所有权之二(建筑物区分所有权)12-10-21修

物权法之所有权（二）建筑物区分所有权建筑物区分所有权的概念“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”A70包括：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）第1条专有权共有权管理权特点•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的总称。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。1、对专有部分的单独所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人。2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。3、对共有部分享有共同管理的权利。即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金等。内容的复合性；专有所有权具有主导性；权利主体身份的多重性；流转上的一体性。（A72-2）专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（A71）专有部分：《解释》第2条。对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系而定。台湾学者观点：在区分所有权人间，尤其是在建筑物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板厚度的中心线。即“最后粉刷表层说和壁心说”建筑物中的车位和车库。A74。关于：“首先满足业主的需要”解释A5专有权人的权利义务（L）.第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。《解释》第5条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦心事：住进去不久，住宅楼底层开始装修，准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状况。【问题】对此有何办法解决？【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后，甲再次准备吊装，遭到乙的制止。甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失费7600元，精神损失费5000元，承担本案诉讼费。【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？【判决】法院判决驳回原告诉讼请求。【理由】本案在审理中，经乙申请，由该楼设计单位中高级工程师、国家一级注册结构工程师吴某作为案件的诉讼辅助人，吴某表示，该楼是按照国家规定的建筑结构荷载规范进行设计的，室内楼板承重量为每平方米280公斤，超过该重量长期安放，势必影响大楼的结构。《物权法》第71条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”《区分所有权解释》第15条：“其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”共有权共有人的含义共有部分范围的界定共有人的权利义务（L)“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”A73第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《区分所有权解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。【案情】王某有一套两层楼住房，在楼顶搭建了广告牌，后将二楼卖给张某。【问题】1、张某是否有权要求王某拆除广告牌？2、张某是否有权与王某一起享有从广告牌中获得的收益？【评析】广告牌在楼顶，属共有部分。张某只有份额，不足以主张拆除。但是张某有份额，当然可以主张分得其中的广告收益。【案情】某县居民吴某将其三间瓦房拆除后，翻建三层楼房。但因资金不足，盖到二层便封顶了。准备积累资金后加盖。第二年，吴某因做生意资金缺乏，将第二层以5万元卖给了张某。双方办理了过户手续。但吴某在卖房时没有提到将来要加盖第三层的问题。之后吴某生意亏损，为凑钱还债，遂与林某约定，由林某自己出钱加盖第三层，盖好后，产权归林某所有，而林某向吴某补偿2万元，双方订立了书面协议。张某得知后反对加盖，认为如此不仅影响自己对二楼平台的利用，且妨碍其居住和生活。吴某认为自己盖三层有政府的批文，有权将第三层建造和利用权转让给他人，张某无权干涉。协商不成，张某诉至法院，请求宣告吴某、林某之间的合同无效。问：张某是否有权反对林某加盖第三层？【案情】某住宅楼，楼顶已多处漏水，顶层住户向其他楼层住户提出要共同修缮，遭到拒绝，理由是他们不直接使用楼顶，原售房单位认为，该楼已全部售出无维修义务。【问题】谁有维修义务？《区分所有权解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”【案情】某市某路117号1幢1-2层房屋原是刘臣志、禹纯霞、曹华贵、王海涛等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹纯霞办理了对二层房屋单独所有的产权证，一层房屋原出租给白骏从事肥牛烧烤生意。早在2004年10月6日，刘臣志与白骏签订房屋租赁合同时约定租期内刘臣志将二楼广告栏免费提供给白骏使用。现租赁合同已到期，肥牛烧烤的经营者变更为王惠平，王惠平仍继续租赁上述1层房屋经营，并按期交纳房租。现禹纯霞以自己急需使用外墙面为由诉至法院，请求判令被告排除妨碍，立即拆除占用原告房屋部位的广告牌，并赔偿原告广告牌使用费。【分歧】本案的争议焦点是禹纯霞是否对其专有部位相对应的外墙享有优先使用权，王惠平的招牌是否侵害其权利。对此，本案处理过程中存在两种意见。第一种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面享有优先使用权，既然现在禹纯霞需要使用外墙面，被告王惠平就应拆除广告牌。第二种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面并不当然地享有优先使用权，不仅要符合法律规定，同时也要符合惯例和地方管理规定，王惠平招牌的悬挂是历史形成的，也是市场上招牌普遍的挂设方式，同时也是市政管理部门规定的，不应拆除。【评析】《根据区分所有权解释》第三、四条规定，建筑物的外墙应当认定为物权法第六章所称的共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。此规定含有几层含义：1、建筑物的外墙属于共有部分，所有权是全体业主共有享有。业主对外墙享有共有权，包括使用权、收益权和一定的处分权，其中一定的处分权利是指对共有部分的处分要经一定数量的业主的同意，否则处分便是无效的，这便体现了其他业主对共有部分的管理权。也意味着业主并不当然的享有对共有部分进行单独使用的权利。2、业主无偿利用共有部分的正当性的条件。具体而言，有三个方面：