开盘方案

房地产开盘方案一，房地产项目的市场环境分析1.全国宏观环境分析•全国宏观经济环境分析•全国宏观产业环境分析2.南京市房地产市场宏观环境分析•南京市城市发展规划•南京市宏观经济概况3.南京市房地产市场现状及预测•土地市场分析•住宅销量市场分析•投资市场分析1.1全国宏观环境分析全国宏观经济环境分析2017年以来，中国经济延续回稳向好态势，国民经济呈现运行平稳、结构优化、动能转换、质量效益提升的态势。全社会固定资产投资增速小幅回落，消费增速总体平稳，进出口增速显著大幅回升，居民收入稳定增长。预计2017年中国经济增长6.8%左右，增速比上年小幅回升，实现年初的增长目标。其中第一、二产业增速平稳，第三产业对经济增速贡献显著，增加值占比继续提高。2013-2018年4季度GDP走势图统计时间国内生产总值（亿元）国内生产总值季度累计同比增长（%）第二产业增加值（亿元）第二产业增加值季度累计同比增长（%）第三产业增加值（亿元）第三产业增加值季度累计同比增长（%）2013年1-4季度595244.47.8261956.18277959.38.32014年1-4季度6439747.3277571.87.4308058.67.82015年1-4季度689052.16.9282040.36.2346149.78.22016年1-4季度743585.56.7296547.76.33833657.72017年1-4季度827121.76.9334622.66.1427031.582018年第1季度198783.16.877451.36.3112427.87.52013-2018年4季度GDP统计表2018年，建筑材料的价格可能暂时不会下降。究其原因，无非就是国家环保部重力整治建材企业污染问题和汽运的限载查处加大。2013-2018年建材价格走势图全国宏观产业环境分析2月16日，新华社就发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就“2018年楼市走向”作了明确表态。回顾去年以来房价变化节点：8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终极目标。楼市新旧时代的分水岭人口流入城市“政府垄断住房用地”格局将改变住房租赁市场加速布局在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快推进住房租赁立法等。国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点。1.2南京市房地产市场宏观环境分析城市的规划对房地产的开发有着重要的意义,可以说城市规划决定着房地产的开发价值。城市规划前景有效地刺激了房地产开发投资的增长,城市规划中的功能分区,也为房地产开发区位选择提供了依据,项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响,城市规划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善影响了房地产商品的价格。南京市城市发展规划城市职能与发展规模城乡空间布局南京市宏观经济概况根据南京市人民政府网上公布数据，2018年第一季度，南京市完成地区生产总值2680.31亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%，增速位居全省设区市首位。一季度民用钢质船舶产量下降54.1%；水泥下降23.5%。去库存成效明显。全市商品房销售面积同比下降14.4%，待售面积同比下降30.5%。一季度，全市一般公共预算收入397.81亿元，同比增长19.1%，增速领跑全省；全体居民人均可支配收入为15976.5元，同比增长9.2%，增速在苏南五市中位列第一。1.3南京市房地产市场现状及预测土地市场分析行政区农用地建设用地未利用地土地总面积面积占总面积比例面积占总面积比例面积占总面积比例南京市619.9362.74%283.9229.74%84.208.52%988.05南京市土地资源概况（单位：万亩）类别件数总面积（单位：公顷）总金额（单位：亿元）用地预审6955048.442/公开出让3611396.011557.30南京市2017年度国土资源综合统计报告表住宅销量市场分析商品房销量市场观分析2017年1-4月南京市商品房销售面积为3677.6千㎡，同比下降27.3%；2016年1-12月南京市商品房销售面积为15581.8千㎡，同比增长1%。2017年1-4月南京市商品房销售额为65107百万元，同比下降20.1%；2016年1-12月南京市商品房销售额为276635百万元，同比增长56%。商品住宅销量市场观分析2017年1-4月南京市商品住宅销售面积为3278.1千㎡，同比下降31.8%；2016年1-12月南京市商品住宅销售面积为14062.9千㎡，同比下降1.6%。2017年1-4月南京市商品住宅销售额为56641百万元，同比下降26.7%；2016年1-12月南京市商品住宅销售额为251499百万元，同比增长56.3%。价格分析2017年5月南京市房地产平均价格为26106元/㎡，环比下降0.08%，同比增长24.57%。投资市场分析2017年1-4月南京市房地产开发投资额为67803百万元，同比增长29.9%；2016年1-12月南京市房地产开发投资额为184560百万元，同比增长29.2%。2017年1-4月南京市商品住宅开发投资额为51063百万元，同比增长27.3%；2016年1-12月南京市商品住宅开发投资额为139276百万元，同比增长28.8%。综上所述，2017年各种紧缩政策不断发布，市场趋于稳定，2018年将会延续2017年的主基调。二，金科集团南京栖霞区燕子矶项目市场环境分析1.南京市栖霞区燕子矶项目概况•金科集团背景•南京栖霞区燕子矶项目概况•项目建设方案2.南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场分析以及特点•区域环境分析•区域房地产市场特点3.南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析4.南京市栖霞区燕子矶项目竞争分析2.1全国宏观环境分析集团背景•用地性质：不限•用地面积：18551.9m2•容积率：1.01≤Far≤2.2•建筑高度：35≤H≤60•建筑密度：≤22%•绿地率：≥35%地块位于栖霞区燕子矶街道，北临太新路，东临嵩山路，南临燕江路，西临黄山路，现状为空地。根据现场踏勘，项目地块周边300m范围内均为拆迁后空地和在建小区，根据规划，周边空地多为规划的商业、居住和教育用地，无规划工业企业用地。•土地性质•环境卫生项目情况地理位置环境分析南京栖霞区燕子矶项目概况项目环境调查与分析•土地性质本项目地块形状为规则的矩形地块,沿四周路段都很顺直，为南京市栖霞区燕子矶街道的中部，在高层建筑中可以看到周围的所有景色。燕子矶作为长江三大名矶之首，有着“万里长江第一矶”的称号，风景秀丽，南京幕燕省级森林公园距离约为1km，森林景观是本项目可以利用的一大卖点，应充分利用，•环境卫生本项目地块原主要为薛家村住宅，另外还包括原华隆公司部分区域，现均已拆迁完毕。原来的拥挤和脏乱差的情况己经得到彻底改变。由于紧靠太新路,这条道路是栖霞区主要的交通要道,交通比较繁忙,车辆拥挤,堵车的情况经常发生,噪音给本项目带来一定影响。项目建设方案本项目占地面积18551.9m2，总建筑面约60000m2，其中地上建筑面积约40000m2，地下建筑面积18800m2，建设内容主要包括5栋18F住宅楼（1#、2#、3#、4#、5#）、1栋1F配电房（A1#楼）、1栋2F配套用房（A2#楼），本项目地下1F为储藏室和地下车库。项目建成后共有住宅总户数约370户，机动车停车位约500辆。项目基本一览表2.2南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场分析以及特点区域环境分析地块周边紧邻太新路、嵩山路等城市主次干道，是栖霞区燕子矶区域内不多的较大的规则地块,周边医疗、教育、金融、文化、娱乐等配套设施十分齐全，其中有农业银行、工商银行、建设银行等众多的金融服务网点；有南京万寿医院、南京新颐和康复医院、太新医院医疗机构服务点；既有金陵科技学院等高等学府，也有燕子矶中心小学，燕子矶初级中学等教学资源；更有晓庄国际广场、彩虹广场、沃尔玛等商业中心。区域房地产市场特点区域住宅项目产品特点区域内典型楼盘区域内建筑类型多以小高层、高层为主,多层住宅几乎绝迹。由于区域内良好的配套和成熟的居住氛围,所针对的目标客户群定位均比较高,所以市场供应的户型面积较多,以80平米140平米为主,户型以三室两厅及两室两厅为主。区域内总房价一般均在2万一3万之间。周边的高档次楼盘较多，竞争激烈。以项目为中心,聚集着济南市许多的高档楼盘,比较有代表性的楼盘电建地产海赋尚城、保利国家社区、融创玉兰公馆、弘阳燕江府等等，这些楼盘都会对此项目的潜在目标客户群产生分流作用。项目住宅板块区域内典型楼盘的情况2.3南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析分析机会威胁优势劣势规划优势品牌优势政策优势交通优势优势分析•金科集团具有很明显的知名度,具有很强的影响力。•地块位于栖霞区燕子矶街道，北临太新路，东临嵩山路，南临燕江路，西临黄山路。附近有6多条公交线路,交通四通八达,十分便捷出行较为方便。•燕子矶新城被南京市政府列入2011年城市建设重点打造的十大板块之一，城北边缘化面貌将会有较大的改变。据了解，未来燕子矶新城将打造成为城北的公共服务区，改变现有化工厂聚集区的面貌。•栖霞区发展前景好,且地块布局方正平整,较好规划。通过委托国际知名的设计公司设计,很容易做成经典项目。该项目所处的太新路交通堵塞现象严重,造成了一定程度出行不便。该项目距离主要交通道路距离太近,噪声干扰成为项目的软肋。项目东北侧的环境有点脏乱差,与周边的大环境不协调。劣势分析利用大路改造造势。大路的拓宽改造,客观上能够解决交通的拥堵问题,另外,大路的改造,能够将项目东北侧的脏乱差的市容问题一并解决。本项目的建成,提供尽可能多个车位,能过为科技市场提供一定的车位,在一定程度上解决了山大路的交通堵塞问题,起到了一举两得的效果。计划采用新型的外墙材材料,利用现代化的新材料来弥补噪音的问题。地段优势优化景观淡化劣势南京市人才政策机会分析栖霞区燕子矶区域以内的地区,已经很难找到配套设施和交通情况向本项目这样优越的地块了。该地区人口众多,虽然周边,但远远满足不了需求,总的来说时区域供应量较少。且由于南京人才新政的影响，人口流入很大，加上地段稍偏远，房价稍低，更能够引人注目。利用国际名师高水平的规划、景观设计,弱化项目的现状劣势,将因地理条件的不利给建筑规划布局以及建筑施工带来的不利因素彻底消除掉,而且将噪声等污染降至最低程度。根据《中共南京市委、南京市人民政府印发的通知》(宁委发[2018]1号)要求，南京市公安局会同该市人社局研究制定《南京市关于大学本科以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法(试行)》(以下简称《人才落户实施办法》)已于今年3月1日正式实施。这必将导致人口的快速流入，对住房的需求增加。开发难度大本区域高档物业较多，周边有（融创、保利等等）,作为后起项目,在市场定位、项目规划、产品策划等方面都提出更高要求,本项目的总体开发难度较大。开发周期可能加长由于本项目本身为老城区,拆迁的难度可能会比较大,有可能对开发周期造成不利的影响。另外,周边都是已经建好的社区,对将来的施工的施工场地、施工噪音以及周边居民的态度都会对施工进度造成很大的影响。这些多可能对开发周期造成不利的影响,开发周期的延长,对销售、融资成本、资金回笼以及项目的市场形象,都会造成负面的影响。.威胁分析•通过上述对项目的分析,我们可以明白金科集团公司的