20170616-广州太古汇案例沉淀

广州太古汇考察沉淀2017.06.16太古地产位于广州的大型综合发展项目，由太古地产开发建设并运营管理；项目位于广州市天河中央商务区核心地段，总建面约35.8万平方米（不含文化中心），由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、一个文化中心、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成；在多年国际化专业管理经验太古地产悉心打造下，太古汇已经成为集休闲娱乐、商贸活动、文化艺术于一体的综合商业体。关于太古汇开发背景太古地产于1972年在香港成立，是英资太古集团子公司，公司发展策略集中在运输交汇点的上盖综合体物业；广州太古汇项目原名为广州日报文化广场，2001年由太古地产与广州日报集团共同开发，双方分别占55%和45%股权，后来经过股权变更太古增持股权至97%，并正式定名“太古汇”项目初定于2006～2007年落成，但由于种种原因，最终于2011年5月25日试营业，从确立投资至迎客刚好历经10年，开发周期之长堪称国内典范，也由此可判断太古汇意图打造“精品”的决心天河商圈分析天环广场天河又一城天河城维多利广场太古汇正佳广场时尚天河商业广场太古汇所在的天河商圈，是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈，其商业发展是广州市潮流发展的领航者。区域每天吸引超过80万人次的客流，中等或以上收入人群、白领、周边中高档住宅、游客（辐射至珠三角乃至广东地区居民）。2011年9月太古汇落成，天河路商圈的商业面积已超过150万平方米，跃居全国面积最大的商圈。沿线各购物中心由于定位相似，形成了激烈的竞争势态，区域已进入细分市场。经济指标广州太古汇位置广州天河区天河路与天河东路交汇处开发商太古地产（97%）、广州日报（3%）开业时间2011年5月25日试营业，9月23日正式开业设计院美国ARQ占地面积（万㎡）4.9建筑面积（万㎡）41.6所属商圈天河商圈层数与高度写字楼一座211米，地下四层，地上40层写字楼二座165米，28层；文华酒店128米，28层；文化中心59米，共7层；购物中心40米，地下2层，地上3层。停车位（个）859分项指标集中商业13.8万㎡、写字楼16万㎡、酒店5.5万㎡、公寓0.5万㎡、文化中心5.8万㎡项目定位高端时尚购物中心楼宇备注：①：文华酒店②：写字楼一座③：购物中心④：写字楼二座⑤：文化中心①②③④⑤M层业态分布M（负二层）商铺数量（家）74主要业态零售、男女服饰、鞋包皮具、童装、电器、餐饮主力店华润堂、EP、万宁、ole`超市、盛世长运、顺电品牌店G2000、inital、江南布衣、乐高品牌专卖店、艾高、艾镜、aimer、babyland、博士音响、负二层主打时尚品牌，在接驳地铁出口处和BRT出口处的两侧分布的中型餐饮:喜记、SORABOL、江南厨子、翠园；在沿主动线两侧业态为女装和男装，以及少量的珠宝钟表饰品、鞋包皮具MU层业态分布MU（负一层）商铺数量（家）56主要业态男女服饰、鞋包皮具、保健、主标、钟表童装、餐饮主力店优衣库、方所、i.t品牌店美丽田园、香奈儿、未来猿人、Dior、卓雅、亮视点眼睛、juicycouture、周先生、耐克、潘多拉、野兽派花店负一层主打国际时尚品牌，沿主动线两侧多为男装和女装，以及少量休闲运动用品，珠宝钟表饰品、保健美容等，餐饮分布在中庭北侧中间部位一层业态分布一层商铺数量（家）46主要业态男女服饰、鞋包皮具、保健、主标、钟表童装、餐饮主力店LV、PRADA、Dior、CHANEL、Hermes、BURBERRY、古驰、爱马仕品牌店卡地亚、阿玛尼、纪梵希、路易威登、范思哲一层主打国际一线奢侈品牌，LV、PRADA两间大店面对天河路，AMARI、BVLGARI紧挨两侧，DIOR、CHANEL在中庭过道两旁，Montblanc、HERMARS则靠近停车场。其中LV、PRADA、Montblanc、HERMARS跃层式设计，其余店皆一层。二层业态分布二层商铺数量（家）46主要业态男女服饰、鞋包皮具、保健、主标、钟表童装、餐饮主力店LV、PRADA、Dior、CHANEL、Hermes、BURBERRY、古驰、爱马仕品牌店卡地亚、阿玛尼、纪梵希、路易威登、范思哲一层主打国际一线奢侈品牌，LV、PRADA两间大店面对天河路，AMARI、BVLGARI紧挨两侧，DIOR、CHANEL在中庭过道两旁，Montblanc、HERMARS则靠近停车场，其中LV、PRADA、Montblanc、HERMARS跃层式设计，其余店皆一层三层业态分布三层商铺数量（家）7主要业态餐饮、电器主力店sonystore品牌店新元素、尚莲、星美乐、小山日本料理宝隆纳德国啤酒坊三层主要业态为餐饮和空中花园，商家数量较少，目前仅有新元素、尚莲、星美乐、小山日本料理宝隆纳德国啤酒坊；主力店为sonystore动线分析水平动线：商场M层和MU层以是树状动线设计，以东西走向的动线为主，根据业态布局延伸出若干枝杈板块，其中M层西北角处以环状枝杈的设计，客户通达性差，棺材铺较多优点：“树”的每个分枝能够到达每个角落，提高了商场的利用率，部分环状枝杈的设计提高了死角位的可视性，进深较长的分枝选择了目的性消费较强且租金承受能力较弱的业态（童装），提高了顾客的到达率，相应的商业价值也得到提高；缺点：回旋性较差，部分分枝进深过长，分枝过多，会造成顾客的枯燥感，从而放弃部分分枝，甚至造成部分顾客会有“找不着北”的感觉。动线分析水平动线：商场一层和二层以十字型动线设计，以东、西方向为主轴，南、北方向为次轴交汇构成，中庭通过空中连廊设计联通，设计感十足，连廊通体采光增加了商场的艺术氛围优点：布局紧凑，动线的每个端点与出入口相对应，能够高效地引导人流进入商场，提高店铺的浏览率，弧形的动线设计能够减少由于线路单一而给顾客带来的枯燥感；缺点：1F每个出入口均设置了通往2F的扶梯，部分有消费目标的顾客进入商场后会直接通往动线分析水平动线：商场三层餐饮区和空中花园采用的是一字型动线设计，除了三台手扶梯之外，东、西两个方向均设置了直达一层的连接扶梯、楼梯，但商场和参与区之间为露天设计，阴雨天通行不便优点：扶梯、楼梯的设置增加了餐饮区的通达性，又保证了营业时间不受购物中心营业时间影响；缺点：露天的设置，顾客的到达容易受不利天气影响。动线分析垂直动线：仅设置一台升降电梯，交叉式手扶梯设计增强了店铺的浏览率，在LV、PRADA、Hermes、Montblanc等双层结构的店铺内均设置了内部楼梯，增强了店铺的内部联系，减少了顾客的步行距离项目特色分析外立面设计：太古汇商场外立面以玻璃墙面与黄色石面为主，主入口犹如一个玻璃盒子，石材和玻璃的强烈的对比体现了时代感，商场门前铺以白灰色石板，与商场的整体外立面形象相配，时尚高档项目特色分析整体风格：商场整体以暖色系为主格调，无论是客梯门，安全通道门，通道走道的墙体，所有的顾客消费和活动范围内的装修都细致精致，简洁而不简单，衬托出高档的商场格调材质：比起使用不锈钢及其他银色材料作内饰的商场，太古汇选用的内饰颜色及材料显得特别柔和：深棕色系的木纹贴纸、实木扶手、采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等，使商场建筑变成温婉的演绎。地面是淡黄的大理石，反射度高，尽显得高贵大方；空间：太古汇商场的走廊用流线型设计,具有流线感，逾4米的层高，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域营造出在点、线、面的空间感。项目特色分析中庭设计：中庭的设计颇具特色，大椭圆中空连廊采用钢板相连，钢板中间安装灯光。上表面简单方块图案作为地板，下表面则以十字图案作为天花，使大中庭时尚感十足项目特色分析天台公园：商场三楼设有舒适的空中花园，种植有高达十余米的大树，全天候对外开放优雅的就餐环境，舒适的空中花园，3F仍能种植高达10米的大树，是因为商场2F到3F间距8米，比其他楼层要高2米，而这2米在天台位置正是用来种植花草树木的土层，因此不用担心大树因为土壤不够而营养不良。绿色植物与现场的用餐环境融为一体，景观优雅宜人；3F地面装设射灯，晚上特具格调，可到达3F的扶手梯共有5台，其中2台可从商场直达的扶梯是带有灯光设置和绿化布置的石楼梯。项目特色分析洗手间：洗手间进行无门设置，通过弯形成视线阻挡，全自动冲水设备，洗手液和纸手巾与垃圾回收处均设计于每个单独的洗手台，最大限度方便使用者，洗手台的梳妆镜灯光恰到好处项目特色分析自然采光：项目设置大面积天幕玻璃，通过自然光为商场照明，及时商场内灯光微弱，但光线已然明亮，低碳、节能环保的设计成为其一大特色天花板非常简洁，既没有璀璨的水晶吊灯，也没有层层叠叠的欧式雕纹，有的只是零星点点的节能灯，以及一片片椭圆形的镂空，借助自然光为商场照明。一方面是为了低碳、节能，另一方面也是想突出商家，让顾客被明亮的商店所吸引；五层灯光设计：店铺灯光+天花基本照明+天花板圆柱体灯柱+挑空泛光+自然光。项目特色分析智能停车场：广州首个港湾式候车站点，私家车与出租车分流，配合智能寻车系统，自动感应停车卡能协助车主确定座驾坐标，便捷贴心广州首个港湾式候车站点，使私家车与出租车分流；从M层有扶梯直接通往地下停车场；停车场设备高级，配有定位查询机，先进的自动寻车系统能够更方便顾客；车场内配有美车堂汽车美容业态；车场醒目玻璃门档标志指示，指引顾客通向商场；停车场服务台设置得当，装修恰好。项目特色分析广州市规划在2005年开通地铁3号线，而太古汇正好位于其中的石牌桥站。不过等太古汇2005年动工时，地铁公司只给他们留了一个出口这对太古来说难以接受，他们建设理念是基于“地铁上盖物业”，讲求四通八达，拿共七层的又一城来说，其中就有三层可通向地铁，一层接驳公交站。太古坚持必须有多个地铁接驳口，不断跟政府要求谈判，2008年年底太古汇获得了两个直通石牌桥站的出口，并且还被允许修建一条300米的隧道连接到最近的地铁1号线体育中心站—太古汇才进入实质开发阶段。立体交通：地铁1号线、3号线双地铁上盖，轨道交通便利，顾客可以从地铁站通过地下通道直接进入商场，另外项目还有BRT等快速交通路网项目调研总结项目设计借鉴：天台绿化、采光中庭、智能停车场、屋顶餐饮、酒吧设计均为项目特色优点品牌定位借鉴：整体品牌档次定位高端，但业态略有欠缺，缺少情感消费，如冰场、影院政府支持借鉴：双地铁口的开通，通过不断的与政府协商沟通最终达成