深圳市保障性住房之建筑规划要点分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳保障性住房之建筑规划要点分析深圳中原Shenzhen.10.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010前言国务院24号文件标志着房地产政策开始回归保障属性，从国外住宅建设的历程来看，中国即将进入大规模建设保障性住房的年代2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重约为13%，未来两年新建廉租房和经济适用房的比重约为20%土地财政或将促使限价房成为保障性住房的主要组成部分。如果房地产企业希望从保障性住房建设中获得合理回报，良好的成本控制能力是必不可少的先决条件，同时项目的选择上也应侧重与限价商品房项目，而在房地产市场进行调整的背景下，目前是房企进入保障性住房建设的好时机。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010“穷人”与“富人”的住房不宜皆然分开，越来越多的城市将不再成片开发经适房，将采用富人与穷人混居的方式进行。在商品房中，拿出一定比例做经适房和廉租房将成为未来房地产开发的重要组成部分。介于对政府如何保障住房和房地产商如何将地块价值最大化、获取最大利益，总结出以下报告：Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010目录保障性住房的定义保障性住房的分类保障性住房的发展趋势混合型保障性住房的设计要点混合社区的模式案例分析报告总结Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住房的定义保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准，限定价格或租金的住房，具有社会保障性质的住房。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住房的分类两限商品住房：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平米以下。经济适用房：指具有社会保障性质的商品住房，具有经济性和适用性的特点。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平米左右，小套住房面积控制在60平米左右。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010廉租房：廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房户型设定是以一居室，两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平米，两居室45平米，三居室55平米，三个项目中的三居都不高于55平米，名副其实的“袖珍”小户型。政策性租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住房的发展趋势•第一，从供给补贴向需求补贴转变。我国目前正处于供给补贴的阶段，未来将迈向需求补贴。•第二，“砖头”补贴向“人头”补贴转变。我国当前经济适用房政策采取的是“砖头补贴”的方式，由于“砖头补贴”的种种弊端，未来“人头补贴”是主要方向。•第三，未来绝对量增加。08年经济适用房占商品房比例为17%，而09年上升到27%。•第四，完善立法体系，立法是最好的信号。•第五，完善参与主体Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010深圳保障性住房的建设《深圳市保障性住房条例》7途径筹建保障房•政府投资建设住房•政府购买、租赁的住房•政府依法收回、征收、没收的住房•企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房•城市更新改造搭配建设的住房•社会捐赠的住房•其他途径筹集的住房Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010深圳保障性住房的建设•斥资9亿购置保障房在承诺今年启动5万套保障性住房建设后，深圳加快对由开发商开发的保障性住房的购置速度，今年计划安排9个亿用于购置6个保障性住房项目，即长城双限房、深福保110地块（红树绿洲）、深福保112地块（桂花苑）、深福保114、华达园、首地容御。这是深圳在筹措保障房房源方面的一种创新，约能提供的保障房数量为4000多套。•配建30%安居房2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总面积30%的安居型商品房。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010•从上我们可以看出政府对与建设保障性住房的决心与力度，政府将商品房项目开发与保障性住房建设相结合是部分城市加大保障房供应的重要举措之一；•推行混合居住，形成混合社区，将成为更好利用城市有线资源解决城市低收入人群住房的有效途径，以达到城市社会资源的平衡。•所以，从未来保障性住房的绝对量增加和推行的混合居住，我们要从建筑规划设计上将商品房和保障性住房区分，以达到资源和资金的最大化。小结Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010混合型保障性住房的设计要点保障房所占比例：保障性住区选址在商品房开发中，一般要大于总建筑面积的15%，地铁上盖及周边要大于总建筑面积的20%。朝向：建筑物的主立面与夏季主导风向宜成60°~80°夹角。建筑朝向宜在南偏东15°至南偏西15°范围内，但不宜超出南偏东45°至南偏西30°范围。（如左图）住区相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离应大于15米。建筑底层架空：地段狭小且紧邻拥挤的街道时，建筑底层宜架空或局部架空，尽可能的使景观绿化能于本小区形成景观渗透及视线通透，与街道空间连为一体。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010容积率：容积率大于等于3.0空间布局：建筑布局不宜形成封闭式的围合空间，在群体空间布局上可采取相对夏季主导风向的前后错列式、倾斜式、前短后长式，前低后高式，前疏后密式，结合地形特点的自由式等排列方式以疏通风气流。独立主入口：保障性住房与商品房要分区规划，最好有独立的主入口。层高：多层、高层住宅层高应控制在2.8米，面积不应大于80平米。减噪除尘：面向交通干道的住区，应通过住区的优化布局、相关功能建筑的合理布置、减噪土坡与除尘降噪功能密林的设置，综合考虑交通噪声对住区的负面影响。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010混合社区的模式保障性住区应以合适的规模与其他商品房住区混合保障性住区与其他商品房住区“分类梯度混合”保障性住区与其他商品房住区之间要有合适的连接“媒介”Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住区应以合适的规模与其他商品房住区混合“混合社区“采用”小隔离，大混合”。“社区混合、邻里同质”新的规划布局理念，有利于在尊重居住者合理选择住所权利的基础上，推动社会各阶层的融合与发展。根据调查研究．“居住社区”的社区配套全部由低收入人群支撑将存在一定问题。因为低收入人群没有足够的消费能力来支撑这些商业设施。规模不能过大．过于成片集中，每个保障性住区周边应为其他类型的商品房住区，使不同收入阶层的居民既能相对独立．又有机会互助交流。干道干道干道干道次干道次干道基层社区中心基层社区中心居住社区中心干道干道干道干道次干道次干道基层社区中心基层社区中心居住社区中心干道干道干道干道次干道次干道基层社区中心基层社区中心居住社区中心基层社区居住社区基层社区居住社区基层社区居住社区保障性住区中等商品房住区Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住区与其他商品房住区“分类梯度混合”分类梯度混合居住模式即将住区分为两种主要类型，一种是由中等收入者与低收入者混合居住，另一种由中等收入者与高收入者混合居住。在“居住社区”中选址时．保障性住区应当与为中等收入者开发建设的中档普通商品房住区相邻，或者在普通中档的”居住社区”中配建(插建)保障性住区。避免高档住区与低档住区直接相邻而带来的不和谐。根据低收入人群对生活便利及就业需求的关注度，保障性住区应尽量在交通可达性较好．不追求景观资源等奢侈性要求的普通中“居住社区”中选址。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010保障性住区与其他商品房住区之间要有合适的连接“媒介”通过开放式的城市公共空间．街道作为不同阶层住区之间的联系媒介。将商品房与保障性住房按一定比例捆绑上市，但这种方式在国内要具有现实可操作性．“度“的控制还是一个关键问题。“度”的控制应包括以上谈及的几方面内容：一．配建保障性住房的住区应为达到一定规模以上的住区．一般应在达到“基层社区“规模以上的住区中配建。二.遵循梯度混合的原则，即在普通商品房住区或中低价商品房住区内配建一定数量的保障性住房。三.配建的保障性住房最好达到可单独管理的。组团”规模．并且具有相对独立性．以合适的。媒介”(如街道．绿化带)与商品房相连接，以免造成抵触情绪和冲突。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010国外不同收入阶层混合的做法不同国家做法美国住宅与城市发展部（HUD）和倡导规划以不同收入混合居住为根本策略，在同一个邻里中公共住宅和商品住宅的比例视当地住房市场的状况来确定。一般HUD允许公共住宅的比例在20%~60%之间。混合居住的居民家庭收入水平的浮动范围是平均收入水平的50%~200%。德国慕尼黑的“福利住房”“福利住房”遍及城市的各个区域，分布均匀。房地产商兴建的住区中必须有20%的面积来建造“福利住房”荷兰的“混合邻里目标”在城市中心为低收入提供住宅，并且强调将不同收入家庭进行混合。在邻里住区中，保障型住宅所占的比例为20%~50%。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010英国的“空间上分散的可支付住宅”根据不同城市的区位．可支付住宅所占居住用地的比例而变化．如2002年．市中心约为24％．在房价低的地区约为54％．在房价最贵的地区约为9％．2004年伦敦新规划中强调提高市中心的可支付住宅比例．增加贫穷行政区中商品房比例．新加坡的“新市镇”新加坡保障性住房的供应约为80％以上。在每个新市镇中确保不同民族的混合，并通过住房面积控制划出一定用地建设高档私宅(比例约为新镇中居住用地的5％～20％)等办法推行不同收入阶层的混合居住。法国的”社会混居“规定在住宅建造规划中至少拿出20％的面积(其余80％则按市场价格销售)．卖给社会福利房管理公司一法国政府低租金住房联合服务公司。由其出租或出售给低收入者。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010案例分析首地容御北京唐宁招商澜园观澜某项目龙岗某旧改项目Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010首地容御占地34010.01平方米。总建筑面积为204590.75平方米。共由4栋高层、2栋小高层组成，以三房、四房为主，面积区间为142平米-213平米。其中4号楼为政府回购的保障性住