工程主管及电工手册

工程部作业手册（主管及电工）北京市仁和立物业管理有限公司监制(第一版·2014年版)作业手册使用登记表（填写）使用者名称版本编号手册页数启用日期截止日期责任者姓名办公电话移动电话家庭电话部门负责人项目负责人手册交接记录交接日期移交人接收人监交人年月日年月日年月日公用器材领用登记表（填写）紧急突发事件应急处理领导小组（填写）职务姓名电话职务姓名电话组长组员副组长组员组员组员组员组员组员组员组员组员本手册为内部管理资料，使用人须在大厦妥为保管，未经项目经理同意不得擅自向外单位人员出示或外借日期器材名称数量领用人日期器材名称数量领用人5月1日至10月1日春夏装：二套职业夏装；10月1日至5月1日秋冬装：二套职业冬装。致员工的一封信亲爱的员工：作为仁和立的一名员工，你应该感到自豪，这不只是因为你拥有了仁和立这个大舞台，还证明了你的潜在素质和价值；同时，也是因为有了许多象你一样优秀的人士的加入，使仁和立得以持续、健康地发展壮大。从现在开始，我们有理由相信并且热切期待你在仁和立的日子里，不论处于什么岗位，都能证明自己的存在、价值和卓越。对于仁和立，我们希望大家把她当作我们共有的家园、当作我们每一个人提升个人价值、追求卓越的理想社区。在这里，每一个人都是被需要、被尊重的，你尽可以在精神上彻底放松、轻装上阵。为了使我们的理想社区和谐并生机勃勃，我们不仅需要建立并且维护我们共同的目标、理念和价值观，同时还要尽力创造一个以人为本，公平、公正、公开的人文环境，使你不必被错综复杂的人际关系、等级森严的官僚体制和令人窒息的工作环境所束缚，你所需要的，也正是我们所期待的，就是不断的证明你自己，证明你是有价值的，同时也是被大家所需要的。然而，我们这个理想社区不是孤立的世外桃源，它是真实世界的一部分，这个世界充满压力、竞争和挑战，同时也充满诱惑、机会和希望，我们必须直面它，而不能选择回避。在面对现实世界的时候，我想，理想社区和其中的每一个成员都有一个共同的期望，那就是在竞争中胜出，在竞争中证明自己，在竞争中获得快乐！如何在竞争中胜出呢？靠机会或灵感自然不行，成功总是属于那些孜孜以求、勇于变化、不断进取的团队和个人的。我们很庆幸仁和立在激烈竞争的环境中，多年来保持稳定、健康的发展势头。我们希望能将这种势头长期保持下去，但如何才能做到这一点呢？有一点是可以肯定的，这需要你的参与和付出、需要你作为仁和立理想社区中的一员的真诚和努力。你也许会问我，我应该从什么地方开始我在仁和立的旅程呢？这正是我今天要告诉你的，那就是，从了解本作业手册开始。她会带你迈出在仁和立旅程中的第一步。我们期待你在这里扬帆，并祝旅途快乐！仁和立董事长：目录一、公司主要设备设施编号明细表…………………………………………………………………………二、项目主要设备设施大、中修及工程改造一览表………………………………………………………三、设备维护保养外委明细表………………………………………………………………………………四、工程部分工………………………………………………………………………………………………五、岗位基本要求……………………………………………………………………………………………六、重要制度与事项须知（应知）…………………………………………………………………………七、工作计划（应知）………………………………………………………………………………………八、岗位职责、工作内容、时间量化标准（应知）………………………………………………………1、岗位职责、工作内容、时间量化标准之一：工程主管…………………………………………………2、岗位职责、工作内容、时间量化标准之二：电工………………………………………………………3、岗位职责、工作内容、时间量化标准之三：瓦木油工…………………………………………………4、岗位职责、工作内容、时间量化标准之四：空调、水暖工……………………………………………九、变配电室、电梯机房和空调设备间、锅炉房、水泵间的管理（应知）……………………………十、安全规范（应知）………………………………………………………………………………………十一、基本操作规程（应会）………………………………………………………………………………1、基本操作规程（应会）之一：变配电设备设施………………………………………………………2、基本操作规程（应会）之二：冷暖设备设施…………………………………………………………3、基本操作规程（应会）之三：电梯……………………………………………………………………十二、六类重点设备维修保养规定（应会）………………………………………………………………十三、紧急突发事件应急预案12项（应会）……………………………………………………………十四、工程改造及监理作业流程（应会）…………………………………………………………………十五、考评办法………………………………………………………………………………………………1、考评办法之一：绩效考评办法……………………………………………………………………………2、考评办法之二：评比考评办法……………………………………………………………………………十六、日执行情况记录表………………………………………………………………………………………工程主管检查记录表……………………………………………………………………………………………电工日巡检记录…………………………………………………………………………………………………工程人员工作记录评价表………………………………………………………………………………………主要设备自用和主要客户能耗分析记录表……………………………………………………………………变（配）电锅炉、日常巡视检查记录表………………………………………………………………………十七、定期执行情况记录表……………………………………………………………………………………电气设备定期检修保养记录……………………………………………………………………………………消防设备定期检修保养记录……………………………………………………………………………………（）公司电梯保养记录………………………………………………………………………………十八、培训情况…………………………………………………………………………………………………十九、附件………………………………………………………………………………………………………附件一：（）公司电梯应急维修记录…………………………………………………………………附件二：电工倒闸操作票………………………………………………………………………………………附件三：停水/热/电/气试消防设施……………………………………………………………………………附件四：客户装修改造工程方案联合审定意见单……………………………………………………………附件五：客户装修改造工程联合验收单………………………………………………………………………附件六：突发事件处理记录……………………………………………………………………………………附件七：工程维改项目立项申请审批表………………………………………………………………………附件八：工程维改项目中标审批…………………………………………………………………………………附件九：工程维改项目验收审批表………………………………………………………………………………一、公司主要设备设施编号明细表（填写）系统序号设备编号设备名称规格型号技术参数数量单位生产日期生产厂家联系电话01空调系统（空调工、水工）O101组合式空调机组O102新风机组（落地式）O103新风机组（吊顶或壁挂式）O104风机盘管O105制冷机组燃气O106柴油O107蒸汽O108电O109循环水泵O110冷却水泵O111补水水泵O112冷却塔方形0113圆形O114电子水处理器（软化水系统）O115树脂软化水罐（软化水系统）O116供水变频泵（补水系统）及排污泵0117冷水机组011801190120012101220123012402采暖系统（空调工、水工）O201锅炉燃油锅炉O202燃气锅炉O203燃煤锅炉O204电锅炉O206采暖水泵（循环水系统）0207020803消防系统（电工、水工）O301消防稳压水泵（消防稳压设备）0302O303消防紧急供水泵（消防供水设备）O304消防预作用装置（报警装置）0305O306楼梯间加压风机（正压风机）0307O308地下室送排风机（送、排风系统）O313电动防火卷帘门0314031504公共照明系统（电工）O401楼体广告照明O402广场照明灯04030404O405楼体防撞照明灯系统序号设备编号设备名称规格型号技术参数数量单位生产日期生产厂家联系电话04公共照明系统（电工）O406安全指示灯0407040804090410O411机房照明O412车库/地下通道照明05弱电系统（电工）O501程控交换机O502消防主机（中控）O503监控系统设备O504宽带系统设备O505门禁对讲系统设备O506室内手机信号覆盖系统O507广播系统O508有线电视系统O509卫星电视系统06电梯07变配电系统（电工）O701干式变压器0702油浸变压器0703高压配电柜0704直流屏0705低压总柜0706电容柜0707动力柜0708照明柜0709071008其他（各工种）0801卫生间设施0802物业办公室设施0803电自动平开门0804电动伸缩门0805车库自动道闸二、项目主要设备设施大、中修及工程改造一览表（填写）（1000元以上为大中修项目）序号设备编号设备名称规格型号单位数量大、中修及工程改造部位、内容主要零部件更换和材料使用情况保修期合同额合同存放地维修单位或维修人及联系电话123456789101112131415161718三、设备维护保养外委明细表（填写）序号设备名称设备数量委保单位名称合同期限合同金额合同存放地联系人及电话1电梯2空调机组（制冷制热机组）3锅炉4生活水箱消毒5消防联动系统四、工程部分工（填写）工程部职责1、负责设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，保证设备设施的正常运行。2、负责设备更新、技术改造、改扩建工程的计划；配合、监督施工；参与验收工作。3、负责水、电、汽（气）、油等能源的管理、控制和有效使用。4、认真贯彻执行公司各项规章制度和运行方案，完善内部管理。5、负责工程人员的岗前培训，不断提高专业理论知识和实际工作能力。6、加强安全知识教育，严格执行操作规程；定期检查，确保设备安全运行。工作内容一、日常管理：1例会；2材料管理员；3客户装修管理；4客户维修服务二、电工：5电梯巡查及维护；6电工日巡检；7变（配）电日常巡检；8公用自用主要设备和主要客户能耗分析记录；9查用户水电表；10电气设备定期检修保养；11消防设备定期检修保养；12中控监控设备维护；13电话安装维护；14宽带网络安装维护；15有线电视三、空调工：16空调系统日常巡检；17锅炉、直燃机系统日常巡检；18空调系统能耗分析记录；19空调设备定期检修保养；20锅炉设备定期检修保养四、水工：21给排水设备设施日巡检；22消防设备定期检验；23给排水设备定期检修保养五、瓦木油：24瓦木油工日巡查记录和维修；25空置、退租单元墙面的粉刷六、其他：26突发事件处理；27临时安排工作人员编制定额工程主管人、电工人、空调工人、水工人、锅炉工人瓦木油工人、水质化验员人、共人序号岗位姓名主要负责工作上岗证名称1工程主管组织领导一至六项工作2345678910111415161718工作交接记录表序号移交人接交人工作内容代码交接日期监交人1234五、岗位基本要求一主要应知1重要制度与事项须知√√2工作计划√√3岗位职责、工作内容、时间量化标准√√4安全规范√√5主要付款合同内容√6服务项目参考收费标准√√7例会制度、岗前培训、外部联系电话(重要事项须知一览表)√√二主要应会1紧急突发事件应急预案11项√√2基础管理程序和质量量化标准√√3执行情况表√√三仪容仪