香泉项目可行性研究

香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第1页共19页香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告内容提要香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。[关键字]概况项目投资测算开发经营分析香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第2页共19页目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、香泉城镇简要分析二、香泉镇国民经济现状及预期三、国民生产总值增长表四、香泉房地产市场研究五、香泉现阶段商品房市场发展状况研究六、香泉商品房市场饱和状态研究七、香泉房地产现有产品结构状况研究第三章项目定位一、项目开发经营优势点二、目标市场定位三、产品定位第四章项目开发建设一、项目总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、环境艺术设计第五章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第3页共19页二、项目投资估算三、项目开发经营主要风险及对策分析第六章结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇二、项目在经济上具有较强的可行性三、项目具有的突出优势四、项目开发经营风险较小五、项目实施的难点六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第4页共19页第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、前期项目规划设计方案；2、国家建设部及马鞍山市颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。4、和县政府网，和县房产局，香泉规划局。三、项目概况该地块位于昭明大道镇政府旁中心地段，总用地面积约52893平方米。总建筑面积80365.44平方米。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。建筑形式采用以多层为主形式，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：52893平方米；规划建筑面积：80365.44㎡，商业43275㎡，多层15265.38㎡，小高层19200.06㎡，公寓：2625㎡。②容积率：1.52香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第5页共19页④建筑密度：37.7%⑤绿化率：38%（以上数据是依据项目规划设计方案得出，）第二章项目开发经营环境分析一、香泉镇简要分析香泉镇古称平疴镇，是历史文化名镇。南北朝时期，梁昭明太子萧统二十岁时（公元521年）随父亲萧衍来香泉以北如方山“萧家藏经寺”读书拜佛。因昭明太子满身疥疮，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。一日三把澡，不久，疥疮结痂脱落，皮肤白润如初，十分高兴，乘兴为香泉题写了“天下第一汤”五个大字，从此，香泉名扬天下。属和县，地处皖东，与南京浦口区接壤，属南京半小时都市圈，四周有合肥、芜湖、马鞍山、滁州等大中城市，省道滁芜路穿境而守，合宁、合巢高速公路，均有接线公路直达香泉，距南京国际机场不到40分钟路程，距黄金水道长江不足30华里，处在安徽省东向发展的前沿。国土国积126平方公里，人口4.26万。目前，镇内外的基础设施建设逐年加强，道路及交通十分便捷。街道建有西香路、昭明路、晓山路、龙塘路、智锦路、山庄路、建宇路、香泉街等，有香西路直达和城及其它乡镇。省道滁芜路穿镇而过，合宁、合巢芜高速公路均有接线公路直达香泉。合肥骆岗机场、南京禄口国际机场，均有公路直达。黄金水道长江距香泉街道不足三十里，有省道直达乌江、石跋河、金河口诸码头。二、香泉经济现状及预期香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第6页共19页香泉人口约4.26万，常住人口约2.2万，远期2020年2.4万人，年接待游客约40万人。2012年，香泉镇完成固定资产投资15.1亿元，完成财政收入1.6亿元，实现旅游业产值1.85亿元、工业产值3.97亿元、农业产值3.92亿元，农民人均纯收入8600元。三、香泉发展规划概况依托老城区，以向东北和西北发展为主，适当向南发展。4、规划区范围北至眉毛山，西南至晓山村，西北包括香泉湖全部，东南龙塘村，东至郑周自然村。总面积18.59平方公里。镇区规划结构镇区远期规划形成“一心、一带、二轴、六区。即一个中心区、一条景观带、二条发展轴线、七个功能区”的规划结构。一个中心区：由主要公共服务设施构成；景观带：由沿河生态林地和公共园林绿地构成；发展轴线：沿主要道路形成的镇区用地拓展轴，即以温泉路为西北至东南向发展轴线，以晓山路为西南至东北向发展轴线；六个功能区：老城区、城南居住小区、城北居住小区、城西居住小区、旅游开发区、工业仓储区。四、香泉房地产市场研究香泉房地产市场发展起步于2008年，从碧桂园如山湖城项目的开发开始，香泉城镇房地产正式进入发展时期，随后开发的香泉人家、香泉度假村、碧桂园等项目掀起了香泉房地产市场的开发热潮，从项目的销售状况看，香泉住宅市场一直处于上升的态势，而以碧桂园为香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第7页共19页代表的大型地产项目为代表。城镇商业项目已温泉度假村金街为代表的旅游商业商业项目(该项目目前处于整合期)，因此香泉目前的大商业地产的及旅游消费习惯尚未形成，在商业地产的建筑形态及商业定位中，需要有待于城镇的发展再行规范。香泉镇目前房地产发展并无明显特征，由于城镇人口限制,镇区房地产开发还处于起步阶段,香泉湖以及碧桂园主要是吸引外来客户的规模化高端产品，对本镇客户群体没有什么吸引力；老镇区目前两个项目，香泉人家住在加底商的产品，目前该项目已交房，剩余的房源主要是一层和六层，属于尾盘，对本项目不构成威胁，温泉度假村金街项目现已停滞，对本项目不构成威胁。香泉随着旅游的发展和历史文化不断挖掘，城市镇础建设的不断完善和居住环境的不断提升，有利于城市房地产市场的发展。五、周边乡镇房地产市场情况西埠镇：西埠镇目前只有一个项目在开发，项目为东桥河畔，项目位于西埠镇农商行对面，距和县10分钟车程，规划建筑面积约4万方，4栋小高层，9栋多层，现正在建设是5栋多层，于2014年元月12日开盘，推出5栋100套房源，销售价格在3038-3588元/平方米户型面积90-120平方米，目前销售在50套左右。主要客户群体是左边乡村的80、90后，主要父母出资为子女购置。还有部分是和县西区的区域，该部分客户主要是项目距和县距离近，生活成本不高。乌江镇：乌江镇人口在10万人左右，市场楼盘主要有三个，滨江名都、七星嘉园、江北的江岸景城（属江浦区），这三个楼盘各具特色，差异化较大。销售除七星嘉园比较缓慢，其他两个楼盘比较平稳。香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第8页共19页滨江名都，项目位于乌江镇新巢宁路与滁芜路交汇处（西大街交口），规划建筑面积2万方，8栋小高层，现建设的为最后一栋楼8#楼，其他基本呈现，今年6月份交房，物业费0.55元，户型面积在94.17、104.96两房到109.96、120.27三房；销售价格在3980-4480元/平方，小区总共408套房源，现已销售70%左右，目标客户主要是乌江周边乡镇和本镇上人群。年龄层次在80、90后为要。七星嘉园：该楼盘开发周期较长，2010年就开始开发建设，到目前为止销售业就在70%左右，目前的销售价格在3800-4380元/平方，项目已基本建成，尾盘现房销售。江岸景城：江岸景城是属江浦，但主要的客群是乌江及和县这边，平均价格6000元/平方米。最大的卖点是可以迁户口，享受那边的教育养老等资源。目前销售较好。六、香泉商品房市场饱和状态研究2008年以来住宅地产主要碧桂园项目和香泉湖项目为主；2010年香泉人家项目开发一直到现在，就集镇需求的产品而言还不是很多，碧桂园别墅项目面临的客户群主要是南京和马鞍山成功阶层。香泉人家开发量较少才1万多方，共100套。且小区规模小档次较差，纯刚需产品，所成交的客户大多是周边村庄人群。之前的自建房在占比较多，一套一托二的自建房在20万左右一套，随着自建房不给建设的政策影响下，商品房在集镇有发展空间；在产品结构上来讲，有很大需求空间，从城镇化发展来讲，随着城镇香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第9页共19页不断扩张，人口的增加，也有一定空间，综上所叙香泉房地产是需求的将不断增长，房产饱和远远没有达到。七、城镇房地产现有产品结构状况研究通过调研得知，香泉及香泉周边的市场70％比例90平米以下户型的规划硬性要求尚未影响在售在建项目，因此从目前的调研信息分析；从市场调研中得知，在所有产品结构中，100～120平米的三房二厅户型结构为主力产品类型，在香泉及周边城镇的目前的开发态势下，主流产品结构为100～120平米房型为主导产品；100平米以下户型的产品结构将随着房价的不断提升，比例也所提升。第三章项目定位一、项目开发经营优势点本报告一、二、部分对该项目作开发经营环境分析时作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于香泉住宅市场的优势点集中如下。1项目环境：人文环境底蕴浓郁，与在建中得实验小学仅一路之隔，幼儿园都在近邻项目。自然环境小溪从中而过，环境幽雅，闹中取静。项目的天然水系和景观绿化混为一体，形成了以水为景、景观小品、绿化、房屋自然柔和的美丽生活环境，因此我们建的不单单只是房子。2理想地段：绝对的中心位置，位于香泉中心转盘南侧的镇政府龙脉宝地，香泉项目可行性研究报告----------------------------------------------------------------------第10页共19页3、文化、旅游：以温泉文化为载体，以打造旅游胜地为基本面，将本项目打造成香泉中心商业文化街区、旅游观光购物、温泉休闲娱乐中心旅游商业综合体。4星级物管：人性化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安、红外线报警系统、全方位的电子监控系统、单元对讲系统，全封闭式管理。安全是香泉人民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。总之没有安全何来品位和高档。5小区建筑品质：小区的设计以天然为主题，以香泉文化为导向，倾力打造的现代建筑气息和浓厚的香泉温泉旅游文化相结合，