锦艺城市调报告.

郑州锦艺城市调报告---王府井2016年2月目录页码项目简述项目分析工作思路优劣分析项目简述项目名称：锦艺城购物中心开发商：郑州翰园置业有限公司，香港锦艺集团投资开业时间：2016年1月23日C区开业，锦艺城全部开业；2012年3月20日王府井签约锦艺城占地面积：230000㎡；建筑面积：300000㎡营业时间：周日-周四9：30-21：30，周五-周六9：30-22：00项目定位：中档为主项目位置：中原区棉纺路和桐柏路交叉口西北项目类型：A区,B区项目由两栋建筑组成，地下一层至地上四层；C区项目为地下一层地上五层，C区地下为海洋馆。设计中采用分区处理的手法，每个区均为两个天井，集合大型购物中心、国际主题街区、品牌专卖店、美食广场、主题影院、休闲文化中心等多种业态于一体，通过将大商业、小商业、目的性商业、休闲功能等进行组合，老人可以逛超市、休闲广场聊天，时尚青年可以约会、聚餐、淘宝，小孩可以游玩，构建成全家庭购物休闲娱乐中心，以全家庭欢乐体验打造习惯性的、家庭的、全方位的全客层消费模式。是郑州西区单体规模最大的商业旗舰。消费群体：25岁-50岁，分别以温馨家庭、时尚青年为主要消费群体作为主题消费群体交通状况：乘坐B1、B10、B12和B13路；30路、34路、37路、45路、50路、76路、34路、37路、45路、50路、30路、128路、212路、216路、128路等公交车到桐柏路棉纺路下车即到。地铁1、5号线。配套设施：A区车位1600个，B区,C区1800个车位，70余部自动扶梯及电梯一.输入标题简述页码锦艺城C区王府井百货就近裙楼：鑫苑都市公寓商铺，西建材阀门采购中心，郑州化工物流园，水岸花木城，同汇金街，郑州大厨房农副产品物流港，盛润锦绣城商铺，凯田花园底商，中原万达广场商铺，清城美苑商铺，市场公寓，王府壹街区，元通纺织城，方圆经纬底商，中原建材城，郑州国际美食娱乐广场，中晟银泰国际中心教育：互助路小学、伊河路小学、建设路第二小学、第五十一中学、第二十四中、广播电视大学、工业商贸学院、郑州建筑职工大学、河南工业大学、中原工学院、河南工业技师学院等商场：思达超市、左右间超市、康乐超市、丹尼斯大卖尝大商超市、苏宁电器、中原商贸城、天龙商务、五星电器、国美电器、永乐电器酒店：裕达国贸酒店、锦江之星、豫纺宾馆、中原大酒店、如家宾馆等金融：农业银行、光大银行、工商银行、交通银行、浦发银行、广发银行等医疗：郑州市中心医院、郑州三棉医院、郑州一棉职工医院、煤机医院餐饮：京福华肥牛、豪享来等；休闲：碧沙岗公园、五一公园等。内部配套：由王府井百货、成龙国际院线，世纪华联旗舰店，国美电器等主力店组成的30万平方郑州的单体最大购物中心。一.输入标题简述页码交通图辐射图地理位置图一.输入标题简述页码王府井百货：1.两部手扶电梯，两部观光电梯，四个步梯出口，十一个消防通道2.每层穿插小吃饮品3.线上线下销售4.微博微信全网络营销5.会员丰富活动6.专业会员服务，有专门的VIP活动中心7.商户支持力度较大，长期有商户折扣或者商户支持活动项目分析负一层业态构成页码业态数量占比家用1721.25%儿童服装1518.75%餐饮1417.5%保健品810%儿童用品810%玩具67.5%体验45%家电56.25%空铺22.5%化妆品11.25%合计80家用21%儿童服装19%餐饮18%保健品10%儿童用品10%玩具8%体验5%家电6%空铺2%化妆品1%从数据上可以看出，负一层主体为家庭式消费，占比比较大的主要是家庭用品消费，儿童类消费以及餐饮类。负一层生意比较好的主要是餐饮，家用类商铺主要以品牌家纺以及品牌厨具为主，装饰类家用较少，可以看出周边消费群体以实用为主，消费类型偏理性消费。负一层业态构成页码0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%家用儿童服装餐饮保健品儿童用品玩具体验家电空铺化妆品占比王府井格局页码价位负一：餐饮：20元-80元服装：200元-800元保健品：500元-1000元家用：300元-1000元一楼：化妆品，珠宝，鞋包：500元-2000元二楼：男装，熟女：2000元-8000元三楼：儿童，休闲：100元-1000元四楼：餐饮，歌迷，网吧，电玩：50元-100元消费群体25岁-40岁家庭为主档次中高档经营方式零售经营特色中高档品牌主要针对高品质社区家庭，会员服务，商家折扣提袋率10.56%日均客流量5000人王府井格局页码道路宽度主通道3米，副通道2.5米，四楼通道为7.2米整体造型白色大理石80*80地面，深灰色边线，吊顶白色灯光，整体比较明亮中央空调有消防设施有，消火栓隐形式设计，消防红桶配置毛巾以及两瓶250ml水电梯2部主要餐饮区负一层30%餐饮区四楼20%餐饮区商场整体装修商场采用简约风格，主要体现整体明亮度，比较通透，但是主观上有些呆板，二楼，三楼部分通道贴有整体地贴，地板革，看上去有些廉价，使用一段时间，看上去比较脏，但是改变了整体呆板的印象。王府井格局页码便民服务负一层设有母婴室会员办理方式在商场内消费任意金额到四楼会员中心或一楼服务台免费办理普卡会员政策1.会员线下活动2.会员优惠折扣3.会员免费停车4.周二会员日营销策划1.春节期间全场联营商家，百货服饰满200元返120元电子卷，化妆品满200返40元电子卷；2.会员满699送定制公仔；联合银行反卷；3.商家折扣；4.神舟专车满额送红包；5.家庭DIY许愿瓶宣传力度1.加入王府井微信送滴滴打车红包；2.消费抽奖，奖品2888元婚纱照负一层经营分析页码负一层经营较好的店铺有土大力，美食代，杨国福，稻香村。土大力客单价：58元，美食代客单价：30元，杨国福客单价：27元，稻香村客单价：31元。土大力，美食代，杨国福平日销售为5000元，周末销售为8000元-9000元；稻香村平日销售为2000元-4000元，周末销售为6000元。屈臣氏进驻时间较短，但是紧挨直通一层入口，门口做有形象，提袋率为16%。国美虽然紧邻世纪联华同样紧挨主入口，但是人气上要差很多，剥离率为0.6%世纪联华平日销售50万左右，周末销售60万-80万左右，对于郑州超市来说，生意算非常不错的周边商铺租金情况页码王府井租金：300元-500元每月每平方米交付方式：6个月一缴租金：250元-400元每月每平方米交付方式：押一付三转让费：8-15万面积：10㎡-15㎡个人房产租金：150元-300元每月每平方米无转让费房产所属方圆经纬租金:300元-500元每月每平方米建议分析负一层SWOT分析页码1.优势项目体量优势品牌优势周边资源优势（学校，医院，住宅）交通优势4.挑战市场培育的挑战周边商家的挑战3.机遇新商圈崛起机遇周边新建高层住宅机遇2.劣势商圈不成熟消费客流不成熟周边低端市场冲击1.品牌较全，品牌信誉度高。2.针对周边居民消费情况制定招商品牌3.门口高炮展示1.联营商户，收银，收入没保障2.品类比较单一，吸引客群面窄3.客流量少，步梯口比较暗，与大门相比很难吸引顾客1.丰富业态品类（100元-300元单价男女装）2.空置区域增加边岛3.两个主入口进行装饰，吸引客流负一层优劣势分析优势劣势建议新服务页码工作思路规划页码原规划商铺面积较大均在80㎡以上，虽然商场形象很好但是如果转换为租金形式，很多铺位无法支撑，现有模式不利于商场良性发展。规划页码修改后加入大量男女装穿插式设计，把最吸引人的小吃，体验类店铺分散到商场盲区，商场所有商铺采用背柜形式，整体通透O(∩_∩)o谢谢观看！