阳逻招拍挂项目《新力投资分析报告》(1)

一、地块价值析【区域区位】——城市新区项目位于武汉东部组团核心阳逻经济开发区，属于武汉市三个新城组群之一——项目所在的“阳逻之心”区域将建设成为阳逻新城中心。武昌火车站武汉火车站汉口火车站市中心长江新城19.4公里本案阳逻经济开发区地块与长江新城距离：19.4公里（直线），车行60min地块与汉口火车站距离：35.4公里（直线），车行时间60min地块与武汉火车站距离：20.2公里（直线），车行时间30min地块与武昌火车站距离：32.9公里（直线），车行时间60min地块与武汉市中心距离：27公里（直线），车行时间60min阳逻之心【项目区位】——“阳逻之心”核心位置本案处于“阳逻之心”的核心地带，尽享区域规划利好。周边将建设大型商场、体育活动中心、文化宫等大型配套，规划有地铁十号线施岗南站，紧邻“蓝玉项链”生态景观带，区位优势明显。“阳逻之心”整体定位为“武汉市新城建设示范区、新洲区生产性服务中心、阳逻新城市民活动和高端生活中心、大临港板块和东部新城组群综合服务中心”打造阳逻区最佳的生态宜居中心，内部中心区域规划有办公、文化、零售、研发、体育、公园及交通枢纽等功能区域。中学卫生服务站行政办公小学消防站停车场中学文化宫停车场福利院行政办公卫生服务站娱乐用地（电影院、剧院）体育场馆科研用地医院小学医院小学小学中学M绿城华发本案目标地块所属区域目前较为偏僻，交通不便利，但是区域内规划建设道路正在逐步完善中，未来交通便利程度会随着“阳逻之心”建设的完成而加强。【周边交通】阳逻之心【地块现状环境】地块形状不规则，绿植覆盖地块形状不规则，内部绿植覆盖；地块北侧临规划道路玉华路、南侧临规划道路观湖路，且临近规划中的“蓝玉项链生态体育文化公园”。泊湖南路本地块绿城华发轻轨21号线【周边配套】项目周边具备基础学校、医院、商业等资源配套，能满足日常生活所需，交通路网完善后未来提升较大。红新购物中心阳逻中心医院城市广场中百仓储新洲一中施岗小学武汉市新洲区思源实验学校新港国际大酒店柴泊湖医疗资源：项目周边医疗资源以小型卫生站及诊所为主，阳逻老城区阳逻中心医院距离项目3公里。教育资源：项目周边教育资源较为丰富，3公里范围内有重点高中新洲一中、施岗小学、思源实验学校等。商业资源：商业中心主要集中于阳逻老城区，主要以中小型商超为主，红星美凯龙等在建中，作为重点规划的“阳逻之心”，配套不断完善中。湖北大学地块指标占地（㎡）70505.9㎡（105.76亩）其中净用地（㎡）70505.9㎡道路绿化面积（㎡）用地性质城镇住宅用地容积率大于1.0，不大于2.2计容建筑面积（㎡）155115㎡商住比/建筑密度结合具体方案确定绿化率按《武汉市城市绿化条例》执行土地总价起始价：50585（万元）3261元/㎡，保证金：50585（万元）熔断价：58448（万元）3768元/㎡地块现状净地限制性条件1.不低于停车泊位数20%的比例配置新能源汽车充电设施；2.配置面积不少于300平方米的社区工作服务用房，其中首层建筑面积不少于100平方米；3.配备6班幼儿园，用地面积2700㎡，建面1940㎡，建成后无偿移交；4.限高，整体建筑高度按阳逻军用机场限高管理规定执行。【地块指标】——住宅用地，净地地块总占地7.051万方，净用地7.051万方，容积率2.2，计容建面15.51万方。【区域商品房存量市场分析】区域内商品住房去化良好，存量总体呈现下降趋势2018年6月，新洲区商品住宅库存量30.81万方，出清周期2.55月，库存明显不足，后期需要加大商品住宅供应。6.295.314.294.543.494.363.593.123.171.861.492.252.5537.4635.1128.5536.9433.34650.0248.1647.9526.1819.9730.1730.810102030405060012345672017年6月-2018年6月新洲区商品住宅存量情况出清周期（月）可售面积（万㎡）【项目周边在售项目情况】绿城桃李春风红星天铂中央花园城欣隆·湖滨半岛文腾藏珑苑当代满庭春德雅国际城佳运环湖花园本项目中央居住区环湖板块板块项目最近开盘时间体量（万方）面积价格中央居住区绿城桃李春风2018.06.2074.8983-145㎡6800元/㎡（毛坯）红星天铂预计近期开盘39.8796、118㎡待定中央花园城2018.07.125883-145㎡6300元/㎡（毛坯）文腾藏龙苑2018.07.275.55127、132㎡6500元/㎡（毛坯）欣隆·湖滨半岛2017.12.2329.7686㎡二房、95-118㎡三房、130㎡四房6400元/㎡（毛坯）当代满庭春2017.12.2130.8192-127㎡6400元/㎡（毛坯）环湖板块德雅国际城2018.05.102490-140㎡6500元/㎡（毛坯）佳运环湖花园2018.05.2060113、124㎡6300元/㎡（毛坯）项目处于阳逻之心规划区域，目前周边在售项目较少，阳逻开发区在售项目均价6300元/㎡-6800元/㎡（毛坯）。随着阳逻之心基建的不断完善，预计未来将会迎来新一波价值提升。阳逻之心华发