项目六被征收土地的估价(成本法)

成本逼近法考试基本要求：掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。了解：成本逼近法的应用限制。第一节成本逼近法概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。基本公式:地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益特点：①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；②适于工业用地估价；③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⑤是估算土地成本价格的一种途径。适用范围：①新开发土地的估价；②土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；③工业用地估价；④特殊性土地的估价估价步骤确定土地取得费确定土地开发费计算税费计算利息计算利润确定土地增值收益修正并确定土地价格第二节成本逼近法的估价程序与方法土地取得费的概念、构成及计算方法概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。注意：①土地取得费应是评估期日的重置费用；②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。二、土地开发费构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.计算土地开发费，首先必须准确确定土地开发程度，（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。（2）红线内外开发程度不一致现象。A、红线外开发程度比红线内低：B、红线外开发程度比红线内高：C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用三、利息的计算利息的概念：利息是资金的时间价值。利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的一半计。土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。估算利息必须把握的几点①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等；②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费及税费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。注意：利息利润不互计。四、利润的计算利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：1、开发土地的利用类型2、开发周期的长短3、开发土地所在地区的政治经济环境利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。利润的计算方法：投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率五、土地增值收益土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为１０－３０％。土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋利息＋利润）*土地增值收益率注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正。待估宗地价格＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润)×[1-l／(1+r)m]+出让金×[1-l／(1+r)m]/[1-l／(1+r)n]m—待估宗地剩余使用年期；n—法定最高使用年期。七、土地价格的修正与确定①个别因素修正；②土地使用年期修正；③可出让土地的比率修正；④宗地成熟度修正。主要掌握何时需进行有关修正。1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n是否进行年期修正要具体分析：(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积4．宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是由出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近法的评估结果。需要注意的事，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。第三节成本逼近法的应用一、应用成本逼近法应注意的问题:土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格.二、成本逼近法应用实例例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。1.计算土地取得费(4.5十1.5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)2.计算土地开发费(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3.计算投资利息120×[(1十0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)4．计算投资利润(120+200)×20％＝64(元／㎡)5．计算土地增值收益(120+200+43.36+64)×20％＝85.47(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43.36+64+85.47＝512．83(元／㎡)7．进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5-1.5)／5×100％＝70％则可出让土地的平均单价＝512.83／70％＝732.61(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×[1—1／(1+0.07)50]＝707.74(元／㎡)9．计算土地总价格707.74×10000＝7077400(元)采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元／m’，总价格为7077400元。例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。解题思路：分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润计算无限年期土地成本价格计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金）计算49年期土地价格常见难点与问题新增建设用地有偿使用费计算问题新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者，虽实际中有转嫁的。利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算（计息期为整个开发期）年期修正错误:不修正或修正错误。如土地增值收益：出让金—先把成本价修正到最高年限，再加上出让金，最后再修正为宗地年限。（因出让金是最高年限的）；计算步骤中有关单位不一致:万元/亩转化为元/平方米（直接乘15）万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100），