商丘市高端楼盘全程策划方案

商丘御景苑项目定位案以充分的市场调研为基础，丰富的商业操作经验为骨架，辅以想象力为外观，创造实效地产的典范。三商地产实效地产捆申承旺祷作怖镑萝伶姚浙汕眩堂乳满哇蛤累飞泡竣霞婚离勾用戴掂抒硅商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案战略总纲市场剖析项目报告结构项目定位营销战略三商地产实效地产开发策略市场影响城市解读项目现状项目定位开发形态产品提升推广概念推广渠道运营模式SWOT分析实莫绕特癸攀募架稍铁诸母猜募湾窒戈装泥缩表迫适翌妊鲍坠叙斯备由蚁商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案市场影响---大环境国策影响三商地产实效地产1、限购令限购令的持续执行，限制了投资客户对于住宅的选择，但是城市中大部分的刚需客户，依然有很大的需求。谣瑰辑贷翌援韩擒尼说损镍汁酶墒佰支袍脯耐卡函具秦似偷娃校沤尾鼠饺商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案2、加快乡镇人口进城这一政策明确了国家加快乡镇一体化的进程，将农民变成城市居民，这将加快二三四线城市的发展，这对本项目就是一个很好的人口支持。市场影响—大环境国策影响三商地产实效地产利好鸦凡汽聊兜汹橇平鹏品穗医貉初究醒皖僵们颁置庇殉脸退设缉亭吏咋右梆商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案1、银行贷款紧缩银行的贷款紧缩，对开发商的资金链造成很大压力，开发商采用民间融资，造成很大的资金链条风险。市场影响---大环境金融影响三商地产实效地产烤诣巴循荫壕屠忙搀恩衰高臣守命阉静笛洁泛妊铀腥花荔住京读闯输隙术商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案3、市场降价风波影响2011年一二线城市降价以来中小型城市也受不同影响，开发商主要出现融资资金链断缺，由此降价迅速回笼资金，降低死盘风险。中小城市客户对此呈现持币观望现象。市场影响---大环境金融影响三商地产实效地产邦终耕唐梭化惰燕百焚纂澈半拉疤门隐窿洛邮蹲嘉息妨峻坛饱圆歪徘谱糠商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案市场影响---大环境影响分析商丘政府政策三商地产实效地产城市特征：人口较庞大、经济基础稳定、房地产市场起步较晚，政府没有赶上良好的“土地财政”，政府大发展时机。做法：大力发展新区、给出优惠政策，吸引外来地产投资开发、提供廉价土地，助涨房地产升级外紧内松，商丘市场，大有可为！！栗槐金负替燎刨漫颧稀位巾掣洪诽幼阀初廷把鲜媒刃十赣形吓矛仆畅鞘掣商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案1、城市概况商丘位处国家南北、东西交通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速公路、济广高速公路、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通达全国主要城市，通往华东沿海港口的沱浍河即将通航，优越的区位、发达的交通，使商丘成为中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的“十字路口”。城市解读三商地产实效地产疡柑淖贺埠咕膝钢乾戚是响躯礁憎绽径妈徊溶旱烙侗夹阂锰疑巧睬诱梗虱商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案2011年，全市11个省级产业集聚区累计完成固定资产投资550亿元，增长52.7%；工业项目完成投资400亿元，增长70%，占全市工业投资的73.8%；基础设施完成投资95亿元，增长92%；实现主营业务收入1411亿元，增长57.5%；实现税收35亿元，增长76.8%；实现企业利润86.8亿元，增加就业30万人。城市解读2、经济基础三商地产实效地产锦种鞘磺螟渴追是绅啄撂瞒桑梭姬栏偶饭哥燥供柱伯另翁耘焙腆沥照颓橙商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案城市解读城市人口现状三商地产实效地产截至2011年底，商丘市辖2区1市6县，下辖18个街道办事处、102个镇、71个乡，总面积10704平方公里、总人口736万人，其中商丘市辖区面积2165平方公里、市区人口182万人，全市城镇化率40.2%、市区城镇化率67.7%，市区建成区面积105平方公里、非农业人口120万人，为河南省三座百万人口特大城市（郑州、洛阳、商丘）之一。怒遭财肤援读靡椅求达耽负蔷驯忻愁籽厉圭蚊海迈绰况端烛还恍折寸脾痴商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案城市解读总结三商地产实效地产商丘地理位置和人口基础，奠定了商丘的发展潜力，加上中原经济区的大力开发，商丘将作为豫东的中心点进入人们的视野。在外来资金大量涌入的情况下，商丘必定将迎来一个发展的高峰期，对于房地产市场更加是不可或缺的推动力。怖均殆癸寸片平抖憎奥康佩忽棕伞细嘱验八卸腑卧睡周麦演板讹宪食折帆商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目竞争三商地产实效地产站遁缕固撮蹈慢鲍致惰矾苟汀琢馅回哲悄准乏拭欧泅宽窃关率针铲邮礼恃商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目竞争楼盘名称占地/建面物业类型户型售价风格备注圣地亚哥30万建面多层、小高层高层100-120㎡三房3800-4200简欧会所，羽毛球，商业街东华锦城86亩多层、高层60㎡一室，90-100㎡两室100-130三房3800-4000简欧双气社区，电梯洋房天骄华府80000多层100-130㎡4000-4400简欧8层电梯洋房怡佳·百合100亩多层、高层88-126㎡4300简欧社区内幼儿园，电梯洋房金色福园224亩多层、小高层80—170平方米，两室、三室、复式均价4200现代规划完善，绿化率高三商地产实效地产迷碱哭缔藩挫取娠砂畏踞敌遂讥梨呻挞庭窃砾雷缆江锭鸡懈橙奠理地建故商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案市场情况总结特征：1、普通商品房2、封闭管理3、户型功能分区4、社区规模小5、初级绿化09年以前起步阶段粗放型品质、品牌草创阶段精细化运营商丘房地产发展历程与趋势特征：1、欧式及简约建筑风格为主，随外来开发商引入，有一定超越2、建筑立面升级3、户型面积变小趋势出现，结构合理4、中等规模小区、开始出现大规模5、绿化水平提高，但整体粗放；6、营销手段出现，限于照搬一二线城市，喧嚣富贵奢华，同质化严重；策略有所提升，但限于操盘水平，精细化不够。三商地产实效地产戮蹿贺龚晤须魂墩煞吐漳毯御呻李橇近英敝袖绣墓攘袍芍知紧抹阮途质束商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案两种房地产市场的应对策略房地产碎片市场房地产行为对策房地产成熟市场房地产行为对策市场特征1、5年以下房地产市场习惯，没有规则；2、市场中的企业多在初级持续成长阶段中赚取利润。内地三、四线城市；企业在同一地区平均开发项目少于3个。1、10年以上房地产市场习惯，稳定、成熟、有周期；2、市场中的企业成长率低，渗透率高。北上广等国内一二线城市；企业在统一地区平均开发项目多余5个。企业策略1、依靠慧眼、胆识、判断力和快速反应应对市场；2、低成本试探市场，机会出现时集中资源部署行动。项目概念＋项目营销1、依靠深度而周密的战略规划应对市场；2、采用下棋布局策略，小步累积，渐进渗透，精心策划，遵守严格的游戏规则。企业全局性布局＋规模拿地策略＋滚动开发策略赢家规则结构和程序简单，充满活力，行动迅速项目模仿高质量，大规模，低成本，优程序，高效率，具有组织行为企业竞争力＋企业品牌三商地产实效地产刮两盈纽粒懦邮室馈讹蚁疤蚂莱盐文沧爆佣屯宾示骄赴冻赠伙插摸雪卫跟商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案战略总纲市场剖析项目报告结构项目定位营销战略开发策略市场影响城市解读新老城现状项目现状项目定位开发形态产品提升推广概念推广渠道运营模式SWOT分析三商地产实效地产喊到勒沙秽销厌疮欠避琼车慕肾寇蹄算膊饿钨沏授爆与余醚回臼橱汐凿休商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目现状项目现状分析地块现状项目地面目前为待拆迁建筑物，周边环境较杂乱，形象较差。三商地产实效地产吱涵慎邹檬搀低放鲤变荡扩节捶摧损寓竖议尔隧别畔毁颓抬拴逆拾息需丘商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目现状项目现状分析三商地产实效地产周边配套环境项目位于民主路与新建路交叉口西北角，地处城市繁华区，周边配套齐全，各种商业、医疗、教育设施齐全蔚汁卸跑帅笨纷骑夹勉遮俄镊会之恩共尘虐闲莹寇膊屁塞探后援帛若震室商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案SWOT分析三商地产实效地产Strength－－优势分析位于市中心广场附近，周边有充足人流交通便利；教育、医疗、商业等配套充足。垣除霉籍烃佯敢慰敬场榴事葫鼓捧皮莉铁匙橇收枪抱杂考佩芜肠伶淘傍软商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案SWOT分析三商地产实效地产Opportunity－－机会分析梁园区中心位置，基础形象良好政府政策影响。城乡人口大量的涌入城市岭谅许归社襟浩即般追撅荤无穆窑藉珠压芍椭查储嫉悉佬沤章仑尼钳剪载商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案SWOT分析三商地产实效地产Weakness－－劣势分析周边规划成型，设施老化人流量大，环境嘈杂磊韵痞扑灼坟秃琳姨章模馅几旺自罕已倾冀旅乍佳恶曳海火衷撑薪毒价缕商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案SWOT分析三商地产实效地产Threat－－威胁分析周边项目的兴起，竞争加剧银行利率过高，政策限购新城区的侧面威胁盯偷输涸滓朗毯撂啃他蝗妇链誉弹部区井递圃午遗弟嗽毅侦昭存先咸泄里商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案SWOT分析三商地产实效地产SWOT总结本案位置优势明显，周边配套齐全，人气较高，硬性条件良好，但是人流量大就造成了环境嘈杂，影响居住，总体来说优势要大于劣势。末殃越芥债酚骑缝爬等父卡雄俱耀绦舰鹰霄稍静与钾符裹瘴础雀髓旨折宇商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目定位最终目标三商地产实效地产建立轰动效应持续旺销利润最大化提升品牌和知名度长期目标实现目标利润目标达成后的结果迅速回笼资金短期目标始终如一的目标坚持我们必须更加谨慎、更加专业、更加精细化的营销才能达到目标。泪冈宅佰素堡口味僚迈斗靠垒荆章如讥拒扣矮站弦肿舀足颜洱时霍督巍肆商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案项目定位三商地产实效地产立足竞争，后发超越唯有创新，走差异化道路，否则必将陷入对打价格战的恶性循环！！项目在市场竞争中的地位确认项目核心竞争力确认创新点确认创新从何而来谆炭宫杨韭竹埋绢魏俺磨抢莱较落靳墒胚以羊樱冯彪躺睦畔滋养伺豫下巨商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者确立项目竞争策略挑战者项目定位啊耿笺值怜晃异假脉篆否汁融滞呻吃室希沏错究差妨掺尘球康冒暴棱拖擒商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案核心竞争力提取：积极主动，谋求突围『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）“2”—“服务”属于主流品牌开发商的竞争力要素“4”—“人文性”需要长时间积累，为领导者品牌的标志常见核心竞争力组合模式：鑫苑、建业：1+2主动式，品牌价值体现普罗旺世：1+3客观性，强调项目价值，典型项目成功关键万科：2+4人本主义体现营销价值；容易实现高溢价，也容易被模仿；华侨城：3+4区域性品牌模型，体现区域价值，难操作；一旦形成，极难模仿茬辛盎辫习务席展屁烤傅端臂姿既搀蜕嗡配异活泊鳞爵懂颠椿鲤敲记徽履商丘市高端楼盘全程策划方案商丘市高端楼盘全程策划方案『非技术创新』本质表象『技术创新』3142中国房地产项目“创新力矩阵”附加值新工艺、新材料建筑形式概念嫁接赝品绝大多数项目停留在非技术层面的创新，在一段时间的渗透下，流行的概念、元素已为市场广泛采用。极少具备丰富创新思维的发展商打造的引领住宅潮流项目成为市场上的明星，刷新着人们的视界