阳光假日商城营销策划方案

阳光假日商城营销策划方案-方案目录1项目的SWOT分析……………………………………………………………11.1项目的地下位置及特点…………………………………………………11.1.1项目的地理位置…………………………………………………11.1.2特点及介绍………………………………………………………11.2项目的优势分析-S………………………………………………………1项目的时间优势………………………………………………1项目的定位优势………………………………………………2价格的优势……………………………………………………3区位优势………………………………………………………31.3项目劣势分析-W…………………………………………………………3商城前广场占地较少……………………………………………3商城周边人流量相对较少………………………………………3商城设计欠合理…………………………………………………41.4项目的机会分析-O………………………………………………………41.5项目威胁分析-T…………………………………………………………42项目功能定位方案……………………………………………………………52.1项目功能定位方案………………………………………………………52.1.1项目定位…………………………………………………………52.1.2经营主题…………………………………………………………53经营方案及策略………………………………………………………………63.1经营思路及方针…………………………………………………………63.2经营策略…………………………………………………………………74平面划分方案及装修建议……………………………………………………94.1平面划分建议…………………………………………………………94.1.1负一层…………………………………………………………94.1.2一层……………………………………………………………104.1.3二层……………………………………………………………114.1.4三层……………………………………………………………124.2装修标准及建议………………………………………………………124.2.1外立面-眼球效应……………………………………………124.2.2入口处理………………………………………………………134.2.3项目周边的环境………………………………………………134.2.4门厅……………………………………………………………134.2.5天花……………………………………………………………134.2.6墙面造型………………………………………………………144.2.7柱身……………………………………………………………154.2.8地面……………………………………………………………154.2.10色彩…………………………………………………………165项目定位可行性评估…………………………………………………………165.1项目定位对滨江公园附近物业的影响…………………………………165.2项目实现的可能性与现实性……………………………………………176项目操作及营销策略………………………………………………………186.1对本项目操作的建议…………………………………………………186.1.1先造环境再销售………………………………………………186.1.2通过CIS系统的延续,营造鲜明的主题………………………196.1.3塑造物业中品牌形象…………………………………………196.1.4强化后期物业管理……………………………………………196.1.5突现项目特色…………………………………………………196.1.6项目命名………………………………………………………206.2营销策略………………………………………………………………206.3招商思路………………………………………………………………216.3.1负一层…………………………………………………………226.3.2一、二层………………………………………………………226.3.3三层……………………………………………………………226.4招商方式………………………………………………………………226.4.1加盟店…………………………………………………………226.4.2商品代销………………………………………………………236.4.3保底分成………………………………………………………246.4.4合作分成………………………………………………………246.4.5纯租金…………………………………………………………246.5促销策略………………………………………………………………256.5.1递减促销方式…………………………………………………256.5.2互利经营概念…………………………………………………256.5.3连租约买铺……………………………………………………266.5.4返租获利计划…………………………………………………266.6目标买家分析…………………………………………………………277项目租售推广策划思路……………………………………………………278项目租售推广工作计划……………………………………………………289“阳光假日商场”新年展销会策划方案……………………………………299.1展销会基本框架………………………………………………………299.2租售策略设定…………………………………………………………299.2.1突出地理位置等优越环境……………………………………299.2.2商场特色………………………………………………………299.2.3投资置业的理性分析…………………………………………299.2.4辅助性的促销措施……………………………………………309.2.5增强吸引力的途径与方法……………………………………309.2.6促进现场认购的途径与方法…………………………………309.3展会过程设计…………………………………………………………319.3.1通过广告吸引目标客户,激发买家投资兴趣…………………319.3.2填写认购书……………………………………………………319.4宣传推广………………………………………………………………329.4.1报纸广告………………………………………………………329.4.2电台广告………………………………………………………329.4.3电视广告………………………………………………………349.4.4夹报……………………………………………………………349.4.5广告策略………………………………………………………349.4.6宣传推广预算(暂略)…………………………………………35附件:…………………………………………………………………………361主力店…………………………………………………………………362品牌店…………………………………………………………………373设计参考………………………………………………………………39日升昌•阳光假日商城1项目的SWOT分析1.1项目的地理位置及特点1.1.1项目的地理位置该项目位于惠州市区中轴线上，北临下浦滨江公园，南临南坛社区，周边的配套设施完善，是惠州市区的一个中心商业区，项目的后花园滨江公园是集文化、娱乐、休闲、健身于一体大型主题公园，给其项目商场的自身定位埋下了伏笔。1.1.2特点及介绍阳光假日商城是由会所、空中花园、商铺和周边的主题公园组成的独具特色的休闲购物场所整个商城的面积约9000平方米，空中会所3000平方米，北临西支江和滨江公园，得天独厚的地理环境，更加鲜明地凸出项目的自身特点和项目的经主题思路。1.2项目的优势分析-S1.2.1项目的时间优势项目现已封顶,估计到明年8月份交楼,这正是项目面临的大好时机。（1）中国加入WTO，势必带动整个经济的快速增长，住宅、消费将会更上一个新的台阶。传统的生活方式、生活质量也将会得到一个质的飞跃。消费者的消费理念也将更加理性和超越。（2）中国申奥的成功，将为中国发展商带平了一个很好的契机，城貌的改善、人民生活的提高，将会大大地促进消费，从而带动整个中国经济的发展，人民的生活方式将不断发生改变。（3）项目现时推出时机良好，现阶段汇景大厦以及项目西边正在竣工的楼盘都对本非形成极大的影响，如不及早推出，等到这两个项目都露出市场时势，必对本项目造成极不利的影响，因此现阶段推出市场将会占尽时间的先机。1.2.2项目的定位优势项目的住宅定位抓住了惠州市市场的特点,很好地利用现在惠州市高档住宅的市场空白,为项目的商铺定位打下了一个坚实的基础。高档住宅必定是上流人仕居住的地方，而上流人仕的生活方式将会慢慢地追求一个高品质、高生活、高享受的居住空间。1.2.3价格的优势该商城的最高出售价只有12000元/㎡（人民币），相对于同档次，同区域的丽日广场、数码家居广场、东金鑫大厦商铺都要低，对于开发商来说，这是一个很好的王牌。投资者具有很多投资回报、升值空间更大。1.2.4区位优势项目地处南坑北路与滨江公园的交汇处，相对于同一地段的其它几个项目有着明显的优势，再加上现阶段周边还有一个较魇商场（超市），因此，该项目的推出占尽了天时、地利。1.3项目劣势分析-W1.3.1商城前广场占地较少商城是座落于滨江堤上，地面存在落差，因此能作为商城门前广场的用地就相对较少，不利于客人逗留，停车的位置也相对较少，不利天吸引商城的人流量。1.3.2商城周边人流量相对较少滨江公园是一个休闲的地方，人流量的高峰多出现在节假日、夜晚，加上现在周边沿江堤上的商住楼正在建设阶段，没有形成一个成型的居住环境，因此，白天的人流量相对较少，相反过往车偏多，给项目销售、经营方面带来一定的难度。1.3.3商场设计欠合理产品的设计缺时尚性。设计的理念落后，部分铺位的面积过大，空间设计不够活跃。整个设计规划像是一个先完成后再考虑功能定位和用途的项目。结论：缺乏设计主题，缺乏整体策划方案，因而没有形成鲜明的特色，发展商还需投入一定的资金对其组织同部结构和外部装修进行改造。1.4项目的机会分析-O(1)入世的大好形势(2)项目的发展前景乐观(3)沿江路市场渐渐成熟(4)宏观经济的增长(5)发展商经营意识超前1.5项目威胁分析-T(1)竞争对手的出现(2)惠州商业竞争激烈(3)沿江路商业空置量大2项目定位及经营主题可行性评估2.1项目功能定位方案2.1.1项目定位滨江公园作为”阳光假日商城”的花园，不失为一个休闲、娱乐的好天地，给阳光假日商城的主题命名提供了依据，滨江公园是惠州市政府扶持的一个重点公共设施工程，是营造惠州市绿色环境，新景观、新风貌的重点项目，同时也是重要的娱乐新景点，阳光假日商城占尽了天时、地利。如我们有效地引导人流，将享受天时、地利、人和，增值潜力不可估量，将带来整个滨江路的繁荣。由此我们根据该项目的区位环境，项目本身的状况（惠州市第一府邸）给予重新的定位，一种超前项目的定位，一个占尽大自然环境的工程，一个集休闲、娱乐、购物于一体的地方；我们将之定位不“惠州首个休闲购物于一体的商城”。2.1.2经营主题阳光假日商城由于是商住项目混合,该项目的住宅部分是惠州顶级豪宅，上面住的都是一些社会名流人仕。因此，在经营的用途上不能太杂，有别于一般的商场。因此，根据建筑原有的功能、扩大、延伸其经营范围，使建筑与城市、商铺与该项目的城市地位相吻合。作为惠州的顶级豪宅，阳光假日商城应根据自身的地理位置，周边配套，结合惠州商业环境，经营的主题应以休闲，购物为主，我们建议：该项目在作商业经营时，一方面遵循其普通的规律，另一方面要跳出框框，将其投资目光放在一个城市的消费群体内，用投资的目光去争取最大的利润空间；因此，经营的主题是：一是服务于散步、游玩观光客，所提供的服务是满足客人在该地区逗留1～2个小时的休闲、娱乐、购物、饮食的基本要求，二是为惠州提供休闲、购物的最佳场所，填补惠州这一市场的空白，所提供的服务是既可以坐下来享受一下生活，又可以目睹一下滨举公园的容貌