地产市场价值评估报告

北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307房地产市场价值评估报告估价报告编号：银通安泰评字[2018]第180114号估价项目名称：北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307房地产市场价值评估估价委托人：北京市昌平区人民法院房地产估价机构：北京银通安泰房地产评估有限公司注册房地产估价师：陈洪波（注册号：1120140029）熊正瑜（注册号：1120020040）估价报告出具日期：2018年9月21日1致估价委托人函北京市昌平区人民法院：受贵院的委托，我公司秉着客观、公正、科学、合理、独立的评估原则，依据有关法律法规，对位于北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307的房地产进行了市场价值评估。1、估价目的本公司受北京市昌平区人民法院的委托对案件（2017）京0114执2971号中的涉案房地产即估价对象进行评估，为委托方了解估价对象于价值时点的市场价格提供参考依据。2、估价对象估价对象为位于北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307的房地产，依据《房地产权登记信息》、《房屋登记表》，房屋所有权人为王喜芳，用途为办公，建筑面积为50.06平方米。3、价值时点2018年8月24日4、价值类型估价对象50.06平方米的房屋所有权及其分摊的国有土地使用权在设定条件下于价值时点2018年8月24日的市场价值。5、估价方法本估价机构的估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及其邻近地区类似房地产进行周边实地查勘之后，根据估价对象的特2点和实际情况，依照国家有关法律、法规以及房地产估价规范，选择了比较法和收益法对估价对象进行评估。6、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在价值时点2018年8月24日的市场价值为:（币种：人民币）单价：18362元/平方米总价：91.92万元大写金额：玖拾壹万玖仟贰佰元整北京银通安泰房地产评估有限公司法定代表人（签章）：二○一八年九月二十一日3目录估价师声明.......................................................................................................4估价的假设和限制条件.................................................................................6估价结果报告..................................................................................................8附件...............................................................................................................154估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4.我们是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价报告。5.我公司注册房地产估价师陈洪波已于2018年8月24日对估价对象及周边进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观及可以直接观察到的现状，未使用专业检测仪对其结构及设备进行检测，其建筑物及相关设备的质量情况最终应以具有相关资质机构的鉴定结果为准。对估价对象被遮盖、未暴露、难以接触到的部分及价值时点的状况，依据委托方、委托方提供的资料及估价人员了解到的相关情况进行评估。6.没有本单位以外的其他专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。7.本估价报告中的附件部分为估价报告之重要组成部分，与估价报告具有同等法律效力。58.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表，因使用本估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本评估报告的解释权为北京银通安泰房地产评估有限公司所有。10.其他需要声明的事项（1）本次评估实地查勘日期为2018年8月24日，由于《委托司法鉴定函》要求评估基准日为2018年8月24日，本次评估以2018年8月24日作为价值时点。（2）本报告价值时点为2018年8月24日，自估价报告出具之日起有效期为壹年，随着时间的推移，该房地产价值应作相应调整，甚至重估，在此提醒报告使用者注意。（3）本报告评估结果为充分考虑估价对象具体情况和同类型、同区位房地产的市场行情而得的估价对象的市场价值，并且仅为委托方核实估价对象价值，提供客观、公正、科学、合理的市场价值参考依据。参加本次估价的注册估价师：姓名注册号签名签名日期陈洪波1120140029年月日熊正瑜1120020040年月日6估价的假设和限制条件1.估价对象的房屋所有权及分摊国有土地使用权为合法取得，估价对象能够正常上市交易。2.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律法规。3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果产生的影响。4.委托方、当事人提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留及隐瞒。5.本次估价是以估价对象在现有办公用途和周边环境维持不变，并且考虑到价值时点各种房地产价格影响因素的作用，为本报告所列估价目的而提供的客观合理价格。6.本次评估仅对估价对象房屋进行了一般性勘察，即仅限于外观及可以直接观察到的现状，估价人员未使用专业检测仪器对其结构、装饰及设备进行检测，不对该房屋是否存在缺陷做鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。7.本次评估实地查勘日期为2018年8月24日，由于《委托司法鉴定函》要求评估基准日为2018年8月24日，本次评估以2018年8月24日作为价值时点。8.本报告估价结果的房地产价值是指在设定条件下估价对象于价值时点的房地产市场价值，不包括移动的设备、家具、电器及特殊附属物等价值。9.本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件由委托方及当事人提供，对于估价对象情况的描述以委托方提供的《房地产权登记信息》、《房屋登记表》为依据。即：估价对象坐落于北京市顺7义区金关北二路2号院1号楼3层307，房屋所有权人为王喜芳，用途为办公，房屋建筑面积为50.06平方米，房屋总层数为10层，估价对象位于第3层，房屋结构为钢混。10.根据委托人提供的资料，估价对象于价值时点已查封，本次报告不考虑查封等对估价结果的影响，提醒报告使用人注意。11.根据委托人提供的资料，估价对象土地使用权限为2003-07-16起，2053-07-15止，估价对象在估价时点的剩余土地使用年限为34.88年。12.本报告的估价结果为正常条件下的市场价值，房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。13.本评估价格为单纯的房地产价值，不包含房地产买卖或处置过程中涉及的相关税费、手续费及中介费用等，也不包含房地产诉讼过程中的相关费用。14.在本次评估的估价结果中，评估单价单位为元/平方米，评估总价单位为万元，结果四舍五入保留两位小数。15.本次估价报告使用期限在自估价报告出具之日起有效期为壹年。16.本估价报告经估价机构盖章并有估价师签章后方可使用。17.本次估价仅为委托方对估价对象进行司法鉴定工作时提供价格参考依据，若改变估价目的，估价结果需作相应调整。由于估价报告使用不当给有关个人、单位造成损失的，我公司不承担任何责任。18.如果估价报告使用者发现报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请您及时与我公司联系更正。19.当上述条件及本次估价所遵循的原则发生变化时，本估价结果一般会失效，估价结果须做相应修改，直至重新评估。8估价结果报告（一）估价委托人名称：北京市昌平区人民法院（二）房地产估价机构名称：北京银通安泰房地产评估有限公司办公地址：北京市朝阳区朝阳北路199号1811室资质等级：一级证书编号：建房估备字【2014】011号法定代表人：范先平统一社会信用代码：911101057334491986邮政编码：100026联系人：陈洪波电话：[phone]（三）估价目的本公司受北京市昌平区人民法院的委托对案件中的涉案房地产即估价对象进行评估，为委托方了解估价对象于价值时点的市场价格提供参考依据。（四）估价对象1.估价对象范围估价对象为位于北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307的房地产，房屋建筑面积为50.06平方米。2.估价对象位置与环境（1）地理位置9估价对象位于炫立方，东至现状道路、南至现状道路、西至南郊路、北至顺平路。（2）道路通达度估价对象所在写字楼周边有南焦路、顺平路，南白路等，距东六环路约900米，道路通达状况较好。（3）公共交通便捷度估价对象所在园区周边有915路、918路、955路、s101路、郊100路、空港13路、空港2路、空港7路、顺12路、顺26路、顺28路、顺31路、顺38路、顺4路等公交线路，距公交站点南法信站约200米。距离地铁南法信站约1.4公里。公共交通便捷度较好。（4）公共设施和基础设施状况估价对象周边有中国农业银行（空港分理处）、北京银行（航港支行），世纪华联超市(炫立方店)、京顺佳超市等，周边2公里内无大型综合医院，公共设施完备度较差；公共配套设施较好，能较好的满足正常生活需要，红线内外达到“六通”（通路、给水、排水、通电、通讯、供暖）。（5）环境状况估价对象的所在写字楼为炫立方，该园区建成年份较近，周围绿化较好。综合看来，办公环境较好。3.估价对象权属状况依据《房地产权登记信息》、《房屋登记表》记载，房屋所有权人为王喜芳，用途为办公，性质为商品房，房屋建筑面积为50.06平方米。104.估价对象实物状况估价对象所在北京市顺义区金关北二路2号院1号楼3层307，房屋总层数10层，估价对象位于第3层，朝东向。估价对象所在楼外墙面为石材；公共区域装修地面为地砖，墙面为墙漆，顶棚为轻钢龙骨石膏板；户型为开间，户门为防盗门，窗户为铝合金窗；室内地面为水泥，墙面墙漆，为毛坯房。估价对象建成年份较近，且后期维护保养情况较好，通过估价人员的实地查勘确定，估价对象成新率约为95%。（五）价值时点2018年8月24日（六）价值类型估价对象50.06平方米的房屋所有权及其分摊的国有土地使用权在设定条件下于价值时点2018年8月24日的市场价值。（七）估价原则本次评估在遵循了科学、合理原则的前提下，还遵循了以下估价原则：1.独立、客观、公正原则：独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价值，而是客观地反映市场价值的形成过程和结果。房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒委托方的某一方。2.合法原则：房地产估价必须以估价对象的合法产权、合法使11用、合法交易、合法处置为前提进行估价，其具体表现形式为：合法产权主要表现在以房地产权属证书和有关证件作为估价对象具有合法产权依据；合法使用主要表现在估价对象的使用状况