农用地估价规程

XXXXXXXXXXXXXX/XXXXX-XXXX-2001农用地估价规程Regulationsforagriculturallandappraisal（验收修改稿）2001–XX–XX发布2001–XX–XX实施中华人民共和国国土资源部发布×××××–×××11、范围本规程规定了我国农用地估价的内容、适用范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农用地估价方法、不同估价目的和不同利用类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新方法。本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可整理改造为农用地的后备土地资源的价格评估。2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《农用地分等定级规程》；3．《城镇土地估价规程》。第一篇总则3、总则3.1农用地估价规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。3.2农用地估价基本原则3.2.1预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。3.2.2替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。3.2.3报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。3.2.4贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。3.2.5合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量2的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。２）有效地使用：在已确定的利用方式下，能带来最佳的经济收益。３）合法的使用：即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态。４）农用地条件的适用：即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。3.2.6变动原则变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。3.2.7供需原则供需原则，是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。3.3农用地价格影响因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：1）肥力因素，主要包括土壤状况和水文状况，具体因素指标见附录。2）经营耕作因素，主要包括社会经济发展水平、土地制度和农田基本设施状况，具体因素指标见附录。3）区位条件，主要包括气候、地貌及交通通达性，具体因素体系见附录。4）特殊因素，待估农用地所独有的特性和条件。如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等，具体因素指标见附录。3.4农用地价格定义农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地宗地地价是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。农用地基准地价价格是指针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。3.5农用地估价成果3.5.1宗地估价成果1）农用地宗地估价结果报告；2）农用地宗地估价技术报告；3）农用地宗地估价附件。3.5.2农用地基准地价评估成果1）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等。2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图、标准地块图3等；3）表格：主要包括基准地价表、基准地价因素修正说明表和基准地价因素修正系数表。4）有关计算机软件和管理信息数据库。3.6规程解释权本规程由中华人民共和国国土资源部负责解释。４、农用地估价方法4.1收益还原法4.1.1收益还原法的基本原理收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。4.1.2收益还原法评估农用地价格的程序1）搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2）测算年总收益；3）测算年总费用；4）计算年纯收益；5）确定土地还原率；6）选用适当的公式计算农用地价格。4.1.3年总收益的分析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。1）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。2）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。4.1.4年总费用的分析计算总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。1）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜4禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。2)待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。4.1.5求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。4.1.6土地还原率的确定土地还原率可按下列方法确定：1）租价比方法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。2）安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。应根据当地土地市场情况，选择适当的方法，确定土地还原率。4.1.7计算收益价格4.1.7.1计算收益价格的基本公式：raP(4—1)式中：P——土地价格；a——土地年纯收益；r——土地还原率。4.1.7.2有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正。公式为：nrraP)1(11(4—2)式中：P、a、r含义同公式(4—1)n——土地使用年期。4.1.7.3土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算。4.1.8收益还原法的适用范围收益还原法适用于有收益的农用地价格评估。4.2市场比较法4.2.1市场比较法的基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。54.2.2市场比较法估价的步骤：1）收集和选择比较交易实例；2）建立价格可比基础；3）进行交易情况修正；4）进行交易期日修正；5）进行影响因素修正；6）计算比准价格。4.2.3收集与选择比较交易实例4.2.3.1比较交易实例收集与选择应遵循以下原则：1）首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例；2）用途应相同；3）价格类型相同或可比；4）成交日期与估价期日应接近，不宜超过三年；5）应尽量为正常交易；6）应至少选择三个可比较实例。4.2.3.2交易实例搜集与调查的内容：1）交易双方的情况及交易目的；2）交易实例的状况，一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件、特殊条件等；3）成交价格；4）付款方式；5）成交日期。4.2.4选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容：1）统一地价内涵；2）统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清；3）统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；4）统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。4.2.5交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种：1）有利害关系人之间的交易等；2）急买急卖的交易；3）受债权债务关系影响的交易；4）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；5）相邻地块的合并交易；6）特殊方式的交易；7）交易税费非正常负担的交易；68）有纠纷的交易。在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。1）交易情况分析测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。2）计算情况修正系数，计算公式为：Kc=Icp/Icb（4—3）式中：Kc——情况修正系数；Icp——待估农用地情况指数；Icb——交易实例农用地情况指数。4.2.6期日修正应将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。具体可采用以下方法：1）利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式为：Kt=Ip/Ib（4—4）式中：Kt——期日修正系数Ip——估价期日的地价指数；Ib——交易日期的地价指数。2）利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（Kt）；3）在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，确定期日修正系数（Kt）；4）通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修正系数（Kt）。4.2.7影响因素修正根据农用土地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。影响因素根据3.3条“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。影响因素状况描述应具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词。4.2.7.1自然因素修正系数公式Kn=(Ioi/I