商业定价原则

1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循上述方法，抓出均价。金角银边，角间和边间的单价要高些。面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。4.价格同商铺面积成反比。5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。4、竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。5、区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。（1）、都市型商铺--绩优股都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业便利店运营商，其市场规模极大。便利型商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的小盘股特点。正所谓船的好掉头！之所以用冷门来形容便利型商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。（4）、专业街市商铺--高科技股专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺高科技股。（5）、其他商铺-一般股票其他商铺，指除过上述四3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。4、竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。5、区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。大致价格分析的结构可分为：商铺投资界的定价原则在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。按这样的定价，南龙·山水人家商铺的均价至少可以定在4000-5000元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳，南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。横向比较法（与周边比较相似的项目比较）纵向比较法（区域市场价格的走势）综合法