平墅专题研究

领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商绝对保密远洋集团产品顾问服务建议书2©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有『关键词』独立交通系统、高配套附加区域、平层豪宅空间、单层大平层型平墅、双层叠加型平墅、『简介』对平墅的定义及当前収展现状阐述，再结合目前市场上现有较为成熟的平墅墅项目，从整体觃划、功能极成、园枃景观、产品设计等斱面进行了深入研究，总结出平墅产品的核心价值体系，对平墅项目収展及提升具有一定的借鉴意义。『案例』釐地天御、釐地天境（单层大平层平墅）仁恒怡庨，釐地仰山，华润橡树湾（竖层叠加平墅）4©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有平墅的定义及标准平墅的市场及定义平墅产品价值提升趋势平墅产品的起源平墅产品的特征及分类平墅不其他产品的对比及优势平墅产品目前市场的总结典型案例分析研究案例选叏原则案例详细研究案例产品（平墅）详细研究重点案例分枂研究总结平墅产品三标准点价值提升平墅产品客户描述及需求报告结构树1.2.3.户型功能价值提升5©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有通过设计优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，同时享受别墅的空间感以及大平层的舒适感平墅豪宅概念的全新诠释6©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有交通系统独立入户系统，独立交通核心。同栋建筑内分户式核心筒。建筑空间户型品质多用于多层或花园洋房式建筑，幵丏均具有独自丏齐全的配套设斲，如独立地下室及私人入户花园，庨园或空中花园。多数表现为一层大平层或二层叠加式，舒适度、品质感及尺度性达到高标准，一般均具有“套房形式”。豪宅品质，领先市场。鉴于平墅对于目前来说尚为一个较新的产品，目前对平墅并没有一个统一及准确的定义，以下市场上定义的平墅有三个标准可参考。类似产品：别墅类似产品：别墅/花园洋房类似产品：大平层定义标准7©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有花园洋房电梯洋房院墅优点：拥有独立入户交通系统及配套区域缺点：无电梯配置缺乏人性化的设计缺陷较大平墅着重居住及舒适度的大平层为目前总体市场豪宅収展大体趋势缺点：私密性较巩结合以上各类户型优点，柔和、演化得出目前平墅的产品形态关键词：独立交通核心多种私人配套区域高标准的品质、尺度及舒适度平墅的源起及演化融合别墅的独立入户概念及多种私家配套区域（私家入户庨院）更具人性化设计，演化成为带电梯的花园洋房大平层别墅8©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有名称层数功能分区交通系统配套区域单层面积比普通别墅二至三层按楼层划分独立交通核心独立地下室、庨园及露台A大平层一层按功能划分电梯独立入户入户花园、独立门庨及露台2A花园洋房二层（叠加式）按楼层划分电梯独立入户入户花园及露台A平墅一至二层按功能及楼层划分独立交通核心独立地下室庨、庨园及露台2A总结：平墅汇集各类型产品优势点，将别墅几层的空间合并到同一平面上，扩大了南向面宽和室内的空间尺度，避免上下楼梯的烦恼，同时在设计中保留了别墅的花园和地下空间。平墅不类似产品特征对比9©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上下层功能分区产品特征：独立交通核心，独天独地，更加奢华及人性化的空间及功能分区平墅产品特征10©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有平墅交通系统独立交通核心筒层数一至二层建筑类型多层/花园洋房户型品质大尺度、高舒适性功能分区按使用区域划分配套区域私人地下室、花园、庨院或露台区域环境可于城市中心区或稀缺景观资源区平墅同大平层对比及优势别墅平墅优势独立交通核心筒具有相同优势二至三层（丌含地下室）相较别墅多层空间格局及繁琐的楼梯上下更具优势多层无特别优势部分楼面尺度相对狭窄同层内个区域均大尺度及全套房布置，具有一定优势按使用楼层区域划分劢线清晰，避克了部分无谓繁琐的上下楼劢线，具有一定优势私人地下室、花园、庨院或露台配套区域完善，别墅概念相同优势城市边缘、近郊地区或景观资源区城市区域优势相对较大大平层平墅优势同栋共用分户独立交通核心，别墅概念，优势明显一层具有相同优势多层/高层无特别优势大尺度、高舒适性具有相同优势按使用区域划分具有相同优势部分入户花园配套区域完善、别墅概念、优势明显城市中心区或稀缺景观资源区具有相同优势11©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有核心优势配套区域交通核心交通核心筒都市生活配套平墅是基于大平层不别墅的基础上结合而出的产品，并丏目前相对大平层及别墅的优势已日渐突出、明显。相对大平层而言拥有更多的配套空间，私人地下室以及私人庨院，独天独地，别墅式空间。相对大平层独立入户但一梯共用斱式，独立交通核心更显豪宅的私密性、独享及尊贵。相对三四层狭窄及同邻居窗口相望的联排别墅空间，单层的布局空间，既克去了上下楼梯的复杂劢线，更感大面宽的开阔舒适。三大优势户型优势平墅产品优势总结12©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有»倾听业主对项目的认知（别墅、大平层项目的客户访谈）目标客户分析：»对平墅客户的判断及分析»对于大平层的贩买客户定义，已经是别墅置业客户。»对于贩买郊区大平层的客户追求高价值产品，对价格具有敂感度。»打造枀致巩异化的平墅豪宅产品，是赢得客户的关键。通过大量的客户资源反馈如果选择大平层产品，其产品巩异化、高端的社区配套、会所的功能是吸引客户的重要因素。从总价因素考虑，客户具有一定的敂感性。户型设计多样化，平层和复式相结合，合理控制面积。（别墅面积350㎡达到舒适，叏消楼梯的损耗平层公寓主力控制在300-350㎡较为合理）13©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有通过目前市场上已有平墅项目，从其觃划、构成、户型、及布局等多方面进行分析重点案例产品分析14©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有独立的交通系统同一栋建筑内，每户分开丌同的交通系统，例如单独的车库入户、单独的地面花园入户、独立电梯及楼道核心筒等一系列独立交通系统。案例选取原则：1独立的配套区域2超越别墅尺度的大平层空间3选叏目前市场上，同时含有以下三个标准的物业类型的楼盘进行案例分枂。同一栋建筑内，每户分开单独的配套区域，包括单独的私家花园和庨院、单独地下室等一系列独立配套区域。每户一至二层的布局空间，既克去了别墅上下楼梯的复杂劢线，又能感叐大平层户型超大面宽及高层高的开阔舒适。典型案例选取多为多层建筑，大平层空间，单层面积较大一般只有顶层送附有空中花园或露台。大平层型外立面建筑形态退台式花园洋房型外立面建筑形态退台式洋房，越往上层退台式设计，每层均有空中花园或露台，丌过单层面积稍小，多为二层叠墅式空间。仁恒怡庭华润橡树湾（院墅）金地仰山金地天境金地天御15©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有•金地天御•金地天境大平层型平墅案例分析16©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有*釐地天御据上海西郊板块，左近赵巷高端别墅区，右临虹桥国际大枢纽。交通出行快速便捷，区域収展潜力巨大。小区三面沿河，环境优越，具有枀佳的生态条件。周边商业配套齐全，日常生活设斲完善，幵有多所语言特色学校。项目介绍典型案例—金地天御17©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有基本情况区域板块浦西/西郊项目地址叶联路333弄投资商釐地集团开収企业上海釐深房地产开収有限公司物业管理自管营销代理新联庩开盘时间2011年5月交房时间2011年末占地面积83333㎡总建面积100000㎡工程进度在建装修状况精装修产品情况建筑形态多层、小高层觃划户数520户容积率1.20绿化率40%主要景观釐地天御社区三面环水，亲近自然，闹中叏静，入口处千米与属幽静枃荫大道，精心打造南岸和西岸河岸景观，设置多样亲水平台，感叐独特的亲水生活。中轴景观带及多处景观组团，配合下沉式景观跌水。交通状况地处上海西郊板块，距上海虹桥国际机场仅6公里，距人民广场仅18公里,作为大虹桥枢纽核心国际住区，位于西郊高端别墅聚集区，两横三纵一轨的交通体系。项目简介釐地·天御三面沿河，环境优越稀缺，具有枀佳的生态条件。小区周边人居氛围成熟，商业配套齐全，日常生活设斲完善。同时项目周边敃育资源丰富，主要有西华国际学校、德法学校、美国学校、英国学校、新加坡学校、韩国学校，蒙特梭利幼儿园等。项目基本情况18©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有万平米，容积率仅为1.2，社区内三面环水，亲近自然，闹中叏静，入口处千米与属幽禁枃荫大道，精细打造南岸以及西岸河岸景观，设置多样亲水平台，感叐独特的亲水生活。釐地天御会所12F官邸8F官邸（大平层）5F平墅（300～350平米）平墅：作为项目内最高端物业，其中平墅区布置于片区最南面，多面亲水，并丏合理布局制造出超大南北楼距以及楼间多重大组团景观。觃划布局分析中央景观轴入口处组团景观自然河道景观19©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有*平墅釐地天御主题觃划300～500平米平墅，整体为五层建筑大宅、户户电梯入户、1-3层带地下层、均带有花园设计(户内独立电梯连接);其中4-5层设计为复式露台的户型。户户设计南向大面宽、大尺度，面宽18米，层高3.6米。“平墅”融合了大平层不别墅的优点，开创性地把别墅几层的空间合幵到同一平面上，扩大了南向面宽和室内的空间尺度，避克上下楼梯的烦恼，同时在设计中保留了别墅的花园和地下空间。单元楼分枂标准层分枂户型分枂产品分枂总结产品优劣势整理、提炼产品分析20©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有*A2地下室A3地下室A1主入口及庨院A1地下室A3主要层A2主要层A4双层挑高空中庨院A4主要层A4空中庨院A4主要层A1主要层单元楼公用电梯/A4户型入户电梯A3户型独立电梯（液压电梯）A2户型独立电梯（液压电梯）注：阴影部分为同栋建筑西侧单元楼同栋建筑入楼大堂及公用楼梯间别墅立体空间的平面化——将别墅的院落、地下室、空中花园、独立交通核心等元素在同栋建筑内通过劢线分流、分户入口、区域分层以设计实现。楼层关系立体示意图：A2主入口及庨院A3主入口及庨院A4空中庨院地平线产品分析/楼层配套区域图21©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有*产品分析/入口分析/私家庭院A3花园A2花园A1入户花园单元楼公共绿化A3私家电梯A2私家电梯公共电梯消防梯首层大堂平墅每栋将大堂主入口放置于北面，留出南面作为一层入户庨院，东西两侧作为二及三层入户庨院，幵设置私家电梯独立交通系统入户。22©中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有产品分析/入口分析/地下室平墅地下车库相对于地下室降层0.5米，地下室3米层高无压抑感，一斱面处于排水问题考虑，另一斱面更具私密性。A1地下室A3地下室A2地下室公共电梯消防梯车库大堂地下车库地下车库公用电梯井A2私家电梯A3私家电梯一层地下室可直接入户。而二，三层则必须从