房地产--楼盘创新案例

12007年3月22日大型楼盘典型案例分析500亩以上大盘典型案例分析本报告将选取面积在500亩以上，容积率在0.5-1.5、1.5-2.5两个不同阶段的大盘做分析，主要研究大盘的价值提升与产品规划特征。3容积率0.5-1.5之间美洲故事南山苏迪亚诺4美洲故事•项目基本指标•规划及推货节奏•项目价值点分析•营销推广分析500亩以上大盘典型案例分析项目地址：雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处东北恻开发商：湖南德普置业发展有限公司物业公司：第一太平戴维斯占地面积：800亩建筑面积：60万㎡物业类型：别墅、高层别墅类别：独栋、双拼、联排容积率：1.0绿化率：41.69%总栋数：200栋物业费：3元/㎡/月项目分期：二期当前期数：一期基本数据500亩以上大盘典型案例分析项目分二期开发项目总占地近800亩，以园区内的规划路为准，分成东、西二区，共二期开发。一期（西区）占地358亩，规划为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。二期（东区）占地442亩，规划物业类型有高层、独栋及双拼别墅。项目规划项目二期（东区）产品：独栋、双拼、高层项目一期（西区）产品：独栋、双拼、联排500亩以上大盘典型案例分析项目规划——原生坡地别墅群地块特征：坡地地形，内部自然景观资源在别墅中来说并不特别出色。产品规划特色在于依托坡地地形顺势而建，再结合人工湖泊尽可能展现别墅生态自然特征。在项目整体成熟及区域环境也更趋成熟后，后期高层产品的设置将成为项目获取高利润值的产品。万家丽路湘府路500亩以上大盘典型案例分析一期推货节奏1.1期维多利亚组团推出时间：07年9月产品：独栋+双拼价格：双拼8500独栋125001.2期阿卡迪亚组团推出时间：08年4月产品：独栋+双拼价格：双拼10000独栋200001.3期纳帕山谷组团产品：双拼推出时间：08年下半年价格：双拼125001.4期常青藤组团产品：联排推出时间：09年下半年价格：联排7000-8500以位置较优的高端产品独栋与双拼先期入市，拔高项目档次，提升后期联排价值500亩以上大盘典型案例分析07年9月独栋双拼联排7000单价推货时间08年4月08年下半年09年8月8000900010000110001200013000140001500016000170001800019000200002100022000230002400025000260001.由于独栋产品的稀缺，售价快速拔高；2.中高端联排产品受前期高端产品的带动明显，初期入市价已达到7500元/平米以上。500亩以上大盘典型案例分析项目整体推货节奏首推：高端独栋、双拼再推：中高端联排最后推：中端高层=获取高利润率获取高利润率=获取高利润值=由高到低的推货节奏，在拔高项目形象获取高利润率后，也能获取高利润值，为项目实现利润最大化目标500亩以上大盘典型案例分析户型配比一期百分比户型面积㎡数量可售独栋341-445231013%双拼330-420108962%联排270-300441525%合计17534100%产品以双拼为主，主力面积区间330-430平米之间，主力总价大约在400-500万之间，总体销售速度偏慢户型面积独栋总价大约在680-900万之间双拼总价大约在400-500万之间联排总价大约在200-250万之间07年9月至今销售周期约2年半时间，共售约140套，月均售4.7套500亩以上大盘典型案例分析规划评判亮点：保持原地形，依势而建，自然而成；先期以高端入市，提升价值，逐步推出中高端联排，以及高层产品，获取最高利润值；不足：由于高价位产品量过大，总价过高，是销售速度偏慢的主要原因；独栋与双拼适用于拔高形象，提升项目价值，联排属于走量型产品，相对而言，双拼属夹心层产品，并不宜过量设置。500亩以上大盘典型案例分析项目价值点分析500亩以上大盘典型案例分析固有价值固有价值资源景观企业品牌临天际岭森林公园，外部生态景观资源优越德普置业，具备一定的行业品牌在固有价值中，地段是其核心优势地段属城市别墅，地段优越500亩以上大盘典型案例分析可变价值——园林景观以美洲风格为蓝本，中心景观打造大面积人工湖，整体园格给人清新、自然之感500亩以上大盘典型案例分析可变价值——园林景观园林精装交房500亩以上大盘典型案例分析可变价值——外立面融合北美主流建筑元素后的再创新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑风格于一身，不同风格的变化给人丰富新鲜感500亩以上大盘典型案例分析可变价值——内部配套内部配套较为常规，设有8000平米双会所、6353平米社区商业、1291平米幼儿园、游泳池500亩以上大盘典型案例分析户型特点：挑空6米以上的家庭厅，大气，彰显家族气派外廊式双门设计，有效延伸室内空间双主卧设计每间卧房都带有阳台或露台户型特点：餐厅挑高6米以上，长幼有序，彰显家族礼仪阔绰客厅，多面采光，彰显家族尊贵之气派二楼多露台设计车库设在一楼，免除居者上下麻烦北美法式独栋北美法式双拼可变价值——户型特征500亩以上大盘典型案例分析可变价值——物业服务物业管理公司——第一太平戴维斯第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称。为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国TrammellCrow公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今已在全球设立了140个分公司及办事处的庞大服务网络。（注：TrammellCrow公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。）500亩以上大盘典型案例分析可变价值——建筑品质严格考究每处建筑用材，采用美国欧文斯科宁、德国汉高、法国永得宁、拉法基等国际顶尖品牌，锻造惟精惟一的建筑品质。500亩以上大盘典型案例分析价值点评判固有价值地段自然资源企业品牌★★★★★★★★★★★★可变价值园林景观外立面内部配套户型亮点物业服务建筑品质★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事地段价值与产品综合品质是其口碑树立的重要关键点。500亩以上大盘典型案例分析营销推广分析500亩以上大盘典型案例分析2007年8月中旬，销售体验中心大幕开启。500亩以上大盘典型案例分析样板房势宏伟的拱门、挑高客厅，无一不展示出家族别墅特有的礼仪感；刻意做旧的木色、手工陶砖、奶油色的艺术石壁炉量身定制主人的含蓄与内敛。主人房里是精心定做的铁艺挂件、“传世”家具，美式家居散发出奢华的气质，餐桌、沙发、书柜以蜿蜒起伏的弧线回旋着柔美曼妙的韵致。古典与奢华的美式庄园500亩以上大盘典型案例分析在米娅城堡后殖民主义风格的独栋空间里，蚀刻的镜面玻璃，异型拼花的大理石，抹了圆角的造型垭口……巴洛克豪华、动感、多变的视觉缓缓张扬着经历了繁华但没有没落的一种另类的豪华与尊贵。起居室、主卧的大飘窗让阳光以优雅的方式将大自然的精华传送到房间的各个角落。推窗远眺，树木葱翠、繁花绚丽。米娅城堡：张扬着一种另类的豪华与尊贵样板房500亩以上大盘典型案例分析2007年8月25日，美洲俱乐部会员全球招募。500亩以上大盘典型案例分析2007年8月份开始进行市场预热，充分整合媒体资源，实现了组合推广模式，达到了短期引爆市场的效果。【户外广告】【网络广告】500亩以上大盘典型案例分析营销推广以“家族别墅”概念树立高端形象，并且由于概念的创新而备受关注，传唱度高500亩以上大盘典型案例分析【报纸广告】营销推广500亩以上大盘典型案例分析2007年9月21日，策划组织了『“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜』，启动首批VIP预约。500亩以上大盘典型案例分析2007年11月，推出第二批房源——阿卡迪亚组团，在严厉的房地产调控形势下我们针对性调整营销策略，推行“活动营销”及“俱乐部关系营销”，丰富了家族别墅精神内涵。【俱乐部会刊《创享家》】500亩以上大盘典型案例分析2007年11月24日—12月25日，『美洲故事电影节』震撼上演500亩以上大盘典型案例分析2007年12月29日，『荣耀家族，创享2008—“美洲故事”新年名流夜暨美国自驾游出征仪式』500亩以上大盘典型案例分析美洲故事——营销推广小结以“家族别墅”概念树立高端形象；以组合媒体策略炒热市场；以活动事件营销“圈定”客户；36南山·苏迪亚诺•项目基本指标•规划及推货节奏•项目价值点分析•营销推广分析500亩以上大盘典型案例分析南山苏迪亚诺——基本数据项目地址：河西金星北路三段399号（金星大道与普瑞大道交汇处）物业公司：南山物业占地面积：502亩建筑面积：33万㎡容积率：1.05绿化率：60%总户数：2146栋项目分期：三期投资商:中国南山开发（集团）股份有限公司开发商:长沙南山房地产开发有限公司规划单位:澳洲五合国际营销代理:合富辉煌房地产（湖南）整合推广黑马广告（中国4A）项目开发组合500亩以上大盘典型案例分析临金星大道，岳麓大道、一桥、二桥、三汊矶大桥所构成的路桥交通网给苏迪亚诺提供了“半小时配套”的双重体系（交通配套体系、公建配套体系）。距岳麓山风景区：20分钟车程距离市政府：10分钟车程距五一商圈：20分钟车程距新河三角洲：15分钟车程距麓谷科技园：20分钟车程距离市政府：10分钟车程距五一商圈：20分钟车程距麓谷科技园：20分钟车程距岳麓山风景区：20分钟车程距新河三角洲：15分钟车程区域位置500亩以上大盘典型案例分析“两湖三轴五主题”南部溪流景观轴中部横贯社区的干道景观轴两湖北部休闲主题景观轴五大组团项目规划500亩以上大盘典型案例分析•项目地块平整，内外部并无突出自然资源；•以“海洋、平原、森林、河谷、山地”五种地貌为基础构建二湖三轴五组团。•产品线非常丰富，独立别墅+双拼别墅+联排别墅+洋房+小高层项目规划商业街情景洋房小高层联排别墅独立别墅双拼别墅联排别墅情景洋房情景洋房会所三期一期二期500亩以上大盘典型案例分析由于南山项目位置偏远，首推中高端产品联排与洋房进行试水，市场打出知名度后，再推高端产品独栋与双拼提升项目价值，最后推出中端产品小高层提升利润值•07年6月9日开盘，推出72套联排•07年8月18日开盘，推出300套洋房•07年9月１３号开盘，推出133套联排•11月推出独栋、双拼别墅•小高层将最后推出推货节奏500亩以上大盘典型案例分析独栋双拼联排单价推货时间1.由于08年入市时机及项目地段问题，南山在07年下半年火爆销售之后，整体价格提升不大；2.独栋与双拼产品的提价能力最强洋房500亩以上大盘典型案例分析项目价值点分析500亩以上大盘典型案例分析固有价值固有价值资源景观企业品牌不突出南山，具备一定的行业品牌整体固有价值不突出，其中以品牌形象相对较优地段偏远500亩以上大盘典型案例分析可变价值——园林景观澳洲风情园林，首期开盘即已打造好中心园林景观，对销售促进作用非常大园林在开盘之前已经整体呈现在客户眼前，大门入口的中心喷泉与金帆包装的亚热带棕榈树和阳光下起舞的景观帆交相辉映，石头中传出悦耳的音乐①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦500亩以上大盘典型案例分析可变价值——外立面简约、现代、少装饰、个性鲜明的建筑风格，用简约的构图和粗放的线条来体现建筑的精神追求。2700平方米双湖会所墨蕾河谷独立、双拼别墅雅拉美地联排别墅悠蓝海滨------别墅式洋房500亩以上大盘典型案例分析可变价值——内部配套内部配套商业街20000平米外向型社区商业游泳池网球场和羽毛球场双会所3000平米其中主会所以运动为主题，面积约2700平米，分上下两层，设有健身中心、台球中心、乒乓