工程测量学第四章第二讲

第四章专题图测绘测绘工程教研室第四章专题图测绘§4-1.地下管线探测与管线图测绘§4-2.地下管网地理信息系统§4-3.竣工图测绘§4-4.房地产测绘与估计§4-5.建筑测绘§4-3.竣工图测绘竣工图是设计总平面在施工后实际情况的全面反映，是真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物、道路和管线等位置的工程实际状况的技术档案资料，是对工程进行交工验收和工程交付使用后进行维护、改建或扩建的重要依据。编绘竣工图的目的：（1）在施工过程中可能由于设计时没有考虑到的问题而使设计有所变更，这种临时变更设计的情况必须通过测量反映到竣工图上，以竣工图作为检验设计的正确性，阐明工程竣工最终成果的技术资料。（2）为改建、扩建提供原有各项建筑物、构筑物和地下各种管线的坐标、高程等资料，作为改建、扩建设计的依据。（3）便于工程交付使用后进行生产管理和各种设施的维护检修工作，特别是地下管线等隐蔽工程的检查和维修工作。竣工图的特点：（1）复杂性。（2）精度取决于细部特征点的坐标和高程的测量精度。（3）竣工总图的比例尺，一般应为1：500图例与原设计图保持一致。竣工图的内容：（1）新建工程竣工图的编绘和满足改建、扩建工程规划设计（2）日常维护管理的需要而对原有的工业与民用工程现状图的补测与编绘。一、新建工程竣工图测绘新建工程竣工图的测量，应随着工程的阶段性竣工及时进行相应的竣工测量与竣工图编绘。竣工总图的编绘，包括室外实测和室内资料编绘两方面的内容。（一）竣工测量竣工测量主要是对施工过程中设计有所更改的部分，直接在现场指定施工的部分，以及资料不完整无法查对的部分，根据施工控制网进行现场实测，或加以补测。竣工总平面图的内容主要包括测量控制点、厂房辅助设施、架空及地下管线、道路的转向点等建筑物或构筑物的坐标和高程，以及留置空地区域的地形。注意竣工图的实测和对已有资料的实地检测，应在已有的施工控制点上进行。竣工测量完成后，应提交完整的资料，包括工程的名称、施工依据、施工成果，作为编绘竣工总平面图的依据。（二）竣工图编绘新建工程竣工图编绘通常是根据设计资料、施工资料和竣工测量资料，在数字化的设计总平面图的基础上进行的，保留设计总平面图中在施工中未更改的内容，把竣工测量获得的竣工资料补充到图上去，即获得竣工平面图。编绘各种竣工图，必须在施工过程中，及时做好隐蔽检验记录，整理好建设变更文件，确保竣工图质量。1.总平面及交通运输竣工图2.给、排水管道竣工图3.动力、工艺管道竣工图4.输电及通讯线路竣工图5.综合管线竣工图二、已建工程竣工图测绘绘制实测竣工总平面图时，应尽可能收集原有的测量、设计、施工测量和竣工测量的图纸和数据资料，作为重新编绘实测竣工总平面图的基础资料。已建工程竣工图测绘也包括室外实测和室内资料编绘两个方面，方法和内容与新建竣工图测绘基本相同，只是与新建工程竣工图测绘相比，有几个应该注意的问题：（1）控制测量系统应尽可能与原有坐标系统一致最好能直接利用原有的系统。（2）由于工程已全部完工，很多隐蔽工程无法根据收集的资料现场检核或直接实测，为确保竣工图质量，应根据实际情况，采取相应的措施。§4-4.房地产测绘与估计房地产测绘与房地产估计是城市房地产管理的两个重要组成部分，为其提供了可靠的数据和资料。内涵：物质、产权和财产内涵属性：自然、法律和经济属性概念：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。房地产的概念与类型房地产的概念1.土地2.建筑物3.房地概念：指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。内涵：土地及其定着物。不动产物业概念：是单元性房地产。房地产类型(二)房地产测绘的任务和目的房地产测绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量、调查和绘图工作，对土地以及土地上人为的、天然的荷载物进行测量、调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量、利用状况等进行测定、调查和绘制成图的工作。房地产测绘的目的：（1）为房地产管理服务（2）为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数据、资料和相关信息。（3）为城市规划、城市建设提供基础数据和资料。（4）为保护产权人的合法权益提供基础数据和资料。（三）房产测绘的内容和特点2.房产测量的基本内容根据房产测量的任务，房产测量的基本内容包括：⑴房产平面控制测量；⑵房产调查；⑶房产要素测量；⑷房产图绘制；⑸房产面积测算；⑹房产变更测量；⑺成果资料的检查与验收等。2.房产测绘与地形图测绘、地籍测量的区别和联系共同点，房产测绘最终形成的房产图，其内容与地形测量形成的地形图及地籍测量形成的地籍图均要根据城市控制网来进行细部测量，而且最大比例尺都是1：500，图面上都要表示出城市地面上的主要地物。区别，地形图是一种多用途的基本图；地籍图突出土地的权属关系，主要用于土地管理；房产图突出房产的权属关系，主要用于房产管理。3.房产测绘的特点（1）测图比例尺较大（2）测绘内容与地形图测绘的差别（3）测绘成果差别较大（4）测绘内容与地籍测量的差别（5）测绘成果具有法律效率（6）精度要求不同（7）各类房产图的修测、补测、变更测量应及时。(四)房产图测绘房产图测绘是以房产调查和控制测量为基础的。1.房产调查房产调查分房屋调查和房屋用地调查，以权属单元进行，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。2.房产平面控制测量房产平面控制点布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。房产平面控制测量包括基本控制测量和图根控制测量。基本控制点和图根控制点的密度，根据测图比例尺和成图方法由技术设计书规定，且应尽量利用已有的控制点和固定地物点。3.房产图测绘房产测绘最重要的成果是房产图，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层平面图。（1）房产分幅图测绘（2）房产分丘图（3）房产分户图房产分丘(分宗)平面图（3）、房产分层分户平面图（五）、房产面积测算的内容房产面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和房屋用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋的建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积测算等等。1.房屋建筑面积的测算方法房屋建筑的平面图形一般为简单的几何图形：如矩形、梯形、三角形、圆形、扇形、弓形等。因此，可以按丈量过的房屋边长用简单几何图形的面积计算公式计算面积。如果用解析法实测或用数字化仪量测到房角点坐标，则可以用房角点坐标解析法的面积公式计算房屋建筑面积。2.房屋用地面积的测算⒈房屋用地面积测算的范围房屋用地面积以丘为单位进行测算，包括：房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。（六）房产变更测量随着我国住房制度改革的不断深入和城市建设的快速发展，旧城改造、房屋商品化的进程不断加快，使得房地产的动态变更不断发生。为了满足房地产产权、产籍管理的需要和保持房产资料的现势性和连续性，房产管理部门要经常地进行房产变更测量，所以，房产变更测量是房产产籍管理部门的日常工作。房产变更测量的内容房产变更测量是指房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权属调整和面积变化而进行的更新测量。房产变更包括面积现状变更和权属主(产权主)变更，所以房产变更测量又分为：⑴现状变更测量⑵权属变更测量一、房地产估价房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。二、房地产估价（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。具备的条件：有扎实的估价理论知识丰富的实践经验良好的职业道德（二)估价目的：时估价项目的期望用途。1、不同的估价目的要影响到估价结果2、估价目的决定价值标准（三）估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档（五）常用房地产估价方法常用的房地产估价方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。3.房地产估价方法3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价步骤：⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。⑴有利害关系人之间的交易；⑵急于出售或急于购买的交易；⑶交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；⑷交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；⑸交易税费非正常负担的交易；⑹相邻房地产的合并；⑺交易方式的差异。交易情况修正的方法：可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。修正公式：交易实例在成交日期的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格交易日期修正系数=待估房地产价格指数/交易案例价格指数一般采用房地产价格指数来进行修正。定基价格植树、环比价格指数。例：评估某宗房地产2001年9月末的价格，可比实例成交价3000元/平方米，成交日期2000年10月，另调查获知该类房地产价格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上涨2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）（5）区域因素修正区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生影响的因素。=区域因素修正后的比较案例价格比较交易案例价格×待估房地产区域因素条件指数比较案例房地产区域因素条件指数（6）个别因素修正个别因素是指构成房地产的个别特性对房地产价格产生影响的因素。（7）确定房地产估价额待估房地产价格=比较交易房地产价格交易情况修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数交易日期修正系数××××2收益法收益还原法是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。适