层业态品牌B2F-B1F顶级超市Great超市（百佳旗下零售品牌）儿童业态玩具反斗城、KINGKOWKidsland,BurberryKids等溜冰场ICE&JOY冰悦滑冰场餐饮大时代L1-L2国际高端奢侈品牌店近300间商店，31家是横跨两层楼的旗舰店，当中包括众多国际顶级名店，包括LouisVuitton、Chanel、Prada、Dior&DiorHomme等国际名品，近90家国际知名品牌更是首次进驻成都乃至中西部地区L3-L4精品百货LaneCrawford（连卡佛）继香港、北京、上海之后的全新门店奢侈珠宝、钟表、配饰Audemars,Piguet,Boucheron,Bulgari,Qeelin,IWC等L5-L6生活概念店、流行服饰、运动休闲和餐饮娱乐Philips,OTO,ZEN,LAMY,ADAM,俏江南、宽巷子3号、潮菜馆、士多啤梨、L7空中花园雕塑庭院、美术馆和主题餐厅Let’sBurger、TAP、锦会馆等、真格、VERYSAIM、花里Aboutus|12©CopyrightCentalineConsulting,2014【经营业态业种比例汇总表】基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式类别餐饮零售购物统计内容食品特色餐饮正餐精品时装皮具箱包珠宝首饰儿童及孕妇时装/用品其他经营商户数351952151276数量占比11%19%70%57%16%13%8%7%类别休闲娱乐统计内容影院电玩城滑冰场美容护理保健超市工艺影音经营商户数11157195数量比例3%3%3%17%23%3%30%17%餐饮类：主要以正餐为主，占比同类商家70%零售购物类：主要以国际品牌时装为主导，在同类商家中占比57%休闲娱乐类：以艺术创意为元素售卖的商家占据主导地位，同时，美容护理保健及影音类商家占比较大Aboutus|13©CopyrightCentalineConsulting,2014【整体业态业种比例分析】考虑到中心区的消费需求，IFS业态组合中，零售占比62%，同时引进餐饮娱乐配套，餐饮占比18％左右，休闲娱乐约20%。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式业态商家数占比零售购物9262%餐饮2718%休闲娱乐3020%Aboutus|14©CopyrightCentalineConsulting,2014【外部动线】人流主要出入口商场共设置了5个主要出入口，分别朝向周边四条街道；其中，位于红星路的出入口还设有跨层扶梯，可引导人流直接通往商场3楼。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式Aboutus|15©CopyrightCentalineConsulting,2014【内部动线分析】垂直动线商场内部设置了大量垂直电梯、扶梯及天梯，利用率高，有效引导人流向上流动。基础信息区位分析商业布局动线分析建筑分析销售模式商业区手扶电梯楼梯垂直电梯购物中心17部（其中包括3部跨层电梯）16部10