土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)

昆明市小坝西村昆明市盘龙区穿金路715号昆明市西山区永昌街道办事昆明市官渡区吴井路街道办待估13,526.0115,305.1714,400.3610010010010010010010010010096100100100100100100100100100100100110110110基础设施完善度100100100100公用设施完备度100100100100道路通达度100909090对外交通便利度100100100100环境质量优劣度100100100100商服繁华影响度100100100100人口密度100100100100100909090宗地位置100909590宗地面积100104104104形状100959595临街状况100959595宗地内基础设施水平100100100100地势、地质100100100100水文状况100100100100规划限制条件100100100100100848984用地面积（平米）成交价（元）单价（元/平米）单价（万元/亩）30,894.19417,875,26513,526.01901.7411,867.00181,626,49415,305.171,020.3513,506.33194,496,00014,400.36960.03区域因素分值个别因素分值交易用途区域因素交易日期备注：此表格为住宅用地市场比较法计算表个别因素使用年限容积率交易情况交易方式案例C案例B比较案例价格（元/平方米）比较因素条件指数表位置待估宗地案例A100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/96100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/110100/110100/110100/90100/90100/90100/84100/89100/84元/平方米权重市场法结果172100.7成本法结果935.870.3加权平均12328土地面积证载土地面积评估总价##############元11131886.9平米2,100,108.57元评估总价##############元案例C区域因素修正系数个别因素修正系数综合修正系数评估单价1.25261.2025比准价格（元/平方米）169431737017316交易方式1.134913526.0115305.17交易用途使用年限容积率交易情况14400.36案例A17210交易日期比较案例价格（元/平方米）比较因素条件修正系数表、比准价格计算表位置昆明市盘龙区穿金路715号昆明市西山区永昌街道办事处昆明市官渡区吴井路街道办事处案例B万元/亩1147628223466.59工业用地评估结果昆明市东站交叉口西北角官渡区关上街道办事处双桥村昆明市五华区建设路昆明市官渡区吴井路街道办事处环城南路待估13,52615,30514,40010010010010010010010010010498100100100100100100100101101101100114112107商服繁华影响度100969896道路通达度100989898对外交通便利度100989898基础设施完善度100100100100人口密度100100100100100929492宗地位置100969896宗地面积100100100100形状1001009698临街状况100989898临街宽度100104102102临街深度100100100100宗地内基础设施水平100100100100地势、地质100100100100规划限制条件100100100100100989494用地面积（平米）成交价（元）单价（元/平米）单价（万元/亩）30,894.19417,875,26513,526.01901.7411,867.00181,626,49415,305.171,020.3513,506.33194,496,00014,400.36960.03案例C区域因素个别因素备注：此表格为商业用地市场比较法计算表个别因素分值区域因素分值使用年限容积率交易方式交易日期交易用途比较案例价格（元/平方米）交易情况比较因素条件指数表位置待估宗地案例A案例B100/100100/100100/100100/100100/100100/100104/98104/100104/100100/100100/100100/100100/101100/101100/101100/114100/112100/107100/92100/94100/92100/98100/94100/94基准日时点2015年8月31日38.33408%交易日期0.9476638.33实例A2012/10/10.9539690.9934实例B2012/5/26101实例C2012/2/16容积率修正公式修正指数实例A容积率修正系数3703.650641容积率5114实例B容积率修正系数3632.710352容积率4.5112实例C容积率修正系数3463.497834容积率3.5107.00估价对象容积率修正系数3236.947713设定容积率2.5100期日修正修正系数2014年6月1日1.0425455251042012年10月1日0.984424555982012年2月1日11002014年1季度0.992013年4季度-0.522013年3季度-0.192013年2季度2.322013年1季度3.222012年4季度5.072012年3季度-2.99案例A案例B案例C年期修正年期修正指数Y=673.31ln(x)+2620评估单价152592053年12月终止剩余使用年限综合修正系数1.02231.04051.1128比准价格（元/平方米）138281592516025使用年限容积率区域因素修正系数个别因素修正系数交易方式交易日期交易用途比较案例价格（元/平方米）135261530514400交易情况比较因素条件修正系数表、比准价格计算表位置官渡区关上街道办事处双桥村昆明市五华区建设路昆明市官渡区吴井路街道办事处环城南路262号2012年2季度-3.422012年1季度-0.7双柏县城元双公路县城西北片区县城西北片区双柏县城西北片区待估430570430挂牌出让市场价格，正常市场价格，正常市场价格，正常设定为出让拍卖出让拍卖出让拍卖出让2014年3月2013年5月2013年5月2013年6月商业用地商业用地商业用地商业用地估价对象及待估宗地案例A案例B交易日期交易用途比较因素条件说明表位置比较案例价格（元/平方米）交易情况交易方式案例C404040402＞1.0≤2.5＞1.0≤2.5≤1.6商服繁华影响度一般一般一般一般道路通达度能与主次干道通达高与主次干道通达性一般与主次干道通达性一般与主次干道通达性一般对外交通便利度便利便利便利便利基础设施完善度完善完善完善完善人口密度一般一般一般一般宗地位置双柏县城元双公路旁县城西北片区县城西北片区双柏县城西北片区宗地面积（平方米）5345.5454568614545形状较规则较规则较规则较规则临街状况一面临路主要道路一面临次要道路一面临次要道路一面临次要道路临街宽度（米）6.004.004.004.00临街深度≥6.0≥6.0≥6.0≥6.0宗地内基础设施水平未平整未平整未平整未平整地势、地质地势有一定起伏，无不良地质现象地势有一定起伏，无不良地质现象地势有一定起伏，无不良地质现象地势有一定起伏，无不良地质现象规划限制条件商业用地商业用地商业用地商业用地区域因素个别因素使用年限（年）容积率小坝股份合作联社新发股份合作社昆明新城高新产业基地昆明经开区洛羊街道办事处洛羊物流片区民办科技园十一号地块待估885.001,347.14884.93100100100100100100100100100102102102100100100100100100100100100100100100道路通达度100100100100对外交通便利度100100100100基础设施完善度100100100100环境优劣度100100100100产业集聚影响度100100100100100100100100宗地位置100909090宗地面积100100100100市场法结果形状100100100100成本法结果临路状况1009510095加权平均宗地内基础设施水平1009510095土地面积地势100100100100地质、水文状况100100100100评估总价土地使用限制100100100100100809080用地面积（平米）成交价（元）单价（元/平米）单价（万元/亩）18,657.1016,511,563885.0059.0061,989.1583,508,1271,347.1489.8141,370.1336,609,500884.9359.00区域因素分值交易方式交易方式交易日期交易日期个别因素分值区域因素修正系数个别因素修正系数综合修正系数容积率评估单价区域因素备注：此表格为工业用地市场比较法计算表个别因素比准价格（元/平方米）交易用途交易用途使用年限使用年限容积率案例C交易情况交易情况案例A案例B比较案例价格（元/平方米）比较案例价格（元/平方米）比较因素条件指数表比较因素条件修正系数表、比准价格计算表位置位置待估宗地100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/102100/102100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/80100/90100/80元/平方米权重1212810.7935.87620.3112975证载土地面积1886.892,130,299.00元案例B案例C交易方式交易日期区域因素修正系数个别因素修正系数综合修正系数容积率评估单价1.08931.2255比准价格（元/平方米）1085146710841.2255交易用途使用年限884.93885.001347.14案例A交易情况比较案例价格（元/平方米）万元/亩1212比较因素条件修正系数表、比准价格计算表位置昆明新城高新产业基地昆明经开区洛羊街道办事处洛羊物流片区地块民办科技园十一号地块开发完成后的房地产总价值总价值（元）平均销售单价（元/m2）4200.00类别面积（m2）售价（元）平均单价（元/m2）1、住宅58556.3324593658642002、商业#DIV/0!3、车位0#DIV/0!合计58556.332459365864200.00单位开发项目的开发成本单价（元/m2）2218.231、前期规费100.002、建筑成本1200.003、总图、绿化及配套设施100.004、工程管理费和前期费用72.005、规划费用和城市公共设施配套费85.006、不可预见费77.857、投资利息77.660.1025V8、管理费81.740.05v9、税金及销售费用423.9810、土地税费0.0305V0.0305VC单位开发商合理利润单价（元/m2）326.970.20VT容积率3.5VV=（A-B-C）*T4187.860.3830V其他修正4121.515569公式:V=（A-B-C）*TV：待估土地价格单价（元/m2）B：单位开发项目的开发成本单价（元/m2）C：单位开发商合理利润单价（元/m2）T：规划容积率ABA：开发完成后的房地产总价值面积单价（元/m2）A-B-C=楼面地价4200.00土地使用权剩余法（又称：假设开发法）评估测算表(一至三年期贷款利率为4.75％,项目开发周期为2年)245936586销售单价（元/m2）4200土地面积容积率16730.383.5用途城镇单一住宅序号项目计算结果单位年有效毛收入433.20元/年·m2平均月租金40.00元/月·m2年潜在毛收入480.00元