2010年1-6月中国别墅市场形势7.22

1当前中国别墅市场形势分析中国房地产指数系统中国别墅指数系统侯瑞波2010年7月2一．全国高端住宅市场运行状况二．全国重点城市别墅市场表现三．百城及龙头企业价格指数四．关于中国别墅指数系统目录31、供应：06年来新开面积增速持续下降，09年降幅最为明显，2010年1-6月快速增长。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2005年至今全国高端住宅施、竣工面积及增长率2000年至今全国高端住宅新开工面积及增长率2010年1-6月，我国高端住宅新开工、施、竣工面积增速均明显回升，同比增幅分别为64.71%、16.38%、6.45%（同期住宅增速分别为65.41%、27.55%和15.32%）。2006年-2009年，我国高端住宅新开工面积、施工面积增速持续下降，2009年，新开工面积和施工面积分别同比下降16.92%和2.15%（同期住宅新开工、施工面积增幅稳步回升，分别为10.55%和12.52%）。2000年-2005年期间，我国高端住宅新开工面积波动幅度明显大于同期住宅市场。从高端住宅占住宅市场的比重来看，2007年以来新开工、施工、竣工比重逐年下降，2009年比重分别为3.90%、5.70%和4.97%，2010年1-5月新开工占比有所下降，为3.70%，而施工、竣工占比明显上升，分别为5.67%和5.54%。0500100015002000250030003500400045005000200020012002200320042005200620072008200910年1-6万平方米-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%高端住宅高端住宅增长率02000400060008000100001200014000160002005200620072008200910年1-6万平方米-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%施工面积竣工面积施工面积增长率竣工面积增长率42、需求：2010年1-6月高端住宅需求稳定增长，但受新政影响，5、6月增速放慢。2010年1-6月，我国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国累计完成销售面积1738.27万平方米，同比增长10.31%（新政前1-4月同比增幅为42.81%），增速慢于同期住宅水平（1-6月住宅销售面积增速为12.69%）。5、6月受新政影响，全国高端住宅需求回落，销售面积增幅明显放慢。2009年，我国高端住宅增速大幅提升（59.80%），快于同期住宅销售面积增幅（43.88%）。2008年，高端住宅销售面积持续下降，同比降幅为37.46%（同期住宅销售面积下降15.48%）。2000-2007年全国高端住宅销售面积保持增长，但增幅呈波动性变化，且波动幅度大于同期住宅市场。从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到6.87%的历史高位，随后略有下降，2010年1-6月为4.9%（2005年来均维持在5%左右）。2000年至今全国高端住宅/住宅销售面积比重1999年3.35%2000年3.87%2001年4.40%2002年5.24%2003年4.87%2004年6.87%2005年5.68%2006年6.63%2007年6.53%2008年4.83%2009年5.37%2010年1-6月4.9%2000年至今全国高端住宅、住宅销售面积及增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com0100002000030000400005000060000700008000090000200020012002200320042005200620072008200910年1-6万平方米-60%-40%-20%0%20%40%60%80%高端住宅住宅高端住宅增长率住宅增长率52010年1-6月，我国高端住宅实现销售额1950.95亿元，同比增长41.13%（1-4月同比涨幅为97.44%），新政后增幅明显放慢。2009年，高端住宅销售额止跌回升，全年累计完成销售额4433亿元，同比增长98.34%，同期住宅增幅为80.02%。2008年，高端住宅销售额大幅下降34.70%（同期住宅销售额下降17.09%）。2000-2007年全国高端住宅销售额保持稳定增长，其中2004年增幅达到顶峰，同比增长115.56%（同期全国商品住宅销售额同比增长31.73%）。2007年全国高端住宅销售额稳定增长，全年销售额达3423亿元，同比增长41.54%（同期商品房销售额增长47.88%）；从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到15.03%的历史高位，随后略有下降，2010年1-6月为11.55%（2005年来稳定在10%左右）。2、需求：新政前全国高端住宅需求旺盛，但新政后增速明显放慢。2000年至今全国高端住宅、住宅销售额及增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com050001000015000200002500030000350004000045000200020012002200320042005200620072008200910年1-6亿元-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%高端住宅住宅高端住宅增长率住宅增长率63、供求：短期内高端住宅供求关系仍较为紧张，2010年1-6月新开工面积与销售面积比值增长。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2005年至今全国高端住宅竣工面积/销售面积2005年至今全国高端住宅新开工面积/销售面积2010年1-6月，我国高端住宅销售面积同比增长10.31%，同期新开面积和竣工面积同比分别增长64.71%和6.45%，与同期销售面积的比值分别为1.39和0.63。（同期住宅新开工面积与销售面积比值为1.79，竣工面积与销售面积比值为0.55）。2009年，高端住宅销售面积同比增长59.80%，但同期新开工面积和竣工面积同比分别下降16.92%和4.11%，与同期销售面积的比值从2008年的1.51和1.04下降到2009年的0.79和0.63。2005年-2007年，高端住宅供求关系基本稳定，波动幅度略低于同期住宅市场。2008年高端住宅销售面积大幅下降（37.46%），同期新开工面积竣工面积同比分别下降11.75%和1.47%，高端住宅供求关系变化显著，变动幅度高于同期住宅市场。0.000.200.400.600.801.001.201.401.602005200620072008200910年1-6高端住宅住宅0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002005200620072008200910年1-6高端住宅住宅74、价格：高端住宅销售均价持续上涨，2010年1-6月增速高于同期住宅。2010年1-6月，我国高端住宅销售均价持续上涨，达到11224元/平方米的历史高位，同比上涨了27.93%上涨速度明显高于住宅市场（同期住宅上涨幅度为6.73%）。2004年-2009年，高端住宅销售均价呈波动性上扬，增速走势与同期住宅基本一致。2009年，高端住宅销售均价9682元/平方米，同比上涨24.11%，略低于同期住宅销售均价增幅（25.10%）。2004年全国高端住宅销售均价涨幅达到顶峰（34.52%，5576元/平方米），远高于住宅平均销售价格（2608元/平方米），2005年增幅回落至4.63%，之后缓慢上涨。2008年高端住宅销售均价涨幅放缓，全年增幅为4.41%。2000年至今全国高端住宅、住宅销售均价及增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com02000400060008000100001200014000200020012002200320042005200620072008200910年1-6元/平方米-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%高端住宅住宅高端住宅增长率住宅增长率8一．全国高端住宅市场运行状况二．全国重点城市别墅市场表现三．百城及龙头企业价格指数四．关于中国别墅指数系统9中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2010年1-5月北京别墅指数持续上涨，但6月首次出现回落，为3303点，环比下跌1.63%，其中富力丹麦小镇、碧水庄园项目报价环比跌幅超过20%以上，且当月销售规模较大，一定程度上拉低指数；在6月样本项目报价中，御香山价格最高，达到60000元/平方米，水岸花墅价格最低，为13000元/平方米。1、北京：1-5月别墅指数持续上涨，6月首次回落。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com北京别墅指数走势图200022002400260028003000320034003600200504200508200512200604200608200612200704200708200712200804200808200812200902200904200906200908200910200912201002201004201006样本选取标准：以当月市场成交别墅项目为样本，6月北京样本为42个。101、北京：北京别墅新增供应量波动较大，新政前后变化更加显著。2010年4月新政前，北京别墅市场放量，1-4月累计新增1226套，同比增长57.18%；但新政后，企业信心明显不足，5月仅新增别墅95套，同比和环比分别大幅下滑56.02%、81.52%；6月北京别墅项目出现集中供应现象，新增供应211套，同比和环比均增长了1倍以上。2007-2009年，北京别墅市场新增供应维持在3400套左右，其中2008年达到高峰，累计新增别墅3647套，同比上涨5.47%；2009年略有下降，全年新增别墅3365套，新增面积123.44万平方米。从北京别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2009年以来，别墅市场新增供应占比逐步加速，由2008年的2.60%上升至4.04%；2010年1-6月北京别墅累计新增供应占比高达4.22%，其中5月受政策影响，别墅新增供应比重仅为1.41%。2008年至今北京别墅市场月度新增供应走势数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2010年1-6月北京别墅新增供应套数及增长率71.20%-48.97%41.07%050010001500200025002008年1-6月2009年1-6月2010年1-6月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%新增供应同比增长率套01002003004005006007008009002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%新增供应别墅/商品住宅占比套111、北京：1-4月别墅需求旺盛，5、6月受新政影响成交量锐减，且下降幅度快于同期住宅市场2008年至今北京别墅月度成交套数及增长率2010年1-4月北京别墅市场成交依旧旺盛，累计成交别墅923套，同比上涨32.81%，涨幅明显快于住宅市场（同期住宅成交套数下降27.38%）；5、6月受新政影响，成交量持续下滑，其中5月仅成交别墅70套，同比和环比分别下滑88.94%、82.26%（同期商品住宅同比和环比分别下滑70.44%、58.45%）；6月仅成交60套，同比大幅下滑了88.1%（同期商品住宅同比下滑74.86%），下降幅度均快于同期住宅市场。2008年-2009年，受整体市场环境影响，别墅市场需求波动明显。200