写字楼产品入门

本报告是严格保密的。1写字楼产品入门2011年05月12日世联写字楼事业部本报告是严格保密的。课件内容第一部分写字楼产品简介第二部分写字楼构成简介本报告是严格保密的。课件内容第一部分写字楼产品简介第二部分写字楼构成简介按档次分类按形式分类本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类超甲级写字楼（国际甲级写字楼）甲级写字楼类甲级写字楼案例深圳卓越世纪中心/京基100诺德中心/汉京国际卓越大厦位置核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接核心商业区域，与公共交通系统直接连接主流商业区域，与公共交通便捷连接体量50，000㎡以上30，000㎡以上15，000㎡以上楼宇平面整层可出租面积超过2，000㎡；实用率超过65％；采用无柱形设计，单层平面最好是长方形或方形；考虑可拆卸楼板的设置；整层可出租买面积超过1，000平面；实用率超过70％；采用无柱形设计，单层平面最好是长方形或方形；整层可出租买面积超过800平面；实用率超过70％；室内净高不低于2.8米不低于2.6米不低于2.3米进深不低于12米不低于8米不低于7米产品素质分类评价指标国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化本报告是严格保密的。超甲级写字楼（国际甲级写字楼）甲级写字楼类甲级写字楼候梯厅/走廊宽度候梯厅：不低于3米；公共走廊：不低于1.5米；候梯厅：不低于3米；公共走廊：不低于1.5米；候梯厅：不低于2.3米；公共走廊：不低于1.4米；洗手间男女各一或二个，每个按照不低于楼层使用面积的1：8配置；拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间；男女各一个，每个按照不低于楼层使用面积的1：10配置；男女各一个，每个按照不低于楼层使用面积的1：10配置；空调四管制风机盘管系统或VRV/VAV系统；夏季：可达22℃，≤50％（相对湿度）；冬季：22℃，≥40％（相对湿度）；新风量：40立方米/人/小时（按10㎡/人密度计算）四管制风机盘管系统或VRV/VAV系统；新风量：30立方米/人/小时（按10㎡/人密度计算）风机盘管系统按素质分类按形式分类产品素质分类评价指标国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化本报告是严格保密的。超甲级写字楼（国际甲级写字楼）甲级写字楼乙级写字楼电梯系统（客梯）分区设置；平均等待时间不超30秒；载重量：不低于1350KG/台；梯速3.5－9米/秒；配置比例：不低于4500㎡/台；设置有电梯空调系统；分区设置；平均等待时间不超40秒；载重量：不低于1350KG/台；梯速2－4米/秒；配置比例：不低于5000㎡/台；设置有电梯空调系统；平均等待时间不超60秒；载重量：不低于1050KG/台；配置比例：不低于5500㎡/台；停车位不低于150㎡/个不低于200㎡/个不低于250㎡/个无障碍设计必须予以考虑可以予以考虑可以予以考虑环保要求国际LEEDS认证，ISO14000认证ISO14000认证——按素质分类按形式分类产品素质分类评价指标国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化本报告是严格保密的。课件内容第一部分写字楼产品简介第二部分写字楼构成简介按档次分类按形式分类本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类单体写字楼（主流商务区）：主流写字楼产品，城市形象代言者界定标准：此类写字楼位于城市规划的成熟或新兴的核心商务区内，以写字楼为主体，有相对较小体量的配套裙楼商业。项目特点/优势：区位：项目的区位优势较强，占据城市核心资源；规模：高度大多在100米以上，单体建筑面积在5-15万㎡之间；物业类型：由写字楼塔楼和商业裙楼构成；产品特点：楼体外立面大气、美观，商务感强，硬件配套较为高端；客户：国内外大型集团企业，本地实力较强的企业为主要客户；案例：安联大厦、新世界中心、诺德中心等。安联大厦新世界中心诺德中心本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类单体写字楼（非主流商务区）：主流商务区写字楼外的特色产品界定标准：此类写字楼位于城市边缘区域/商业区或居住区等非规划商务区内，以写字楼为主体，有相对较小体量的配套裙楼商业。项目特点/优势：区位：因无主流商务区的配套及资源，缺乏商务氛围及聚集效应，区位是此类项目的劣势；规模：单体建筑面积大多在8万㎡之下，规模相对较小；物业类型：由写字楼塔楼和商业裙楼构成；产品特点：楼体外立面富有个性，识别度较高，产品有个性化、生态化的特色；客户：以项目所在区域内实力较强的企业、核心区挤出型客户为主；案例：中央西谷大厦、振业国际、汉京国际。中央西谷大厦振业国际汉京国际本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类综合体内写字楼（核心商业/商务区）：城市综合价值聚集的核心华润大厦界定标准：此类综合体项目大多位于城市成熟的商务区/商业区，由商业、写字楼、酒店公寓多种类型物业构成。其中的写字楼大多作为项目的形象标杆，起到价值提升作用。项目特点/优势：区位：项目的区位优势较强，占据城市核心资源；规模：高度大多在100米以上，单体建筑面积在5-15万㎡之间；物业类型：商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业构成，各物业价值相互支持、拉升；产品特点：楼体外立面大气、美观，商务感强，硬件配套高端；客户：国内外大型集团企业，本地实力较强的企业为主要客户；案例：华润大厦、京基100、卓越世纪中心。京基100卓越世纪中心本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类综合体内写字楼（非核心商务区）由商业、住宅、写字楼等多种业态构成，产品具有个性化较强的特点界定标准：此类项目多数位于城市非核心商务区，项目周边资源环境较好；项目特点/优势：区位：项目的区位优势相对不强，不占据城市核心资源；规模：高度大多在150米以下，单体建筑面积在8万㎡以下，总建面在30万平米以下；物业类型：由写字楼、商业、住宅等构成；产品特点：产品富有个性，注重尊贵感、科技及环保理念的特点；与核心区写字楼有较大区别；客户：以项目所在区域内实力较强的企业、核心区挤出型客户为主；案例：智慧广场、一冶项目等。智慧广场一冶项目本报告是严格保密的。按素质分类按形式分类产业园写字楼：多数位于城市城郊结合部或外围城区，园区具有低容积率、高绿化率的特征，办公舒适度好，写字楼高度不高，注重生态、环保的设计界定标准：产业园多位于城市远郊区域，大多具有政府确定的产业规划条件。项目体量较大，以写字楼为项目的主体。项目特点/优势：区位：项目距离城市核心区较远，为独立的运作系统，大多有邻近高速公路的优势；规模：高度大多在50米以下，园区总体规模大多在20－150万㎡之间；物业类型：高层产业楼、中层产业楼、独栋别墅、商业、住宅、会所等；产品特点：具有低密度、高绿化率的特征；客户：中小科技类企业为主，有部分跨国公司总部；案例：天安数码城、星河雅宝、东莞松山湖科技园、上海张江科技园。星河雅宝天安数码城本报告是严格保密的。写字楼产品按档次分类按形式分类第一部分内容总结超甲级写字楼甲级写字楼类甲级写字楼综合体写字楼商务区单体写字楼产业园写字楼非主流商务区写字楼本报告是严格保密的。课件内容第一部分写字楼产品简介第二部分写字楼构成简介外部形体内部结构硬件设备智能化设计本报告是严格保密的。课件内容第一部分写字楼产品简介第二部分写字楼构成简介外部形体内部结构硬件设备智能化设计本报告是严格保密的。写字楼外立面造型由平整的玻璃面，逐渐演变出具备各种形态的造型，满足了客户对写字楼个性化、昭示性的要求立面造型写字楼立面造型原因：营造项目高端、大气、尊贵形象；营造现代、简约的项目形象；增强项目个性和可识别性并蕴含良好的风水寓意。上海中心卓越世纪中心荣超经贸中心龙型造型，象一条盘转上升的巨龙，在陆家嘴金融中心众多写字楼中独具个性；钻石外立面，营造尊贵、大气且具良好风水寓意的外形；本报告是严格保密的。17玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少窗框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。写字楼幕墙由最初的石材＋普通玻璃的形式，逐渐演变为全玻璃幕墙的形式；全玻璃幕墙在施工速度、外立面形象、使用舒适度、节能隔音等方面都有提高幕墙国际商会大厦新世界中心本报告是严格保密的。使用大尺寸幕墙，保证开启窗离地高度足够高鸿隆世纪广场鸿隆世纪广场建议开启窗离地高度在1.9m以上，可以使办公人员得到无遮挡的窗外视野；窗尺寸可依据实际状况尽量使用较大尺寸的窗，可以使办公人员得到良好视野同时也使外立面更大气、美观。客户体验点视野范围内无遮挡;室内保温效果好；技术实现开启窗离地高度在1.9m以上；根据建筑设计效果分格确定单元板块的宽度，根据楼体层高确定单元板块的高度；幕墙本报告是严格保密的。Low-e玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的隔热效果和良好的透光性。Low-e中空玻璃可有效降低传热系数，若充入惰性气体可进一步降低传热系数，保持室内外温差。属性价比最高的品种。中空玻璃幕墙材质客户体验点采光：材质明亮通透，保证室内采光效果；节能：隔热保温作用良好，可节能；技术实现采光：可见光透光率40-50%，保证室内的自然采光；节能：遮阳系数sc0.3，控制进入室内的太阳能；传热系数U1.7，有效隔绝室外的温度影响；LOW-E中空玻璃，更好的透光性及隔热性本报告是严格保密的。20双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃；它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。规格（mm）（玻璃厚度+空气层+玻璃厚度）价格（元/平米）单银双银6+9+6250-260290-3006+12+6257-267297-3078+12+8297-307337-347数据来源：南玻电话咨询幕墙材质节能环保型的双银LOW-E中空玻璃本报告是严格保密的。钢化玻璃夹胶玻璃幕墙材质客户体验点防噪：隔音性能良好，消声减噪；安全性：遭受猛烈撞击之后，不易碎裂和脱落；技术实现安全：进行钢化处理或者在中间夹上聚乙烯醇缩丁醛（PVB）中间膜，不易破裂脱落；降噪：能够降低噪音30分贝以上；钢化玻璃破碎后成蜂窝状的钝角颗粒，对人体不会造成伤害，强度是一般普通玻璃的4～5倍。夹胶玻璃在防暴、防飓风等方面安全性能良好，同时能出色实现降噪，适合高层建筑。玻璃采用钢化夹胶技术，满足安全、降噪要求，可与双银LOW-E玻璃结合使用本报告是严格保密的。热反射镀膜玻璃客户体验点私密性：白天从建筑外部朝建筑内部看，具有一定视线屏蔽性；光污染：楼体立面不易反射出强烈的光线，光污染小；技术实现私密性/光污染：反射率控制在20%-30%左右，起到防窥视效果，同时减小光污染；热反射镀膜玻璃又称阳光控制膜玻璃，是在优质浮法玻璃表面用真空磁控溅射的方法镀一至多层金属或化合物薄膜而成。薄膜的主要功能是按需要的比例控制太阳直接辐射的反射、透过和吸收，并产生需要的反射颜色。特点是丰富多彩的反射色调和极佳的装饰效果，同时对室内物体和建筑构件具有良好视线遮蔽功能，另外能实现较理想的可见光透过比和反射比。幕墙材质采用热反射镀膜玻璃，保证办公间内私密性和防止光污染，对保密性要求高的项目如科技型办公项目推荐采用本报告是严格保密的。盐田国际客户体验点防水防渗：良好的防雨水渗漏和防空气渗透性；易安装性：施工周期短，可与工地土建施工同步进行；技术实现安装技术/防水