2019年-2019年3月长沙房地产市场的研究的报告-PPT精选文档

Codeofthisreport|12019年3月长沙房地产市场研究报告2019年3月Codeofthisreport|2月报提纲第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析Codeofthisreport|3政策法规Part1Codeofthisreport|4国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知3月1日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(俗称“国五条细则”)，通知要求：1.完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。国五条细则专题分析Codeofthisreport|52.1继续严格执行商品住房限购措施；限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2.2继续严格实施差别化住房信贷政策；银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。2.3充分发挥税收政策的调节作用。2.坚决抑制投机投资性购房Codeofthisreport|6各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2019年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。4.加快保障性安居工程规划建设4.1全面落实2019年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。4.2强化规划统筹4.3加强分配管理。3.增加普通商品住房及用地供应Codeofthisreport|72019年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到十二五期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。6.加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。5.加强市场监管和预期管理Codeofthisreport|8亮点一：制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。亮点二：限购区域应覆盖城市全部行政区域；亮点三：可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。亮点四：加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。亮点五：到十二五期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。亮点六：2019年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；亮点七：从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；亮点八：对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；亮点九：要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；亮点十：自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税。新国五条细则十大亮点Codeofthisreport|9联道点评：1.未来对二手房个人税收将进入实质操作阶段,各地监管部门也将加强商品房销售管理尤其是对于拉高房价的项目将在预售证及备案方面予以限制，对二手房市场有一定的冲击。2.个人所得税进入实质征收阶段。3月31日起对个人转让住房将按规定征收个人所得税,能核实房屋原值的,应依法严格按个人转让住房所得的20%计征,不能核实则按成交额1%征收;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。3.政策强度相对偏温和，手段以加强现有政策的执行力度为主，新意较少。Codeofthisreport|10地方细则序号直辖市、计划单列市和省会城市限购、信贷政策具体规定2019年度新建商品住房价格控制目标1北京自3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核，加大执法查处力度。与2019年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。2上海银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。3天津银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率，严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；进一步强化对借款人资质和信用的审查，不得违规发放贷款。价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。4重庆银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。5深圳银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。北京、上海、重庆、天津、深圳呼应了“国五条”有关20%个税的规定。Codeofthisreport|11序号直辖市、计划单列市和省会城市限购、信贷政策具体规定2019年度新建商品住房价格控制目标6合肥无价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去CPI）。7济南无价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。8郑州无价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。9武汉无价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。10长沙无新建商品住房价格控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。地方细则济南、合肥、郑州、长沙，都没有对20%个税和限购、信贷政策作出具体规定。Codeofthisreport|12联道点评：1.地方细则的出台包含新建商品住房价格控制目标、限购、限贷、二手房交易个税以及住宅及用地供应等方面，并无“新意”，除北京、上海、重庆等部分一线城市与其他城市相比存在一定差异外，其余二三线城市均未超出国务院“国五条”基本细则框架，政策温和落地的影响小于预期。2.二、三线城市地方细则是“只谈目标不谈细则”，二手房交易中“20%个税”如何执行、二套房首付是否提高、如何继续限购等均未提及。3.信贷环境和支持刚性需求的政策等外生变量亦未发生趋势性变化，新建住宅市场温和复苏的趋势仍将持续，地方细则对房地产开发企业的整体信用品质影响很小但若持续复苏的势头引发中央出台更为严厉的措施。Codeofthisreport|13市场动态Part2Codeofthisreport|141.全国动态1.1国家统计局：3月PMI反弹，宏观经济数据持续回暖数据显示，3月官方非制造业PMI(商务活动指数)大幅回升至55.6%，较上月回升1.1个百分点。制造业采购经理指数(PMI)为50.9%，较上月上升0.8个百分点。制造业指数连续6个月保持在50%以上。当前市场交易开始启动，经济运行呈现稳中趋升走势。而3月房地产业的商务活动指数环比上升9.8个百分点至58.6%，房地产开发活动明显加快。Codeofthisreport|151.2央行：中国经济金融未来走势仍存不确定性3日最新召开的中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会在分析了国内外金融形势后认为，当前中国经济金融运行总体保持了稳定增长态势，物价形势基本稳定，但未来走势仍存在一定不确定性。1.3中国指数研究院：新建住宅价格稳步上升数据显示：3月份全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，这也是自2019年6月以来房价连续十个月出现环比上涨，同比则上涨了3.90%。Codeofthisreport|162.1长沙个人出售购买不足5年住房须缴税7.48%从长沙市地方税务局获悉，个人购买不足5年的普通住房对外销售售房方涉及的税种有：全额5%营业税；城建税0.35%；教育费附加和地方教育费附加0.25%；个人所得税附征率1.88%；土地增值税免征；印花税免征。购房方涉及的税种有：我省契税税率为4%；自2019年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；印花税免征。2.地方动态Codeofthisreport|172.2今年长沙公积金将发放保障房建设贷款3亿元20日，从2019年长沙住房公积金管理工作会议上获悉，2019年，长沙住房公积金发放支持保障性住房建设试点项目贷款3亿元。今年目标不变，依然是3亿元。另据悉，2019年，长沙市新增住房公积金开户单位1172家，新增缴存职工12.6万人，完成公积金缴存46.9亿元，发放个人住房贷款37亿元。Codeofthisreport|182.3星沙拟建100米宽8米高城市人工瀑布3月28日《长沙高湖公园设计方案》通过国内专家评审，根据方案，将在星沙建一条100米宽、8米高的人工瀑布。紧邻松雅湖的高湖公园总面积280亩，计划今年动工建设，明年年底建成开放。人工瀑布就是由高湖和松雅湖的落差形成。据介绍，280亩高湖分“泽之湾”“城之湾”“和之湾”三个区设计。Codeofthisreport|192.4《长沙市政府工作报告》：房价涨幅12%以内2019年，长沙市经济社会发展主要预期目标为：城乡居民人均可支配收入均增长14%左右，居民消费价格指数控制在103.5以内。增长幅度为10.15%以下。1月份长沙新建商品房均价是6212元，如按标准计算，今年长沙的房价上涨幅度在600元至700元之间，价格将控制在均价7000元左右。Codeofthisreport|20第二章、经济环境一、长沙GDP经济情况分析二、长沙固定投资分析三、长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析Codeofthisreport|21月报提纲第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析Codeofthisreport|22长沙GDP经济情况分析Part1Codeofthisreport|23第二章:经济环境一、长沙GDP经济情况分析根据10年至12年可以看出，第一季度GDP均全年最低，逐步上涨，第四季度发到峰值。同比增长2019年在第二季度达到24.85%，然后增长比放缓。2019年长沙GDP预计6510亿元，增长13%。2019年在第二季度达到24.85%，然后增长比放缓。2019年长沙GDP预计6510亿元，增长13%。Codeofthisreport|24长沙固定投资分析Part2Codeofthisreport|25二、长沙固定资产投资分析2019年1~12月长沙固定资