青岛市开发区房地产市场分析报告

第1页共24页青岛市开发区房地产市场分析报告第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析第二部分开发区房地产市场状况分类第三部分各板块房地产市场分析第四部分目标客户群锁定及分析第2页共24页第一部分经济技术开发区宏观经济环境分析一、城市发展战略在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”，构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。二、经济发展因素作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。第3页共24页国内生产总值增幅状况如下：年份金额（亿元）增长比率（%）1999年65.031.32000年85.7029.02001年128.8435.02002年165.2029.22003年上半年102.040.6在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。三、人口和人民生活开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持１０％左右，从2000年开始，第4页共24页每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。四、西海岸经济发展用地规划规划范围：胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。功能定位:青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。人口规模:2020年核心区人口160万左右。发展用地:临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。第5页共24页北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。第二部分经济技术开发区房地产市场状况分析一、市场发展描述在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。2002年房地产开发完成投资2.5亿元，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8亿元，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是,在这里要指出的是,由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆第6页共24页的局面。同期二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金额4.5亿元。二手房的交易数量、面积、金额分别是2002年同期的1.37倍、1.34倍、1.6倍。目前商品房平均交易单价突破2200元，二手房交易平均单价也上升到了1650元左右，房地产价格每年大约保持了10%的增长率。从1－10月份房产交易情况看，预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。二、市场现状剖析根据开发区各区域的功能界定，并结合房地产发展动态和具体特征，可将开发区的房地产市场进行如下板块细分：第一板块：薛家岛村—金沙滩区域区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规划中主要设置了海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。其主要配套设施的发展状况参差不齐，商业设施仅有利群金海岸一处综合性购物场所；医疗设施有薛家岛医院；文化设施有青岛建筑工程学院；旅游设施有金沙滩旅游景点和超群影视城；交通设施有安子码头。地产特征：与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“投资度假”、“休闲享受”为基本定位。销售依赖于优越的区位及环境优势。从楼盘品质看，由于大多数楼盘由当地开发商建造，产品受经营理念、设计思路、技术水平等多方面因素影响，项目品质一般。从楼盘规模看，第7页共24页除海韵嘉园为200亩外，其他均属小盘操作，竞争力弱，无法形成规模效应。从面积区间看，分割面积跨度较大，不利于楼盘的整体形象定位。从楼盘档次看，高档次楼盘主要集中在金沙滩周围，主要得利于海景资源。从产品价格看，均价在3000-5000元之间不等。该区域代表楼盘为石雀小筑和海韵嘉园。二者户型面积较大，为舒适型住宅，价格列于该区域之首，客户群体主要为旅游度假型，大多是来自省内外的外地置业者。产品列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价均价最高价石雀小筑60亩低层130—225㎡复式为主4830元5000元5560元海韵嘉园（已售完）200余亩多层130—230㎡(阁楼)3500元3900元4300元高层2980元3500元3980元九州花园36亩多层90—210㎡（阁楼）2480元3000元3360元金沙花园34亩多层97—180㎡（阁楼）2780元3280元3780元鲁泽花园38亩多层90—200㎡（阁楼）2780元3290元3430元粤海慧鲁——多层预计2004年3，4月份开工第二板块：唐岛湾—长江路—香江路区域该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园、傲海星辰、隆琪嘉苑、唐岛.蓝湾等。第8页共24页长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业业态齐全。近年来，随着青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场的开业，商业重心逐步向长江路拓展。开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚。区内的多元批发商城、世纪商贸城虽然占尽地理优势，但是由于操作思路不畅，所以经营不善。代表楼盘有阳光海岸、东方银座、恒佳苑等。综合该区域内的产品状况，发现，一区域内楼盘整体综合质素较高。由于区域内典型楼盘由青岛市知名企业投资兴建，开发理念超前，产品品质较高，为提高开发区居民的生活质量和提升产品档次起到重要作用。二区域内形成激烈的品牌竞争格局。天泰、千禧、亚星等品牌在进行具体操作时，从产品设计、整体规划、生活方式、综合实力等方面全面较量。三区域内产品均价分布区间2300-5000元。其中唐岛湾附近为高价房聚集区，价格均保持在4000元以上。四区域内为开发区高层住宅的主要聚集地。五区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。个案列举：项目名称占地面积㎡建筑形态户型面积起价均价最高价千禧龙花园100000多层、小高层高层100—346㎡错层、复式448047007300天泰阳光海岸（二期）166667多层、小高层高层40-150㎡平层、错层400045004800唐岛·蓝湾10000余高层131-171平层398043505700第9页共24页隆祺嘉园70000小高层、高层120—180㎡420050006300傲海星城37000高层100—170㎡340041004500天河国际5000㎡多层、高层98—165㎡435046005280旺海山庄50000多层97—170㎡328035003900源城·城之秀——多层、小高层高层130-160㎡368041504980恒佳苑31550多层95—180㎡240025002900东方银座39800高层、小高层60—120㎡313037404300伟业花园76000高层90—160㎡380040004600世家花园75000多层98—140㎡196023002750城市桂冠——小高层、高层————4500——海湾新城2004年下半年开工第三板块：保税区—工业园该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将会在短期内带动二级市场的繁荣。该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产品品质一般。个案列举：项目名称占地面积㎡建筑形态户型面积㎡起价元均价元最高价元汇泉雅居35652多层50—140268027202980宏盛家园——多层70—114220023302460汇峰嘉园10000小高层、高层100—185266030803500齐长城花园60000多层60—140240025902780天智国际大厦10000高层（写字楼）分割：80—400335039505400第10页共24页第四板块:石油大学—长江路示范区区域该区域在黄岛汽车客运站以西，建设中的石油大学以北，区内近邻大珠山、小珠山国家森林公园，自然风貌独特。规划中的长江路省级住宅示范区就在此地。该区域近邻胶南市，堪称交通要道。并且区内教育氛围浓厚，石油大学、职业学校、开发区一中等知名学校遍布该区，预计在未来这里将成为典型的文教区。该区域目前开发楼盘中，以风和日丽最具代表性，规划面积最大，综合质素较高。个案列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价均价最高价风和日丽200000㎡低层、多层、高层100—210300034003800金岛新村20000㎡多层96—1382380————珠峰雅园10000㎡多层90—110165022002440第五板块：黄岛老城区黄岛老城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全，但是繁华程度及档次较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。住宅大多为九十年代开发，而且入住率很高。随着开发区整体房地产市场的升温，这里陆续出现了新楼盘，但是价格普遍较低，面向普通居民。个案