建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析

重点案例主动管理前言培训目的一、对各地区计容建筑面积计算规则进行解析和归纳；二、减少前期拿地及总图规划阶段，因计容问题产生的开发风险。3目录计容建筑面积核算要点归纳2计容建筑面积组成1计容建筑面积核算实例分析4现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍33目录计容建筑面积核算要点归纳2计容建筑面积组成1实例分析4现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍3计算容积率的建筑面积。根据《建筑面积计算规范》以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。重点案例主动管理术语解释及分析1、术语解释总建筑面积按照《建筑面积计算规范》计算的项目建筑面积总量。计容建筑面积在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。容积率对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。重点案例主动管理术语解释及分析2、对比分析总建筑面积按照《建筑面积计算规范》计算的项目建筑面积总量。计容建筑面积根据《建筑面积计算规范》以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。。核定建筑面积等同于计容建筑面积。≥=计容建筑面积参与容积率计算。部分城市有此名词，但未出现在正式文件中。重点案例主动管理计容建筑面积组成地上建筑面积计容建筑面积=－不计容建筑面积＋多倍计容建筑面积＋特殊计容建筑面积按《建筑面积计算规范》所得地上建筑面积按建筑性质计算规则各不相同各城市规定不同根据规定不计容或部分计容特殊层高的各类建筑设备平台凸(飘)窗……地下室经营用房计容的地下设备机房避难层的非避难空间架空层计容建筑面积的组成重点案例主动管理计容建筑面积组成地上建筑面积计容建筑面积=－不计容建筑面积＋多倍计容建筑面积＋特殊计容建筑面积按《建筑面积计算规范》所得地上建筑面积按建筑性质计算规则各不相同各城市规定不同根据规定不计容或部分计容特殊层高的各类建筑地下室经营用房计容的地下设备机房避难层的非避难空间架空层规划面积核算相关计容建筑面积的组成3目录计容建筑面积核算要点归纳2计容建筑面积组成1计容建筑面积核算实例分析4现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍3重点案例主动管理计容建筑面积的核算要点不计容建筑面积建筑底部架空层空调室外机搁板设备平台凸（飘)窗地下建筑埋地深度进深范围使用功能平面尺寸位置平面尺寸位置平面尺寸围合情况窗台高度平面尺寸围合情况架空高度空中(入户)花园架空高度平面尺寸围合情况不计容及部分计容的前提条件地上的特殊空间停车空间城市开放空间1、不计容（部分计容）建筑面积重点案例主动管理计容建筑面积的核算要点建筑底部架空层地下建筑埋地深度进深范围使用功能平面尺寸架空高度不计容及部分计容的前提条件地上的特殊空间停车空间城市开放空间同规划总图设计有关联1、不计容（部分计容）建筑面积重点案例主动管理计容建筑面积的核算要点多倍计容建筑面积商业建筑（含配套服务建筑）特殊建筑除外居住建筑办公、酒店建筑单层高度按基数增加1.5、2或3倍多倍计容的计算规定整体高度按基数累计单层高度按基数增加1.5、2或3倍有时对单元面积也有约定单层高度按基数增加1.5、2或3倍特殊部位除外场馆建筑及特殊功能门厅、大堂、中庭等2、多倍计容建筑面积重点案例主动管理计容建筑面积的核算要点特殊计容建筑面积居住建筑的地下配套服务用房、机房地下室经营性建筑避难层的非避难空间位于地下室的公共建筑特殊计容的计算规定为前者配套的辅助机房少数城市(大连、抚顺、济南)有此规定执行细则各不相同避难层的交通面积避难层的辅助机房、设备间架空层中的落地建筑楼梯间、电梯井门厅、过道等3、特殊计容建筑面积3目录计容建筑面积核算要点归纳2计容建筑面积组成1计容建筑面积核算规定实例分析4现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍3中华人民共和国国家标准建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013【公告】现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止中华人民共和国住房和城乡建设部公告(第269号)建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013现行《建筑面积计算规范》修编要点简介1半室外空间12设备层3地下层4架空空间2345现行《建筑面积计算规范》修订要点简介一、修订内容归纳67891011摄影空间门廊、雨棚阳台凸（飘）窗室外走廊（挑廊、檐廊）室外楼梯设备层、管道层采光井地下室出地面坡道不垂直水平面的楼层建筑架空层、吊脚架空层场馆下空间二、具体修订内容对比（修订12条）序号修正内容原规范新规范备注1落地橱窗按其维护结构外围水平面积计算（层高2.20m为界），有永久顶盖无维护结构计1/2面积按其维护结构外围水平面积计算（结构层高2.20m为界）结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。2门斗建筑物外有围护结构的按其维护结构外围水平面积计算（层高2.20m为界），有永久顶盖无维护结构计1/2面积按其维护结构外围水平面积计算（结构层高2.20m为界）结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3外保温层按保温隔热层外边线计算面积按保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积4变形缝按自然层合并在建筑物面积内计算与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算5室外楼梯有永久性顶盖，按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算并入所依附建筑物自然层，按其水平投影面积的1/2计算现行《建筑面积计算规范》修订要点简介二、具体修订内容对比（修订12条）序号修正内容原规范新规范备注6阳台一律按水平投影面积的1/2计算在主体结构内的阳台算全面积，在主体结构外的阳台，按结构底水平投影面积计算1/2面积7雨篷以雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度2.10m为界，≥2.1m者计算结构板水平投影面积的1/2有柱雨篷计结构板水平投影面积1/2；无柱雨篷以结构外边线至外墙结构外边线宽度2.10m为界无柱雨棚结构外边线至外墙结构外边线宽度＜2.10m，不计入建筑面积；≥2.10m按雨篷结构版水平投影面积1/2计算8维护结构不垂直于水平面以底板面的外墙外围水平面积计算（以层高2.20m为界）以底板面的外墙外围水平面积计算（以结构净高2.10m及1.20m为界）9走廊，挑廊建筑物外有围护结构的按其维护结构外围水平面积计算（层高2.20m为界），有永久顶盖无维护结构计1/2面积有维护设施的，按其结构底板水平投影面积计算1/2面积现行《建筑面积计算规范》修订要点简介二、具体修订内容对比（修订12条）序号修正内容原规范新规范备注10檐廊面积计算建筑物外有围护结构的按其维护结构外围水平面积计算（层高2.20m为界），有永久顶盖无维护结构计1/2面积有维护设施的，按其维护设施外围水平面积的1/2计算面积11设备层、管道层面积计算设备管道夹层不应计入计算面积设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层需计入建筑面积（以结构层高2.20m为界）结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。12吊脚架空层以层高2.20m为界计算面积按其顶板水平投影计算建筑面积（结构层高2.2m为界）结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积现行《建筑面积计算规范》修订要点简介二、具体修订内容对比（新增条）序号修正内容原规范新规范备注1涉及有无维护结构的面积计算无明确规定无维护结构有维护设施计算1/2面积；2有永久性顶盖面积计算外墙上口外边线所围水平面积（层高≥2.2m全面积，层高＜2.2m一半面积）取消此概念3凸窗（飘窗）建筑面积计算一律不计建筑面积窗台高＜0.45m且结构净高≤2.10m或窗台高≥0.45m均不计建筑面积4门廊面积计算无明确规定按其顶板的水平投影面积的1/2计算现行《建筑面积计算规范》修订要点简介二、具体修订内容对比（新增条）序号修正内容原规范新规范备注5有顶盖采光井面积计算不计建筑面积按一层面积计算6架空层面积计算无明确规定按其顶板水平投影计算建筑面积（结构层高2.2m为界）结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。7场馆看台下的建筑空间无规定场馆看台下的建筑空间，结构净高在2．10m及以上应计算全面积；结构净高在1．20m至2．10m的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积现行《建筑面积计算规范》修订要点简介3目录计容建筑面积核算实例分析4计容建筑面积核算要点归纳2计容建筑面积组成1现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍33不计容建筑面积实例实例分析地下室计容规定条文描述：(大连）地下室、半地下室作为居住、商场或其他营业性公共场所的，建筑面积应全部计入容积率。实例分析条文分析：大部分城市地下室建筑面积不计容。但大连等少数城市例外。大连市居住建筑配套公建设于地下时，按1/2计容。地下营业功能建筑按全面积计入容积率。部分居住建筑配套的设备机房等，参与住宅销售的公摊，等同于计容。这一规定出现在房产测绘部门的《建筑面积分摊规定》中。条文描述：(北京、成都及大部分城市）地下室及半地下室各类建筑面积——不计入容积率。地下室计容规定条文描述：（大连）一、《技术规定》第十二条调整为：容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。其计算公式为：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积其中：(一)总建筑面积为建筑用地范围内建筑物地上及地下、半地下建筑面积的总和。二、将《技术规定》第十三条调整为……：1、对于在规划条件所规定配建标准内建设的地下(半地下)居住建筑配套公建，其建筑面积的1／2不参与该地块的容积率计算。2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算。实例分析条文分析：容积率的含义相对其他城市广泛，前期项目谈判及规划需要注意。半地下室的计容规定（局部露出地面情况）条文描述：（福建）局部掩埋的地上建筑，16米进深计入容积率，大于16米进深的车库和设备用房不计入容积率。分析：实例分析条文描述：（成都）当场地自然坡度高差大于一个地下室层高（3米以上时），在满足下列所有条件时，可视为半地下室，不计入容积率：（1）利用地形高差作为地下室车库使用的。（2）退离临街第一排建筑之后的。（3）采用绿化覆土处理的，且覆土深度满足《成都市规划管理技术规定》要求的。（4）地下室顶板不高于场地自然地形高度的最高点。地下室的判断规定方法各城市比较实例分析条文描述（福建）：建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。条文描述（成都）：建筑房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。条文描述（大连）：地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者。地下室楼顶板的建筑标高均不得超过其对应的室外地平计算点高度1.5米以上。露出地面的标准是判断地下室的关键架空层条文描述：（成都）首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积——不计入容积率。实例分析条文分析：部分城市另外会对架空层的围护结构和层高有详细规定，但使用功能是最重要的判断条件。3多倍计容建筑面积实例实例分析特殊层高建筑面积实例分析对于各类建筑特殊层高加倍计容的规定（哈尔滨）住宅建筑办公建筑普通商业2倍计容积率当住宅建筑标准层层高大于4.9ｍ(2.7ｍ＋2.2ｍ)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算办公建筑标准层层高大于5.5ｍ(3.3ｍ＋2.2ｍ)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算普通商业建筑标准层层高大于6.1ｍ(3.9ｍ＋2.2ｍ)